Количество посетителей в торговых центрах перед началом школьного сезона, в конце лета, стало расти. По данным Knight Frank, к концу августа посещаемость московских объектов достигла 80% к прошлому году, притом что в июле, по данным Shopping Index компании Watcom, она составляла 70%, в июне — 48%. Вместе с тем у арендаторов торговых центров начали расти обороты. Например, обороты арендаторов (за исключением сферы общепита, услуг и развлечений) в торговых центрах компании Malltech (владеет ТЦ «Аура» в Новосибирске, «Планета» в Красноярске, «Планета» в Новокузнецке, «Планета» в Уфе и «Лето» в Санкт-Петербурге) в августе выросли на 16% к прошлому году, говорит операционный директор Malltech Кирилл Степанов. На 7% за период июнь-август увеличился товарооборот в торговых центрах ГК «Ташир» (сеть ТРЦ «Рио», торговые комплексы «Ереван Плаза», «Райкин Плаза» и др.).

Рост продаж участники рынка связывают не только с увеличением трафика, но и с качественным изменением поведения потребителей. Несмотря на то что трафик в августе отставал от прошлогодних показателей на 10-20%, выручка магазинов не снижалась пропорционально. «В августе 80-90% трафика от показателей 2019 года давали 110-120% продаж по сравнению с прошлым годом, то есть он был более эффективным для магазинов», — оценивает директор по развитию «Мэлон Фэшн Групп» (бренды befree, Zarina, Love Republic и Sela) Игорь Мальтинский. «Многие ТЦ, где трафик упал на 20%-30%, зафиксировали падение выручки всего лишь на 10%-15%. То есть вырос средний чек покупки», — говорит руководитель департамента торговой недвижимости компании JLL Полина Жилкина.

От ситуации выиграли не только арендаторы, но и владельцы ТЦ, получающие арендную плату в виде фиксированной ставки и процента с товарооборота. «Аномальные продажи во многих регионах в июле и августе привели во многих проектах к серьезным доплатам по части переменной части арендной платы. Как следствие, в абсолютной величине арендодатели получили больше денег, чем в 2019 году», — рассказывает Мальтинский. «Большинству наших арендаторов, которые не осуществляли коммерческую деятельность во время ограничительных мер, мы предоставили дисконты на период закрытия, а также на два месяца после начала коммерческой деятельности. При этом снижение нашей выручки по фиксированной части платежей (до 50%) по многим арендаторам нивелировалось доплатами от товарооборота», — говорит Степанов из Malltech.

Тем не менее, по словам Мальтинского, в сентябре соотношение трафика и оборота вернулось к обычным показателям. «В сентябре показатели продаж год к году стали отрицательные, выручки упали, — говорит директор по развитию сети хобби-гипермаркетов «Леонардо» Борис Кац. —  Часто посетители есть, но выручка уменьшилась на 5-7% в августе-сентябре к аналогичному периоду прошлого года». «С середины сентября, к сожалению, наблюдаем определенный отток. Ярко выраженный в будние дни, чуть лучше ситуация по выходным», — замечает директор по развитию ГК «Шоколадница» Евгений Прохоров.

Ставки растут 

Арендаторы и арендодатели не считают, что тяжелые времена позади. По словам Жилкиной из JLL, большинство арендаторов согласовали с собственниками скидки на 30-50% на летний период до августа-сентября. «Скидки на IV квартал и 2021 год — гораздо более редкое явление, скорее исключительные случаи», — рассказывает она. «Большинство арендаторов уже с сентября и октября выходят на докризисную аренду, — говорит лидер Союза арендаторов Сергей Румянцев. — При этом предыдущие долги никуда не делись, их надо выплачивать, а для этого нужна дополнительная прибыль».

