Пробить контрагента: как подготовиться к сделке и избежать обмана
Фото REUTERS / Vincent Kessler

Пробить контрагента: как подготовиться к сделке и избежать обмана

Илья Артемьев Forbes Contributor
Фото REUTERS / Vincent Kessler
Купленная земля может оказаться непригодной для строительства, а автомобили будут заложены по кредиту банка. Чтобы не столкнуться с неприятностями после заключения сделки, бизнес должен провести предпродажную проверку активов

Крупная компания приобрела земельный участок для строительства многоэтажного жилого дома. Место было выбрано живописное: в границах лесного массива в окружении озер. Однако инвестор радовался недолго. Как оказалось, лесные участки, совсем недавно включенные в состав населенного пункта, относятся к защитным лесам, так как расположены в водоохранных зонах. На территории таких лесов запрещено капитальное строительство. Желание обогнать конкурентов привело к бесперспективному вложению крупной суммы.

Чтобы получить полную информацию о приобретаемом имуществе или об объекте финансирования, бизнес обычно проводит due diligence (дью-дилидженс) — комплексный правовой анализ актива. Это происходит при приобретении акций/долей компании, при слиянии компаний или присоединении одной фирмы к другой, при выдаче займа, покупке или аренде недвижимости. Если в ходе проверки выявлены проблемы, то есть все основания выйти из переговоров или потребовать уступок.

Общедоступные данные

В ходе due diligence досконально исследуются все материалы об активе. Их набор индивидуален и зависит от вида сделки. Для первичного анализа достаточно изучить: учредительные и регистрационные документы организации; ее бухгалтерскую отчетность; лицензии и разрешения (если требуется); документы, удостоверяющие право собственности на имущество, и обременения на него; разрешение на строительство и ввод объекта в эксплуатацию (при приобретении здания, сооружения); договоры, оформляющие крупные сделки; сведения о судебных спорах и исполнительных производствах с участием компании.

Сначала на сайте ФНС нужно ознакомиться с электронной выпиской из ЕГРЮЛ, узнать информацию о лицах, которые не могут занимать должность руководителя компании, о массовых руководителях-учредителях юрлиц, об организациях-должниках по налогам.

Бухгалтерскую отчетность некоторых компаний можно узнать на сайте Росстата. Лицензии организации приводятся в выписке из ЕГРЮЛ, а также на сайтах ведомств. Например, на сайте Ростехнадзора. На сайте Росреестра можно заказать выписку из ЕГРН или получить краткие сведения об объекте недвижимости. Список разрешений на строительство можно увидеть на сайте Минстроя.

Полезно проверить данные о компании и в Реестре недобросовестных поставщиков (подрядчиков, исполнителей). Судебные споры отслеживаются на сайте арбитражных судов и на сайтах судов общей юрисдикции (например, в Москве). Все исполнительные производства в отношении компании публикуются на сайте ФССП России.

Полезная оговорка

После изучения общедоступной информации следует проанализировать предоставленные контрагентом материалы. Однако бизнес-партнер может намеренно или случайно не передать важные документы (например, договор поручительства на крупную сумму) и информацию о том, что компания имеет долги перед своими контрагентами. В результате — судебные споры и имущественные потери нового владельца актива.

Например, у одного покупателя были изъяты купленные у контрагента автомобили, которые, как оказалось, находились в залоге у банка. Никакой информации о таком обременении продавец не сообщил. Покупатель не мог самостоятельно установить наличие залога, так как запись в соответствующем реестре отсутствовала. Внесение сведений в Реестр залогов движимого имущества пока является необязательным. В итоге автомобили изъял банк в счет уплаты долгов продавца, а покупатель ввязался в долгий спор о взыскании убытков с контрагента.

Смягчить негативные последствия в указанных случаях позволяет применение статьи 431.2 ГК РФ «Заверения об обстоятельствах». Если контрагент предоставил недостоверные данные о себе, то бизнесмен вправе требовать от него возмещения убытков или выплаты неустойки. Также допускается отказ от договора или признание его недействительным. Такой способ защиты работает при соблюдении двух условий. Первое — если в договоре прописаны заверения контрагента об обстоятельствах, имеющих значение для заключения договора, его исполнения или прекращения. Второе — если такие заверения оказались ложными.

Пример заверения об обстоятельствах в случае покупки здания: «Продавец гарантирует, что на дату подписания договора здание никому не продано, не подарено и не отчуждено третьим лицам иным образом, не заложено, в споре, под арестом не состоит, рентой, арендой, наймом или какими-либо иными обязательствами не обременено. Здание передается не обремененным задолженностью по оплате коммунальных платежей».

Важно знать, что наличие подобных положений не гарантирует приобретение объекта таким, каким он описан в договоре. Заверения об обстоятельствах — лишь дополнительный способ защиты, применение которого может быть связано с длительным судебным спором.

Выезжайте на место

Если предприниматель собирается купить или взять в аренду недвижимость, то советуем выезжать и проверять объект на месте, так как в открытых источниках могут быть неполные сведения.

Бизнесмен после анализа документов не увидел препятствий для покупки земельного участка. На всякий случай он решил проверить объект на месте. Приехав, обнаружил маленькую постройку. Это был стационарный пункт наблюдения за состоянием окружающей среды. Охранная зона обычно распространяется на 200 метров во все стороны от его границ. Строительство крупного производства закончилось, не начавшись.

Свободное получение нужной информации о контрагенте или об объекте инвестирования из открытых источников может навести на мысль о бесполезности юристов. Но предпринимателям не стоит переоценивать свои силы. Юристы знают не только законы, сложившуюся судебную практику, но и подводные камни при заключении различных сделок. В этом их главное преимущество. А умение правоведов быстро определить «что искать?» и «где искать?» экономит для бизнеса время.

Новости партнеров