Ипотечные империи: банкам придется бороться за покупателей жилья | Forbes.ru
сюжеты
$56.45
69.34
ММВБ2336.82
BRENT66.84
RTS1243.14
GOLD1323.77

Ипотечные империи: банкам придется бороться за покупателей жилья

читайте также
+377 просмотров за суткиРаспродажа предприятий. Кто наживается на изъянах закона о банкротстве +1078 просмотров за суткиВ защиту кредита. Почему «детская» ипотека станет драйвером для экономики +1192 просмотров за суткиШеренга кредиторов. Как банки поделили «детскую» ипотеку +7326 просмотров за суткиЧиновников уплотнили. Шесть министерств переезжают в «Москва-Сити» +32423 просмотров за суткиЗвезды «Украины». Как устроен бизнес легендарной гостиницы +2002 просмотров за суткиИзбирательная защита. Как ограничения по страхованию вкладов вредят российскому бизнесу +1256 просмотров за суткиРайоны-кварталы. Как московский стартап помогает риелторам +4540 просмотров за суткиСроки поджимают. Исчезнет ли рынок краткосрочных займов «до зарплаты» +904 просмотров за суткиГоры и море. Как гостиницы Сочи конкурируют за российских туристов с Турцией +519 просмотров за суткиВ погоне за солнцем. К чему приведет изменение норм инсоляции +276 просмотров за суткиКороль квадратных метров: чем известен новый президент Blackstone +63 просмотров за суткиЧастное против общего. К чему приведет рост доли государства на банковском рынке +28 просмотров за суткиВоинский долг. Промсвязьбанку достанутся кредиты оборонных предприятий под санкциями +138 просмотров за суткиСклад ненужных вещей. Зачем банкам коровники и заводы +1925 просмотров за суткиПризрак Олимпиады: почему гостиницы в Сочи терпят убытки +124 просмотров за суткиДеньги на жизнь. Как микрозаймы помогают бороться с бедностью +31 просмотров за суткиЭкономика города. На что региональные столицы тратят бюджетные деньги +92 просмотров за суткиКонец конкуренции: как рост влияния государства меняет российские банки +26 просмотров за суткиДоступное жилье. В чем проблема «детской» ипотеки +33 просмотров за суткиАренда и личные счеты. Почему участники рейтинга рантье делят бизнес

Ипотечные империи: банкам придется бороться за покупателей жилья

Фото Григория Сысоева / ТАСС
Минувший 2017 год стал рекордным для рынка ипотеки, однако за высокими показателями выдачи скрываются несколько трендов, которые станут ключевыми в новом году

За год выдано 1,087 млн кредитов на 2,022 трлн рублей. Количество выданных кредитов возросло на 26,92 %, а сумма — на 37,25 %. Средние ставки предложения для кредитов на покупку квартир на первичном и на вторичном рынке снизились примерно одинаково, на 2,2- 2,3 п. п. Средняя ставка по всем выданным за месяц кредитам уменьшилась с января по декабрь на 1,89 п. п. до рекордного значения 9,79 %. Однако что же скрывается за рекордными объемами?

Безусловно, достижениями в продаже ипотечных кредитов участники рынка могут гордиться. Но часть этих достижений не связана с рынком недвижимости. То есть кредитные договоры подписывались, но ничего на них не покупалось, а происходила финансовая операция перекладывания денег из одного банка в другой. Такие сделки, называемые рефинансированием, заняли около 8% в общем объеме продаж ипотечных кредитов.

Такого заемщика тоже надо найти, оценить, провести регистрационные действия. С точки зрения ипотечного бизнеса конкретного банка кредит продан и даже увеличился кредитный портфель. С точки зрения рынка недвижимости не произошло ничего. В любимое многими экспертами сравнение ипотечного портфеля с ВВП также сделан  нулевой вклад.