«После ослабления ограничительных мер арендодатели все меньше идут навстречу арендатору с предоставлением скидок и льгот на III–IV кварталы, — рассказывает генеральный директор сети «Связной» Евгений Давыдович. — Кроме того, есть отдельные случаи, когда арендодатели пытаются проиндексировать ставки, вызывая искреннее удивление в связи с непониманием текущих сложностей». Однако, добавляет Давыдович, ему удалось договориться об оптимальных условиях почти со всеми арендодателями — либо на пересмотр условий аренды, либо на выход из длинных договоров по приемлемой цене (конкретные детали топ-менеджер  раскрывать отказался). «По большей части объектов у нас достигнуты индивидуальные договоренности по снижению и зависимости ставки аренды от выручки. В основном это договоренности на 2-3 месяца, с последующими обсуждениями и продлением этих условий», — говорит Прохоров из «Шоколадницы».

Пустые метры 

Продолжаются переезды и закрытия магазинов. Существенно выросла вакансия в торговых коридорах стрит-ретейла. «По предварительным данным, на некоторых московских улицах вакантность увеличилась на 4-6 п.п., — говорит Жилкина. — В третьем и четвертом кварталах тренд на увеличение доли свободных помещений в центральном стрит-ретейле столицы продолжится, мы ожидаем рекордных значений в районе 13-15% до конца года. Это станет максимальным значением со II квартала 2016 года, когда показатель достигал 13%», — говорит Жилкина. По словам Румянцева из Союза арендаторов, сильнее всех страдает стрит-торговля в бизнес-районах. «Бизнес-центры работают на удаленке. Для магазинов в районах рядом с бизнес-центрами они половина трафика» — рассказывает эксперт. И несмотря на то что в столичных ТЦ по сравнению с первым полугодием вакансия снизилась на 0,5 п.п., в III квартале 2020 года ее уровень составил 9,5%, превысив аналогичный прошлогодний показатель на 2,9 п.п., указывает директор департамента торговой недвижимости компании Knight Frank Евгения Хакбердиева

«В сентябре 2020 года в сравнении с маем доля свободных помещений по всем объектам сети выросла на 4%, — говорит Степанов из Malltech. — Если сравнивать сентябрь 2020 года с сентябрем 2019-го, то видим примерно те же цифры — рост вакансии в среднем на 5% по всем объектам». «С начала года мы оптимизировали порядка 1000 магазинов. В такое сложное время мы не можем себе позволить открывать знаковые магазины, работающие на уровне нулевой рентабельности», — рассказывает Давыдович из «Связного».

Девелоперы не спешат вводить новые объекты. «За I–III кварталы 2020 года уже было заявлено о переносе 49% ранее анонсированного годового ввода (467 700 кв. м арендуемых торговых площадей)»,  — говорит Хакбердиева из Knight Frank. «Преимуществом, которое даст перенос ввода на 2021 год, является более определенная ситуация на рынке. На данный момент многие ретейлеры приостановили либо пересмотрели свои планы по развитию. Вторая половина 2020 года покажет, в каком направлении будет двигаться рынок», — объясняет Жилкина.

В ближайшие несколько месяцев участники рынка ожидают закрытий магазинов. «При условии, что повторные ограничения на работу ТЦ не будут введены, мы прогнозирует рост вакансии на 11% до конца года»,  — говорит Хакбердиева из Knight Frank. «В сентябре значительное падение продаж, есть проблемы с доведением нового осенне-зимнего ассортимента до полок магазинов, а также есть завышенные ожидания арендодателей от сбора арендной платы в IV квартале — все это, скорее всего, приведет ко второй, более заметной, волне закрытия магазинов», — замечает Мальтинский. Полного восстановления трафика в 2020 году не будет. «До середины 2021 года полного восстановления трафика торговых объектов ожидать не стоит. Более того, в некоторых сегментах, таких как развлекательные центры и кинотеатры, восстановление произойдет не ранее конца 2021 года», — заключает Хакбердиева.

В Москве открылись торговые центры: фоторепортаж

В Москве открылись торговые центры: фоторепортаж

14 фото