Страшная стабильность: когда будет выгодно брать жилье в ипотеку
Фото Татьяны Тимирхановой / Интерпресс / ТАСС

Страшная стабильность: когда будет выгодно брать жилье в ипотеку

Артур Устимов Forbes Contributor
Фото Татьяны Тимирхановой / Интерпресс / ТАСС
Строительная отрасль переходит на проектное финансирование: девелоперы будут возводить жилье уже не на «бесплатные» деньги дольщиков, а на кредитные, взятые под проценты у банкиров. Жилье неизбежно подорожает. Вопрос: когда? Классическое «быть или не быть?» для покупателя квартиры сегодня звучит как «брать сейчас ипотеку или не брать?»

Накопить денег на полную стоимость квартиры если и могут, то считаные единицы, так что без кредита в любом случае не обойтись. Но если время хоть немного терпит, лучше все еще раз взвесить и выбрать оптимальный момент, учитывая три основных фактора: цены, ставки и собственные финансовые перспективы. Каждый из этих факторов с трудом поддается прогнозированию и имеет плавающий характер. И все же ставки и платежеспособность населения — самые стабильные из них. А вот цена больше зависит от конъюнктуры момента.

Что сейчас с ценами? За час поиска по ключевым словам в интернете будущий покупатель жилья не раз встретит термин «стагнация». Застройщики, правда, предпочитают слово «стабильность». На языке цифр это выглядит так: в конце первого полугодия 2018 года средняя цена предложения на рынке новостроек массового сегмента составила 154 346 рублей за квадратный метр, что на 2,4% выше относительно показателя декабря 2017 года. Не будем забывать и о скидках, диапазон которых, по данным сервиса «Арендатика», составляет 15–24%. Мягко говоря, не впечатляющий показатель на фоне ценовых приростов, которые фиксировались на рынке еще несколько лет назад.

По прогнозам аналитиков, такая «стабильность» на рынке при отсутствии чисто рыночных предпосылок может сохраняться достаточно долго. Но есть фактор, заставляющий отнестись к ритуальным заклинаниям девелоперов «будет дорожать!» всерьез. В конце июня принят закон, направленный на постепенный отказ от привычного для России долевого строительства жилья, когда компании возводят дома в основном за счет средств граждан (дольщиков).

Несовершенство такой схемы, полагают федеральные власти, привело к появлению огромного числа обманутых граждан, вложившихся в покупку жилья, но так и не получивших его. Теперь в цепочке «покупатель — застройщик» появится и третий, ключевой игрок — банк. На первом этапе реформы (с 1 июля 2018 года) серьезно ужесточатся требования к стройкомпаниям, на втором (с 1 июля 2019 года) застройщики должны будут перейти на использование эскроу-счетов в уполномоченных банках, где будут храниться средства граждан. Финалом же станет переход рынка на проектное финансирование девелоперских проектов, когда застройщикам придется реализовывать проекты только с помощью собственных средств и привлеченных в банках кредитов. Сроки перевода рынка на новые рельсы в конце 2017 года назвал президент России. Это три года.

Такая поэтапность имеет прямое отношение к интересующему нас фактору — динамике цен. Умеренный рост цен уже был отмечен в начале июля — в пределах 3–5%. Но это было скорее плановое повышение — подорожали у застройщиков, как правило, объекты с высокой строительной готовностью. Напрямую же к законодательным изменениям это пока мало относится.

А вот общерыночного роста цен, связанного с рядом дополнительных финансовых обязательств девелоперов, прописанных в вышеупомянутом законе, следует ждать не раньше конца года. Но, как признают сами строители и эксперты, такой рост не будет существенным и долговременным из-за низкой покупательной способности населения. Переход на эскроу-счета может иметь аналогичный эффект. А вот полноценный переход на проектное финансирование строек скажется на стоимости жилья, прежде всего потому, что этот механизм предполагает продажу клиентам только готового (вторичного) жилья, которое, как известно, априори дороже новостроек.

Ставки по ипотеке

На рынке ипотеки уже достаточно долго плавно снижаются средние ставки. По данным «Дом.рф» (ранее АИЖК), в начале 2016 года ставка составляла 12,5%, в начале 2017 года — 11,84%, а конце прошлого года — 9,75% (был пробит исторический для рынка рубеж 10%). В этом году темпы снижения ставки немного замедлились: по итогам апреля она составила 9,57% (в том числе по кредитам на новостройки — 9,43%). То есть за 4 месяца падение составило всего 0,18 процентных пункта. Впрочем, этому факту есть объяснение. Дело в том, что 23 марта Центробанк оставил ключевую ставку на уровне 7,25% годовых. Такое же решение было принято и 15 июня текущего года.

Не секрет, что именно на ставку рефинансирования Центробанка ориентируются государственные и частные банки при формировании своей кредитной политики. До марта ключевая ставка поступательно снижалась, а вслед за ней и ставки по ипотеке. Каким будет следующее решение ЦБ, сказать сложно даже экспертам. В этих условиях потенциальному заемщику, которому в данном случае важны даже доли процентов, остается ориентироваться на последний официальный прогноз «Дом.рф»: во втором полугодии ставки опустятся ниже 9%, а при стабилизации макроэкономических условий могут достигнуть 8–8,5%. Можно вспомнить о сверхзадаче, не так давно поставленной главой государства, существенно повысить обеспеченность россиян жильем за счет снижения ставки по ипотеке до 7%. Впрочем, конкретных сроков не называлось.

Доходы населения

Последний из факторов — платежеспособность заемщика, которому не только нужно получить кредит, но и выплачивать по нему проценты, — имеет двойственный характер. Последние новости от Росстата: рост реальных доходов населения в годовом выражении в мае составил лишь 0,3% после роста на 5,7% в апреле, 4,7% в марте и 4,4% в феврале. В то же время потребительские цены в мае выросли в среднем на 0,4%, а бензин подорожал сразу на 5,6%.

При этом в Минэкономразвития прогнозируют рост реальных доходов россиян в текущем году на уровне 3,4–3,9%. Ориентироваться на эти цифры или нет — решать только вам самим, жизненные ситуации у потенциальных ипотечных заемщиков, как правило, не привязаны к усредненным показателям. Если квартирный вопрос нужно решать здесь и сейчас и для этого в принципе сложились неплохие условия, может быть, и стоит рискнуть.

Новости партнеров