Ставка на рефинансирование

Особо стоит отметить, что некоторые кредиторы сделали рефинансирование своим главным ударным продуктом. По итогам года лидерами по доле рефинансирования в своем объеме продаж стали: Примсоцбанк — 50,37%, Райффайзенбанк — 47,46%, Банк «ФК Открытие» — 33,52%, АО АИЖК — 47,61%.

В результате около 87 000 заемщиков поменяли одного кредитора на другого. В награду за эту смену они получили новые кредиты по более низкой ставке на сумму порядка 156 млрд рублей, а старые кредиты были досрочно погашены.

Имеет смысл вспомнить особенности 2016 года, с которым сравнивается прошедший год. В его результатах налицо влияние  программы субсидирования ипотечных кредитов также как и на 2015 год. За эти годы  по программе субсидирования было выдано 35% от всех кредитов за два года. Последним обычным годом без кризиса и субсидирования был 2014-й с результатом 1 012 301 кредит на сумму 1,762 трлн рублей. Сравнение с этим предыдущим рекордным годом показывает уровень истинных возможностей ипотечного рынка и позволяет сделать вывод.

Прошедший год, действительно, был удачным, и его можно считать годом окончательного восстановления ипотечного кредитования.

Ужесточение конкуренции

Посмотрим, что еще скрывается за достижениями в продаже ипотечных кредитов. Складывается ощущение, что  конкуренция на ипотечном рынке становится все жестче. Это можно подтвердить следующим обстоятельствами.

Во-первых, высочайший уровень конкуренции проник во все элементы ипотечного бизнеса.

В продажах акцент конкурентной борьбы сместился от борьбы за привлечение нового заемщика к борьбе за привлечение партнера, который через свою сеть будет продавать кредитные продукты для банка. Известно, доля партнерских продаж достигла, а у некоторых банков  значительно превысила 50 % от общего объема.

Конкуренция привела к ускорению изменений. За месяц после  изменения ставок лидером такие же действия производятся большинством кредиторов, а любой интересный продукт внедряется  в течение квартала. Немного медленнее дублируются технологии, но за полгода любая инновация может быть повторена.

Во-вторых, существенно выросла концентрация ипотечного рынка. Движение в эту сторону идет непрерывно, но и в пределах одного календарного года в глаза не бросается. Наглядность появляется, если посмотреть на 10 лет назад в 2007 год.

В начале 2018 года рыночную долю свыше одного процента имеют всего девять банков: Сбербанк — 53,53%; ВТБ — 21,45%; Газпромбанк -3,95%; Россельхозбанк — 3,63%, Райффайзенбанк — 2,92%;  Банк «ДельтаКредит» — 2,90%; Абсолют Банк — 1,35%; Банк Уралсиб — 1,34%; Банк «Санкт-Петербург» — 1,23%.

А в 2008 год рынок вступил с 26 коммерческими банками, имевшими аналогичную долю.

Суммарная рыночная доля первых пяти банков выросла за 10 лет на 23,5 п. п. и достигла 82,67%, а первых десяти на 20 п. п. до уровня 92,3%.

В-третьих, использование доминирования становится практическим инструментом отдельных игроков.

Доминирование может обеспечиваться коммерческими или административными механизмами, а также их сочетанием. Игрока, способного к доминированию, можно смело назвать ипотечной империей, главная характеристика которой заключается в том, что при расширении она не имеет территориальных и финансовых ограничений и всеядна в части выбора клиентских сегментов. 

Читайте также
Дело молодое. Кто покупает жилье и берет ипотеку в России

Ипотечные империи

По совокупности характеристик можно выделить три ипотечные империи: Сбербанк, ВТБ, Дом.рф (АИЖК). Сбербанк уже набрал такой объем влияния, что, имея 53% рынка, может больше не наращивать свою долю, а заняться монетизацией доминирования.

Предлагая кредиты с низкой ставкой, банк может планомерно отбирать лучших заемщиков со всеми вытекающими из этого приятными последствиями.

Кроме кредитования Сбербанк активно занимается страхованием, разнообразными услугами в сфере недвижимости и может предложить клиенту под своим брендом целый комплекс услуг. Практически «все включено», но за дополнительную плату.

