Денег нет. Компенсационный фонд не решает проблемы долевого строительства | Forbes.ru
сюжеты
$58.67
69.27
ММВБ2126.54
BRENT63.42
RTS1141.89
GOLD1260.98

Денег нет. Компенсационный фонд не решает проблемы долевого строительства

читайте также
+3 просмотров за суткиИнвестировать, пока не поздно: Villagio Estate о том, почему вкладывать деньги в загородную элитку надо как можно быстрее +33 просмотров за суткиШах и мат. Победа банкиров над девелоперами приведет к росту цен на квартиры +117 просмотров за суткиСтавки вниз. Москва опустилась в рейтинге самых дорогих офисов мира на 23 место +16 просмотров за суткиЗолотые метры. Рынок элитного жилья в Москве оценили в 45,7 млрд рублей +70 просмотров за суткиИнвестиции для миллионеров. Какую недвижимость покупать за рубежом +40 просмотров за суткиХит-парад афер с недвижимостью. Как не попасть в кредитный капкан +13 просмотров за суткиNeva Towers признан лучшим высотным проектом в мире +118 просмотров за суткиДворянские гнезда: сколько стоят квартиры в самых старых особняках Москвы +12 просмотров за суткиНовости недвижимости: что, где, почем +16 просмотров за суткиМебель для министерств. Эксперты оценили расходы при переезде чиновников в «Москва-Сити» +11 просмотров за суткиМинистерства получат опенспейсы в «Москва-Сити» за 8 млрд рублей +40 просмотров за суткиПустое место. Почему офисы в Москве все сложнее сдать в аренду +3 просмотров за суткиВ Москве дешевеет недвижимость премиум-класса +61 просмотров за суткиСтолешников переулок признан самой дорогой улицей России +39 просмотров за суткиБудет ли кризис на рынке жилой недвижимости в Москве? +19 просмотров за суткиКупи себе Пантеон: особняки-копии архитектурных шедевров +187 просмотров за суткиЖил бы в Сочи. Сколько стоит квартира в олимпийской столице +25 просмотров за суткиКрыши мира: какие стартапы из США и Европы изменят рынок недвижимости в России Школы вместо офисов. В Финляндии нашли новый способ использования пустых помещений +17 просмотров за суткиРост цен на жилье, серые схемы и другие возможные последствия отмены долевого строительства

Денег нет. Компенсационный фонд не решает проблемы долевого строительства

Фото David Gray / Reuters
Компенсационный фонд призван обеспечить выполнение обязательств перед дольщиками. Но прямая зависимость этого инструмента от ситуации на рынке делает его крайне ненадежным средством решения проблемы

Прошел месяц с момента начала работы компенсационного фонда — срок небольшой, чтобы делать глобальные выводы, но достаточный, чтобы проанализировать, насколько эффективна будет работать новая схема защиты участников долевого строительства.

За первый месяц фонд собрал более 56 млн рублей — сумма, который не хватит на достройку даже одного многоквартирного дома. При условии сохранения существующей динамики продаж на рынке новостроек, по предварительным прогнозам, за 2018 год сумма взносов может составить 3 млрд рублей. На эти деньги можно построить примерно пять многоквартирных домов.

Конечно, со временем общий размер взносов увеличится, но необходимость отчислений от каждого заключенного договора долевого участия (ДДУ) и прямая зависимость нового инструмента от ситуации на рынке делает его крайне уязвимым. Как правило, сложности с проектным финансированием и массовые недострои появляются у девелоперов в периоды кризисов, когда количество сделок, а вместе с ним и количество заключенных ДДУ, в сегменте первичного жилья стремительно сокращается. Может сложиться ситуация, когда понадобится спасать рынок и его участников, а компенсационный фонд будет лишен новых денежных поступлений. 

В свете грядущих событий, я имею в виду отмену долевого строительства, не совсем понятно, зачем создавался фонд защиты дольщиков. Конечно, любое законодательство со временем нуждается в реформировании и большинство застройщиков приветствует уже принятые и грядущие изменения на фоне новости о полной отмене механизма долевого строительства. Мы приспосабливаемся к новым правилам, выполняем требования, однако на практике проблемы обманутых дольщиков продолжают решать сами девелоперы, которые берут на себя обязательства по достройке объектов.

Вообще, на мой взгляд, проблема обманутых дольщиков несколько надуманна. Статистика свидетельствует, что абсолютное большинство людей, пострадавших от недобросовестных застройщиков, приобретали жилье в обход 214-ФЗ по «серым» схемам. Да и статистику эту нельзя распространять на территорию всей нашей большой страны — ведь есть регионы, где обманутых дольщиков нет в принципе. Однако новые требования к застройщикам вводятся повсеместно.

В нашем законодательстве существует такое понятие, как презумпция невиновности. Но на деятельность девелоперов, которые честно строят, выдерживают заявленные сроки, берут на себя дополнительные обязательства по созданию социальной инфраструктуры, решают городские задачи, это понятие, к сожалению, не распространяется. Все без исключения застройщики должны производить отчисления в компенсационный фонд.

Права участников долевого строительства

В то же время если речь заходит об участниках долевого строительства, законодатели не берутся гарантировать права и защищать всех без исключения покупателей жилья. Так, закон о компенсационном фонде предусматривает ограничения по размеру выплат компенсаций и по метражу квартир. Компенсация рассчитывается исходя из средневзвешенной рыночной стоимости квадратного метра, а получить ее можно за площадь, не превышающую 120 кв.м. То есть права покупателей недвижимости высокого ценового сегмента, где цена и метраж квартир больше, чем в среднем по рынку, ущемляются.

Нельзя не отметить и определенные плюсы нового механизма. Компенсационный фонд, созданный в формате публично-правовой компании, контролируется представителями Счетной палаты, а в наблюдательный совет входят представители Госдумы и Совета Федерации. Участие в схеме государственных структур безусловно предоставляет застройщикам и покупателям жилья бОльшие гарантии. А размер отчислений, соизмеримых с затратами на страхование, принципиально не усложняет работу девелоперов. Однако и здесь есть оговорка — размер взноса зафиксирован, но он может меняться раз в год федеральным законом. И здесь очень важно не допустить существенного увеличения, чтобы эти выплаты не привели к удорожанию себестоимости строительства.

В заключении хотел бы отметить, что девелоперский бизнес и строительная отрасль не могут развиваться без долгосрочного планирования. Сегодня новации в законодательство, регулирующее деятельность застройщиков, появляются каждые полгода. Строить планы на будущее и работать в таких условиях крайне затруднительно. И законодателям, и участникам рынка требуется определенное время, чтобы проверить эффективность нового механизма на практике. Не исключаю, что совокупность принятых мер раз и навсегда решит проблему обманутых дольщиков в нашей стране.

Ведь поправки в законодательство о долевом строительстве и новые требования к застройщикам, которые вступят в силу в следующем году, в достаточной степени гарантируют права покупателей жилья на первичном рынке и практически исключают возможность появления недостроев. В этом плане предложение о переходе на банковское проектное финансирование, на мой взгляд, преждевременно. Увеличенные сроки кредитования и обслуживание дорогостоящих кредитов создадут дополнительные сложности законопослушным застройщикам и лишат людей возможности приобретать жилье на этапе строительства, существенно экономя при этом. 

Закрыть
Уведомление в браузере
Будь в курсе самого главного.
Новости и идеи для бизнеса -
не чаще двух раз в день.
Подписаться