Миссия невыполнима. Почему кинотеатры останутся на верхних этажах торговых центров
Фото Getty Images

Миссия невыполнима. Почему кинотеатры останутся на верхних этажах торговых центров

Фото Getty Images
Переезд кинотеатров на первые этажи торговых центров — это не просто абсурд и популизм, но и дополнительные риски для посетителей. На самом деле пожарная безопасность кинотеатра не зависит от этажа, на котором находятся кинозалы

В России решили избавиться от кинотеатров на последних этажах торгово-развлекательных центров (ТРЦ). После пожара в кемеровском ТРЦ «Зимняя вишня» депутаты Государственной думы от «Единой России» пообещали принять закон, который обяжет ретейлеров размещать кинозалы на первых этажах. Сейчас у нас в стране почти нет ТРЦ с такой планировкой.

Дело в том, что расположение кинотеатров на верхних этажах ТРЦ продиктовано бизнес-логикой. В России люди не любят подниматься выше второго этажа. В Китае семиэтажный торговый центр — обычное дело, там даже на последнем этаже размещаются и хорошо работают магазины одежды. Похожая модель прекрасно работает и в Южной Корее. Однако в России для того, чтобы завести посетителя на третий или тем более четвертый этаж, нужно хорошенько изловчиться. Количество посетителей уже на втором этаже в среднем составляет 50% от посетителей первого этажа.

К четвертому этажу средний коэффициент падает до 5-10%. Соразмерно с посещаемостью распределяется и стоимость площадей: чем выше этаж, тем дешевле аренда площади в ТРЦ. Первый этаж всегда самый ликвидный и популярный и в итоге самый желанный для ретейлеров. Арендные ставки на первом и четвертом этажах ТРЦ могут различаться в три-четыре раза. Да и в рамках одного этажа стоимость площадей зачастую неравномерна: тарифы зависят от удаленности от входа, легкости доступа для посетителей и прочих факторов.

От перестановки слагаемых все меняется

Кинотеатр считается классическим магнитом притяжения клиентского потока в торговый центр: люди специально идут в кинотеатр, и им не важно, на каком этаже он находится. Однако потоки кинотеатра не сравнятся с объемом посетителей продуктового гипермаркета или крупного магазина электроники. Поэтому размещение кинотеатра на последних этажах позволяет эффективно распределить и направить поток на верхние этажи. Вокруг кинотеатра часто формируется развлекательная зона: фуд-корт, отдельные рестораны, игровые комнаты для детей. Все вместе это составляет рекреационно-досуговую зону ТЦ.

При этом сами сопутствующие предприятия (общественного питания, торговли и услуг) зачастую не способны генерировать высокий трафик. Они могут работать только в синергии с кинотеатром. Без кинотеатра поток посетителей на верхних этажах серьезно сократится. А нет трафика — нет товарооборота. Уйдет с верхнего этажа кинотеатр, следом за ним уйдут и другие арендаторы, площади начнут пустовать. В итоге проиграют все — от работников и горожан до собственников ТРЦ и ретейлеров.

Вы думаете, после принятия закона все перейдут на нижние этажи и механизм будет работать по-прежнему? Нет. К сожалению, правило «от перестановки слагаемых сумма не меняется» здесь не работает. Во-первых, вместимость первого этажа естественным образом ограничена габаритами здания. Принять всех желающих первый этаж просто не сможет. Во-вторых, существуют богатые и знаменитые бренды-арендаторы, которые готовы платить высокую ставку первого и второго этажей. Кинотеатр уступает супер- и гипермаркетам не только по количеству посетителей, но и по среднему чеку, а в конечном итоге по уровню товарооборота и арендным платежам. Именно поэтому кинотеатр не может конкурировать с такими арендаторами за дорогие площади первых этажей. Также не могут конкурировать большинство арендаторов, которые находятся в одном кластере с кинотеатром: предприятия развлечений, общественного питания.

Убрать или оставить

Типичный кинотеатр в ТРЦ — это мультиплекс на 6-14 залов. Такой объект представляет собой сложное конструктивное и технически оборудованное помещение – с высокими потолками и большим шагом колонн. Зритель хочет видеть фильм на большом экране, и колонны не должны мешать просмотру очередного киношедевра. Технически это удобнее всего реализовать на последнем этаже, где нет высокой нагрузки: сверху только крыша. Благодаря этому не нужно выравнивать высоту потолка с другими уровнями, а единого пола оказывается достаточно для удобства посетителей, арендаторов и ТРЦ в целом. Размещение кинотеатра на первом этаже приведет к нарушению уровней ТРЦ, поскольку высота кинозала составляет в среднем 8-10 метров, а высота этажей ТРЦ — 4-4,5 м. Таким образом, потолок кинотеатра будет находиться посредине второго или третьего этажа. Если сверху расположить еще площади, увеличится нагрузка и строителям придется сокращать расстояние между колоннами.