Эффект очевиден — к хорошему процентному доходу добавляется все возрастающий объем комиссионных доходов и высокая прибыльность. Не секрет, что Сбербанк имеет возможность привлекать лучшие IT ресурсы для развития существующего доминирования.

Группа ВТБ за 10 лет нарастила свою рыночную долю больше всех — в два раза. Успешная интеграция в группу других коммерческих банков дала свои плоды. Кулуарные разговоры о потенциальных кандидатах на включение в группу позволяют предположить, что практика продолжится, а ипотечная империя группы ВТБ расширится. Скорее всего, и стоимость новых приобретений будет весьма приемлемой.

Рост капитала и гигантский опыт работы в ипотечном кредитовании позволяют предположить, что влияние группы ВТБ на ипотечном рынке увеличится. Для упомянутых банковских ипотечных империй можно говорить об инструментах коммерческого доминирования.

Новый монополист от недвижимости

Для нового бренда Единого института развития в жилищной сфере (АИЖК), именуемого сейчас Дом.рф, можно говорить об одновременном использовании административного и коммерческого доминирования.

Важнейшим элементом стратегии Дом.рф определена высокая прибыльность, которая должна сочетаться с задачами развития для всего ипотечного рынка. После получения в собственность Дом.рф дочерней кредитной организации в лице АКБ «Российский капитал» можно зафиксировать присоединение Дом.рф к статусу ипотечной империи не по текущей доли рынка (2,6 %), а по потенциалу.

Государственный статус дает АИЖК особые преимущества. Во-первых, высокие рейтинги и возможность привлечения финансовых ресурсов на выгодных условиях. Во-вторых, существенно лучший по сравнению с другими инструментами коэффициент риска для ИЦБ с поручительством АИЖК (Фабрика ИЦБ), что дает неограниченную возможность оказывать возмездную услугу по предоставлению поручительства. В-третьих, внедрение добровольных стандартов кредитования одновременно с предложением включать в Фабрику ИЦБ только кредиты, соответствующие стандартам. В-четвертых, гарантированное участие дочернего банка в финансировании строительства с применением эскроу-счетов увеличит объем кредитования новостроек.

Таким образом, совместное использование административного и коммерческого доминирования проявляется в уникальной возможности применения потенциала государственного института развития для обеспечения прибыльности конкретных акционерных обществ в структуре Дом.рф.

Вряд ли от доминирования кто-то добровольно откажется. Можно предположить, что продолжится многомерное усиление доминирования ипотечных империй с целым рядом негативных последствий для других кредиторов.

В первую очередь, это финансовые последствия в виде более быстрого темпа снижения у них маржи, худшего доступа к финансовым ресурсам.

Во вторую очередь, будет сложно на равных конкурировать по отдельным продуктам (новостройки, рефинансирование, кредиты с первоначальным взносом меньше 20%).

В третью очередь, может достаточно долго сохраниться технологическое отставание в разработке и внедрении цифровой ипотеки из-за разных возможностей взаимодействия с государственными информационными ресурсами.

И наконец, зачастую клиенты воспринимают  госучастие и размер организации как знак надежности. К этому добавим более низкие ставки у ипотечных империй. Бороться с эти можно только высоким качеством, что никогда дешево не обходится.

В заключение можно предположить, что ипотечные империи будут все больше укреплять свое доминирование, а игрокам поменьше надо или становиться агентом ипотечной империи, или выстраивать очень гибкую и умную стратегию собственного ипотечного проекта.

А вот заемщику будет хорошо. Что бы ни происходило с количеством и положением кредиторов, оставшиеся игроки будут бороться за заемщика и стараться улучшить его жизнь. 

Читайте также
Доступное жилье. В чем проблема «детской» ипотеки
Закрыть
Уведомление в браузере
Будь в курсе самого главного.
Новости и идеи для бизнеса -
не чаще двух раз в день.
Подписаться