Время покупать | Forbes.ru
сюжеты
$56.65
69.2
ММВБ2257.59
BRENT68.74
RTS1255.58
GOLD1337.56

Время покупать

читайте также
+10 просмотров за суткиКонор Макгрегор лишится титула чемпиона UFC из-за Хабиба Нурмагомедова +47 просмотров за суткиИнвестиции для реалиста. Три принципа управления капиталом в 2018 году +415 просмотров за суткиФранция не будет требовать от России €30 млрд по царским долгам +1003 просмотров за суткиСамые дорогие автомобили 2018 года +300 просмотров за суткиИздатель мемуаров Иванки Трамп потерял не менее $220 000 на ее новой книге +279 просмотров за суткиНационализация рисков. Госбанки станут олицетворять банковскую систему страны +492 просмотров за суткиСплошная дискриминация: с Google судятся и женщины, и мужчины +953 просмотров за суткиЗнай своего клиента. Распознавание личности становится частью бизнеса +1046 просмотров за суткиВсем спасибо: как Pixar впервые в истории Голливуда включила всех сотрудников в титры +229 просмотров за суткиБерлин, Венеция, Краснодар: кому московские меценаты дают деньги +7526 просмотров за суткиБиткоин рвется к $10 000: какие факторы могут развернуть курс +1756 просмотров за суткиМиллиардер Борис Минц рассказал об ответственности перед людьми, которые поверили ему +4441 просмотров за суткиОщущение кризиса. Анализ мировых фондовых рынков предвещает приближение коррекции +2276 просмотров за суткиКитайский доллар. Сможет ли юань стать настоящей резервной валютой +5051 просмотров за суткиПлановый шок. Центробанк начал проверку в НПФ «Сафмар» +1748 просмотров за суткиНе только богатым: правительство пообещало налоговые льготы для малоимущих +25064 просмотров за суткиНазад в 90-е. Автомобилисты стали мишенью для жуликов +1182 просмотров за суткиГонка на выбывание. Какие банки останутся на рынке автокредитования +2027 просмотров за суткиТеория Ивана Сусанина. Как вести успешные переговоры с немцами +727 просмотров за суткиГосплан для реформ: Администрация роста +9796 просмотров за суткиТень Абрамовича: британская семья пытается помешать миллиардеру построить новый стадион для «Челси»
    01.02.2010 12:36

Время покупать

Мария Абакумова Forbes Contributor
Недвижимость принесет инвесторам меньший доход, чем до кризиса, но многим он кажется привлекательным

У вас, скорее всего, аллергия на слово «недвижимость». Еще недавно ваши друзья прикидывали, какую виллу можно купить на берегу Средиземного моря по цене московской квартиры. Потом рынок то ли обвалился, то ли просто замер — поскольку количество сделок резко снизилось, точной статистики никто предоставить не мог. Но теперь он оживает, и уже говорят о надувании нового пузыря. Если фондовый рынок в России взлетел за год на 300%, то почему недвижимость должна отставать?

Банки устояли, и теперь уже можно заключить, что катастрофы не произошло,  констатирует Алексей Чувин, скромный финансист, в одночасье прославившийся прошлой весной прогнозом, который потряс и без того тяжело больной рынок недвижимости. В публичном выступлении глава управления финансирования строительных проектов Сбербанка Чувин предположил, что, если у банков начнутся серьезные проблемы, они станут выбрасывать на рынок доставшуюся им за долги недвижимость. Это грозило сильнейшим падением стоимости жилых объектов, а также торговых комплексов и бизнес-центров. Газеты вышли с заголовками «Топ-менеджер Сбербанка предрекает обвал рынка недвижимости», в тот же день было объявлено об увольнении Чувина из банка, причем банк даже распространил специальное заявление, опровергающее слова неосторожного менеджера.

Это показывает, насколько нервной была обстановка на рынке недвижимости в прошлом году. Стоимость девелоперских компаний, чьи акции обращались на бирже, упала тогда в 7–12 раз. Банки повысили ставки по кредитам для девелоперов с 12–15% до 25%, а западные фонды один за другим сворачивали деятельность в России. Немецкий фонд Kanam Grund, который до кризиса собирался приобрести в Москве бизнес-центры «Вивальди Плаза» за $900 млн (крупнейшая сделка на рынке) и CityDel за $600 млн, добился снижения цены «Вивальди» на 25%, а от приобретения CityDel отказался.

Строителям пришлось отдавать активы за долги. Сергей Полонский, глава корпорации Mirax Group, который до кризиса высокомерно обращался к миллиардеру Михаилу Прохорову: «Миша, ты ничего не понимаешь в девелопменте», — принял помощь прохоровского банка МФК в качестве финансового консультанта по стабилизации финансового состояния Mirax. «Была паника. У людей наступили margin calls, им стали звонить из банков», — вспоминает Виталий Ефимкин, вице-президент «Ташира», холдинга, который воспользовался всеми возможностями кризиса, за год потратив на приобретение новых проектов $350 млн.

