Шах и мат. Победа банкиров над девелоперами приведет к росту цен на квартиры

Никита Журавлев Forbes Contributor
Фото REUTERS / Hannah McKay
Банковский сектор лихорадит не меньше строительного, поэтому никто не может гарантировать, что проектное финансирование окажется надежнее долевого строительства жилья

Рынок недвижимости — одна из самых беспокойных отраслей экономики. С одной стороны, стройка дает чуть ли не 8% ВВП, с другой — это социально опасная отрасль, поскольку самая выгодная для государства ее часть — строительство жилья — связана с интересами миллионов граждан, финансирующих стройку из своего кармана, а значит, рискующих. Казалось бы, снижение рисков — дело благородное, но, как показывает практика, когда доходит до больших денег, «благородство» тоже становится разменной монетой.

До принятия постановлений в 2017 году привлечение средств граждан было возможно по 214 ФЗ. В следующем году правила игры меняются. С января начнется трехлетний переход на проектное финансирование — деньги в стройку будут идти через банки. Причина принятия такого решения все та же — защита интересов дольщиков, которые смогут приобретать только безрисковое готовое жилье. Вроде бы решение продуманное и справедливое. Но что оно означает для бизнеса?

Если «толпу», то есть дольщиков, отодвинуть на второй план, то переход на проектное финансирование означает, что банковское лобби переиграло девелоперов.

Обратимся к истории: шахматная партия банков и застройщиков длится с 2009 года, когда банки начали забирать девелоперские компании и активы закредитованных строителей. Структурам ВТБ достались «Донстрой», «Галс девелопмент», часть «Миракс групп». По этому же пути пошел Сбербанк. Надо сказать, что тогда банки, получив себе мощные непрофильные активы, во многих случаях так и не смогли с ними до конца разобраться.

В 2012 году ситуация стала еще более запутанной — в полную силу заработал 214 ФЗ, по которому у застройщиков, чтобы они могли привлекать средства дольщиков, должны были быть или свои средства, необходимые для начала строительства, или банковское финансирование, которое обеспечивало бы солидарную ответственность. Застройщики побежали кредитоваться у банков, причем большинство кредитов бралось в валюте — так было выгоднее. Но в 2014 году только выстроившаяся схема полетела в тартарары — в декабре случился «дефолт», и пришла пора рассчитываться с банками уже совершенно другими суммами, поскольку продажи велись в рублях, выручка генерировалась в рублях, а займы были валютными.

Надежность застройщиков

Выросли цены и на строительные материалы. Как результат, часть девелоперов, начавших строительство, не смогла его завершить, что привело к росту числа обманутых дольщиков по всей стране до 47 000. Привычные поиски стрелочника сделали во всем виноватыми застройщиков, хотя все эти проекты аккредитовывались банками и по 214 ФЗ банки должны были нести солидарную ответственность. Покупатели, берущие ипотеку под покупку этого жилья, доверяли этой аккредитации, ведь в банках «не дураки сидят», и если в проекте присутствует банковское кредитования, то это ли не гарантия надежности застройщика?

Тут еще можно вспомнить об обязательном страховании девелоперов, которые послушно вносили страховые взносы, а в результате ни одной выплаты страховыми компаниями сделано не было. Спрашивается, где деньги, господа? Нет ответа. В итоге же шахматная партия сейчас разыгрывается так: девелопер — банкрот, покупатель в судах. А банки… все в белом. Продолжают собирать деньги у ипотечников — кредит брали? Платите. Красивая позиция, а главное, беспроигрышная. Но, как выяснилось, банкам этого показалось мало. Ведь 60 % процентов покупателей приобретают недвижимость на стадии строительства напрямую у девелоперов, и эти деньги идут в компании, минуя банковский сейф. Эту «несправедливость» решено было устранить, запретив застройщикам привлекать финансовые средства через долевое участие. При этом стоит вспомнить, что долевая схема была разработана в том числе для того, чтобы сделать квадратный метр доступнее.

Застройщик, принимая средства на стадии строительства, не должен их возвращать банку с процентами, а напрямую пускает в работу, за счет чего может сделать цену квадратного метра ниже. А низкая цена «квадрата» — государственная задача повышения доступности жилья.

При проектном финансировании снижение цены «квадрата» не предусматривается: у готового жилья есть только одна стадия строительства — финальная, а значит, самая дорогая. Опасность при полном банковском финансировании может прийти и с другой стороны. В последний год происходит массовый отзыв лицензий у банков. Что будет, если такое произойдет при новых условиях продажи новостроек?

Что будет с ценами?

Выводы неутешительны: скорее всего, при проектном финансировании цены на новостройки поднимутся как минимум процентов на 30%, а то и больше, а вот гарантии, что тот или иной банк не попадет под санацию и потенциальная стройка не встанет, нет никакой — банковский сектор лихорадит не меньше строительного. В результате банки, создавшие свои девелоперские компании, еще в прошлом году начали выводить свои строительные активы из-под строгого надзора ЦБ, чтобы «в случае чего» их не забрали со всем неликвидом.

Но и это еще не все. Похоже, стройка вообще может перейти под полный госконтроль. Зачем нужны неконтролируемые коммерческие структуры, с которыми постоянные проблемы — то дольщики, то рейдерские захваты, то еще что-то. Нужны собственные послушные компании, которые будут дотироваться из бюджета, а значит, за наши деньги, мы же с вами платим налоги. Сегодня на федеральном уровне создается девелоперская компания ДОМ.РФ, в которую войдет компенсационный фонд долевого строительства, АИЖК и банк «Российский капитал», который, кстати, является главным санатором «СУ-155» и других проблемных строительных компаний. По сути, в Москве под брендом «реновация» создается девелопер.

Итог неутешителен и для бизнеса, и для «народа», для которого все это якобы и затевалось: цены в ближайшие три года вырастут, доступность жилья снизится, особенно с учетом, что реальные доходы расти не спешат, а на рынке девелоперов останутся государственные монополисты. Шах и мат.

Новости партнеров