Если же построить кинотеатр отдельным блоком или корпусом, то это израсходует эффективную площадь участка и в итоге сократит полезную площадь ТРЦ — а значит, и его доходы. Компенсировать их кинотеатр не в состоянии. К тому же кинотеатр потеряет свою силу распределителя потоков и перестанет быть привлекательным арендатором. С такими вводными собственники просто откажутся от кинотеатров в торговых центрах.

По описанным выше факторам перенести кинотеатр на первый этаж в действующих ТЦ конструктивно не представляется возможным. В том числе и с точки зрения действующих норм пожарной безопасности. Приказать разместить киноплекс не выше второго уровня — это все равно, что принять постановление размещать бассейны на крыше. Никто из предпринимателей не будет этим заниматься и либо проигнорирует, либо просто откажется от бассейна. А сама реализация такой инициативы грозит гораздо более тяжелыми последствиями с точки зрения конструктивной и пожарной безопасности здания. Поэтому без сомнений можно назвать инициативу не только абсурдной, но и опасной. Собственники и девелоперы — предполагаем, что таковых будет 99,9 % — просто откажутся от кинотеатров в существующих и будущих проектах. А еще это убьет целую отрасль кинопроката: сегодня 98% кинотеатров работают именно в ТРЦ.

От чего зависит безопасность

Пожарная безопасность кинотеатра не зависит от этажа его расположения. Она зависит, во-первых, от спроектированных мер противопожарной безопасности. Это фундаментальный вопрос, с которым, как правило, все обстоит очень строго. Нормы пожарной безопасности, разработанные еще советскими инженерами, действуют в России по сей день и зарекомендовали себя как действующие на практике. Не все правила актуальны, но девелоперы все равно вынуждены соблюдать все нормы — подчас наперекор экономической эффективности.

Во-вторых, пожарная безопасность зависит от поддержания установленных систем в боевом состоянии. Речь идет о механизме разблокировки дверей, системах оповещения, дымоудаления, сплинкерах и т. п. Необходимо регулярно проводить обслуживание, профилактику и тесты. Такие мероприятия, с одной стороны, требуют квалифицированных сотрудников в штате управляющей компании. С другой стороны, техобслуживание систем и запчасти стоят денег. В итоге поддержание и обслуживание противопожарных систем становятся затратной частью, и у управляющей компании существует соблазн сэкономить.

В-третьих, крайне важно соблюдение текущих требований пожарной безопасности (открытые коридоры, аварийные выходы, лестницы и т. п.), понятный и действующий план эвакуации. Вопрос не является затратным и трудным, но по халатности или иным соображениям двери могут быть закрыты, а коридоры использоваться в качестве подсобных помещений. Иногда помещения, которые по плану являются общей площадью, на практике отдаются под торговлю. Чаще это встречается в менее качественных торговых объектах.

Четвертый фактор — обученный персонал, компетентные ответственные по пожарной безопасности и т. п. К сожалению, чаще всего именно человеческий фактор оказывается причиной трагедий даже при работающих противопожарных системах. Это банальное отсутствие знаний и отработанных навыков по эвакуации, а также общее непонимание, что и как делать в чрезвычайной ситуации.

На бумаге в России уже есть качественные, хорошо разработанные требования по пожарной безопасности. Нет смысла их ужесточать или переделывать. Реальная цель — это проследить за соблюдением уже существующих правил. То есть сделать так, чтобы исправно функционировало то, что предусмотрено и заложено в существующих требованиях. Решение этой проблемы идет рука об руку с искоренением коррупции. Одновременно необходима профилактика, обучение и тренировка людей. Звучит очень просто, но российские государственные службы порой отличаются чрезмерной зарегулированностью и абсолютной недружелюбностью. И часто реальная цель — уберечь и научить людей, минимизировать ущерб от возможного пожара подменяется целью «соблюсти все формальности». А это, как вы понимаете, плодородная почва для коррупции. В итоге профилактика и обучение на деле заменяются бумажной бюрократической волокитой, правильным и своевременным оформлением бумаг. Об эффективности формальных мер никто не думает.

С чего же начать? Изменить государственный подход к профилактике и обучению. Сделать его понятным, простым и поощрительным. Пожарная безопасность должна из формальности и гнета перейти в форму сотрудничества. Я уверен в том, что наши граждане разумны и понимают, как важна безопасность, поэтому осмысленные и дружелюбные действия будут иметь успех.

Новости партнеров