«Ташир», подконтрольный Самвелу Карапетяну, не единственный охотник за подешевевшими активами. В прошлом году были случаи, когда бизнесмен, обремененный долгами, продавал бизнес-центры по $2000 за кв. м, а торговый комплекс в хорошем месте — по $3000 за кв. м, то есть в два-три раза дешевле, чем до кризиса, однако это были единичные сделки. «Банковскую систему накачали деньгами, — объясняет Чувин, — да и на росте ценных бумаг они смогли заработать».

Если рынок оправился от потрясения, возможно, пришло время покупать? По данным Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko, средневзвешенные арендные ставки в офисах класса A в Москве снизились с сентября 2008 года на 41%, в торговых центрах — на 35%, в складах класса A — на 29%. «Одновременно изменились ставки капитализации (отношение рыночной стоимости к годовому доходу от объекта), — добавляет Артем Цогоев, управляющий партнер Московской центральной биржи недвижимости. — Если раньше мы умножали арендный доход на восемь, то теперь на пять». Если применять эти коэффициенты к упавшим ставкам аренды, то стоимость некоторых офисов класса A, например, должна была понизиться на 63%.

При каких условиях имеет смысл покупать недвижимость? «Наши критерии — это выгодное местоположение и окупаемость за три-пять лет, то есть доходность не меньше 20% годовых», — говорит Виталий Ефимкин из «Ташира». Его компания приобрела долю в проекте в Москва-Сити, недостроенный торговый комплекс «Тряпка» на оживленном Ленинградском шоссе и ряд других проектов. Сумму сделок Ефимкин не называет, но объясняет, что раньше таких объектов «просто не было» — их нельзя было купить ни за какие деньги. Сейчас «Ташир» рассматривает вопрос о приобретении еще одного недостроенного объекта в Москве. Крупным покупателем на падающем рынке стала и группа БИН Михаила Гуцериева, которая приобрела три действующих столичных бизнес-центра у компании Horus Capital сенатора Сергея Гордеева.

И все же, по мнению опрошенных Forbes экспертов, нынешняя ситуация на рынке коммерческой недвижимости требует от инвестора большой осторожности. Тревогу вызывает высокая, на уровне 20–25% для офисов и 10–15% для торговых комплексов, доля вакантных площадей. «Никто не ожидал, что деловая активность упадет так резко», — констатирует Чувин. По оценкам Credit Suisse, сейчас в Москве пустует около 2,5 млн кв. м офисной недвижимости, чтобы поглотить эти площади, потребуется 3–4 года. «Коммерческая недвижимость пострадала сильнее всего, — говорит управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев. — До кризиса любили сравнивать количество площадей коммерческой недвижимости на 1000 жителей в Москве и других мировых столицах. А у нас мало не коммерческих площадей, а единиц бизнеса на 1000 жителей. К сожалению, в последние годы Москва много потеряла в смысле привлекательности для бизнеса».

Другое дело жилая недвижимость. Год назад консалтинговая компания «Бейкер Тилли Русаудит» опубликовала отчет «Баррель, доллар и квадратный метр: скованные одной цепью». В нем доказывалось, что стоимость квадратного метра московской недвижимости коррелирует с ценой барреля нефти. «Это справедливо, так как деньги от продажи нефти оседают в Москве», — говорит Юрий Дерябин, автор исследования. По прогнозам аналитиков, к концу 2009 года квадратный метр жилья в Москве должен был подешеветь на 65% к докризисной цене и стоить $2100–2400. «С ценой нефти мы, к счастью, не угадали», — говорит теперь Дерябин.

Стоимость квадратного метра московского жилья, по данным исследовательского агентства Irn.ru, снизилась по итогам года в среднем лишь на 24%, а по сравнению с докризисным периодом — на треть. И дальше падение уперлось, с одной стороны, в спад предложения, а с другой — в восстанавливающийся спрос. «Все новостройки в бизнес-классе и «элитке» распроданы, — говорит Ковалев из Blackwood. — Нового ничего не строилось, и в 2010 году будет введено только 20% от объемов 2008-го. Так что покупать сегодня или завтра лучше, чем послезавтра». С ним согласен Анатолий Высотский, аналитик банка «КИТ Финанс»: «Падение объемов строительства на 70–90% в 2009 году привело к росту дефицита жилья, а дефицит удержит цены от дальнейшего падения». Руководитель Irn.ru Олег Репченко уверен, что, если бы не дефицит, цены на московскую недвижимость могли бы опуститься к уровню $2000–2500 за кв. м — именно за такие деньги был распродан летом микрорайон «Марфино», в котором совершалось больше сотни сделок в месяц. Но что может ликвидировать дефицит на московском рынке жилья, неясно.

Фондовый рынок растет, стоимость нефти приближается к $80 за баррель. «Страна быстро оправляется от кризисов, — рассуждает недавний пессимист Чувин. — Возможно, ситуация развернется: появятся новые фирмы, наймут персонал». Группа «Ташир», строившая до сих пор лишь торговые и офисные комплексы, уже расширяет сферу деятельности. Недавно она купила два крупных проекта строительства жилья — «Газойл Сити» (200 000 кв. м неподалеку от офиса «Газпрома») и жилой комплекс площадью 45 000 кв. м на севере Москвы. Жилье пока выглядит более надежным вложением.

Закрыть
Уведомление в браузере
Будь в курсе самого главного.
Новости и идеи для бизнеса -
не чаще двух раз в день.
Подписаться