Почему нужно инвестировать в складскую недвижимость | Бизнес | Forbes.ru
$57.5
67.72
ММВБ2071.83
BRENT57.95
RTS1134.45
GOLD1280.61

Почему нужно инвестировать в складскую недвижимость

читайте также
+232 просмотров за суткиОпыт двадцатилетия. Стоит ли ждать повторения азиатского кризиса в ближайшем будущем +149 просмотров за суткиЗамах на метр. Как заработать на залоговой недвижимости +2986 просмотров за суткиЯпонская земля на вес золота: как финансовый вирус поразил рынок недвижимости в Токио +1559 просмотров за сутки«Господи, благослови Milky Way»: о несладкой жизни основателей Mars +24 просмотров за суткиЗдесь живут миллиардеры, или рейтинг самой роскошной недвижимости мировых столиц +184 просмотров за суткиОбмануть США: как российские госкомпании купили софт Microsoft вопреки санкциям +111 просмотров за суткиРемейк бетонных джунглей. Для чего в Бирмингеме снесли библиотеку, торговый центр и часть кольцевой дороги +235 просмотров за сутки10 крупнейших работодателей России среди частных компаний — 2017 +14 просмотров за суткиТрудный метр: выгодно ли сейчас инвестировать в торговые центры +67 просмотров за суткиЭмин Агаларов дал «Жару»: во сколько бизнесмену обходится певческая карьера +11 просмотров за суткиОкружение Москвы: ИКЕА удвоит количество ТЦ «Мега» в столичном регионе +48 просмотров за суткиПреследование на блокчейне. Причины первого дела о мошенничестве при ICO +66 просмотров за суткиПрощай, отвертка: IKEA приобрела аналог Uber для сборки мебели на дому +44 просмотров за суткиСтремительное падение. Побег владельцев «ВИМ-Авиа», дело о мошенничестве и долги на 1,3 млрд +235 просмотров за суткиМы наш, мы новый мир построим. Как развивается крупнейшая империя коммерческой недвижимости в России +212 просмотров за суткиПод натиском госкомпаний. Forbes составил рейтинг крупнейших частных компаний России +15 просмотров за суткиСекрет «Роста»: банк Шишханова вкладывал средства в проекты Михаила Гуцериева +20 просмотров за суткиПятьдесят оттенков «серого» импорта: почему бизнес остается в полутьме +26 просмотров за суткиПервая волна. Собянин утвердил 210 площадок для переселения в рамках реновации +18 просмотров за суткиТрава у дома: какое будущее ждет рынок зеленых облигаций +13 просмотров за суткиЭнергетика Ковальчука: как миноритарии «Мосэнергосбыта» борются с «Интер РАО»

Почему нужно инвестировать в складскую недвижимость

Технологии преобразуют ландшафт коммерции и рынка недвижимости уже через 10-15 лет Фото Philippe Wojazer / Reuters
Роботы и дроны изменят не только рынок труда, но и рынок недвижимости: спрос на магазины начнет снижаться, а на склады — расти. Рынок коммерции изменится через 10-15 лет

Склады — один из самых выгодных для инвестиций типов объектов. Во-первых, у них самая высокая доходность: в среднем 6,0–7,5%, в то время как офисы приносят 4–5%, а магазины — 5–6%. Во-вторых, на рынке складов можно заключать долгосрочные контракты на 5–15 лет.

Развитие технологий делает перспективы такой недвижимости еще интереснее. С полной автоматизацией доставки товаров в ближайшие 10–15 лет спрос на офлайн-магазины начнёт снижаться, а на склады — расти.

Доставка за 13 минут перевернет рынок

На оплату персонала приходится до 50% логистических затрат. Когда людей заменят самоуправляемые грузовики, дроны и промышленные роботы, логистика будет стоить в разы дешевле. Таких роботов тестируют уже сейчас:

  • В апреле 2016 Министерство инфраструктуры и окружающей среды Нидерландов организовало тестирование 12 беспилотных грузовиков, которые пересекли четыре европейские границы и проехали больше 3000 км.
  • 7 декабря 2016 года Amazon впервые использовал дрон для доставки товара весом до 2,3 кг — покупка была доставлена клиенту за 13 минут.
  • Как пишет South China Morning Post, компания Shentong (STO) Express уже использует на складах в Ханчжоу роботов, которые работают круглосуточно и сортируют до 200 000 товаров в день. Благодаря этому компании удалось сократить операционные расходы вдвое и увеличить эффективность работы на 30%.  

По прогнозам Boston Consulting Group, участие роботов в логистике вырастет с 2–3% до 25% уже к 2025 году. Тогда же затраты на персонал сократятся в среднем на 20–30% (в первую очередь, в Южной Корее, Китае, Германии, Японии и США).

Удешевление и ускорение доставки, в свою очередь, даст толчок интернет-торговле. По прогнозам Savills, к 2025–2030 годам доля онлайн-торговли в сегменте B2C (прямые продажи потребителям) составит 20–30%.

Стоимости продукта в торговом центре составляет логистика от места производства до полки (арендная плата, зарплаты грузчиков, маркетинг), — получилось 20–30 %. Как только товар сможет доехать до нас самостоятельно — не вижу причин, которые заставят человека идти в магазин.

По данным Colliers, последние несколько лет объём B2C сделок в интернете растёт в среднем на 20% в год, в 2016 увеличившись до $2,6 трлн. Если такой темп сохранится, то к 2020 году сумма продаж достигнет $5,4 трлн. В то же время согласно исследованию Prologis, на каждый 1 млрд евро, потраченный онлайн, требуется 72 000 м² новых складских помещений.

Новые требования к индустриальной недвижимости  

Развитие технологий и движение в сторону онлайн-торговли изменит традиционный формат складских площадей:

1. Увеличится площадь распределительных центров

Появление беспилотных грузовых автомобилей позволит строить склады бо́льшего размера и располагать их дальше друг от друга и от жилых районов.

«Если посмотреть на историю строительства за последние 5–10 лет, можно заметить, что раньше большим складом (big box) считалось здание площадью 500 000 кв. футов (45500 м²). Теперь, по мере роста интернет-торговли, возводятся  огромные распределительные центры площадью 1 млн кв. футов (92900 м²)», — рассказывает Дуайт Хотчкисс, директор производственно-технического отдела американского подразделения Colliers.

По данным компании, размер трети складов Amazon в Европе больше 90 000 м², а средний размер распределительного центра в Китае сегодня — почти 150 000 м².

2. Станет больше многоуровневых и многоэтажных складов

По подсчётам CBRE, если стоимость земли составляет более 50 % от стоимости строительства склада, то девелоперу выгоднее увеличить его высоту: сделать здание многоярусным или многоэтажным. Если человеку обслуживать такие склады тяжело, то автоматизация упрощает складирование, выгрузку и упаковку.

По данным Colliers, с 2006 по 2015 годы максимальная высота потолков в распределительных центрах США выросла на 25 % до 11–12 м. Многоуровневые склады возводятся в странах, где земля стоит дорого: Гонконге, Сингапуре, Токио, Южной Корее и на плотно застроенных рынках Европы.

3. Вырастет спрос на склады «последней мили»

Вместе с крупными распределительными центрами увеличится спрос на склады «последней мили» (откуда товар доставляется непосредственно покупателю): доставка в день заказа товара станет новой нормой этого рынка.

По мнению аналитиков CBRE, такой склад площадью до 20 000 м² должен быть расположен в черте города с высокой плотностью населения, чтобы обеспечить поставку товара потребителю в течение нескольких часов.

4. Появятся новые форматы

Эксперты предсказывают частичное слияние складской недвижимости с торговой. Например, в торговых центрах крупных городов Европы и США нередко устанавливаются постаматы (parcel lockers) — самообслуживаемые склады индивидуального хранения, куда доставляются товары, заказанные онлайн. Каждый бокс оснащён терминалом по приёму дебетовых и кредитных карт или устройствами бесконтактных платежей.

Аналитики Savills убеждены: новые склады должны предоставлять возможность их альтернативного использования. В результате появятся гибриды производственных помещений, распределительных центров и ретейла, специализированные центры для интернет-торговли с дополнительным пространством для дата-центров, фотостудий и офисов. Свободное пространство можно сдавать в аренду или субаренду, как в бизнес-центрах.

В такой ситуации в выигрыше окажутся те помещения, которые можно переоборудовать согласно требованиям рынка.

Шанс для инвесторов

По прогнозам Colliers, Китай обеспечит самый высокий спрос на складские помещения в следующие пять лет: до 49 млн м² новых помещений в год. Следом идут США и Индия (до 12,5 млн м²), Великобритания, Ирландия, Австралия, Западная Европа, Мексика и Турция. В докладе JLL за I квартал 2016 года, перспективными европейскими рынками названы Франция, Хорватия, Польша, Румыния и Словакия: здесь такие объекты стоят недорого: меньше 70 евро/м².

В будущем торговая недвижимость будет подвержена серьёзным рискам, поскольку новые технологии поменяют ландшафт коммерции. Если сейчас склады продаются значительно дешевле магазинов, то в ближайшие 10–15 лет из-за увеличения спроса стоимость (капрейт) будет расти и постепенно приближаться к показателям магазинов и торговых центров. Складская недвижимость уже выходит на первый план с точки зрения потенциальной доходности и актуальности инвестиций. Tranio рекомендует инвестировать в складскую недвижимость с бюджетом от 2,5 млн евро. Дешёвые объекты часто несут высокие риски: неудачное местоположение, плохое состояние объекта или мелкий оператор, который «съест» доходность инвестора.