В Черногории разрешили покупать землю. Стоит ли игра свеч? | Forbes.ru
$59.16
69.69
ММВБ2104.99
BRENT63.16
RTS1119.54
GOLD1249.83

В Черногории разрешили покупать землю. Стоит ли игра свеч?

читайте также
Несбывшаяся мечта Полонского: Роман Троценко продает самый дорогой пентхаус в Москве Риелторы у Кремля: на продажу выставлен отель "Балчуг Кемпински" Теракты и недвижимость: как изменились цены во Франции и Турции Бартер "Ростеха": корпорация рассчитывается недвижимостью Остров везения: как российские бизнесмены устраиваются на Сардинии «Москва» в долг: Хотины взяли гостиницу в кредит у ВТБ Пожар Хачатурова: миллиардер застраховал сгоревшую Березовскую ГРЭС Восток США — дело тонкое: российская недвижимость в Нью-Йорке и Майами Английский пай: кто превращает российских инвесторов в британских рантье Метр на метр не приходится: какую недвижимость ценят инвесторы Короли российской недвижимости — 2016: рейтинг Forbes Лицом к миру: нужны ли городам всемирные выставки Царь горы: кто покупает горнолыжный курорт «Горная карусель» На игле: жилищное строительство в России напрямую зависит от спроса на ипотеку Погружение на дно: падение цен не устраивает братьев Ананьевых Бездомные строители: СУ-155 выставила на продажу штаб-квартиру Бизнес в бело-голубом: как «Динамо» превратилось в крупного девелопера «Черная пятница» на миллиард: как устроена распродажа на рынке недвижимости Иностранный агент: кто управляет инвестициями западных семей в России От Берлина до Панамы: в каких городах стоит инвестировать в недвижимость Здесь был офис: чем кризис полезен для рынка недвижимости

В Черногории разрешили покупать землю. Стоит ли игра свеч?

Жилье в Черногории уже подорожало. Земле это только предстоит

С Черногорией и местными риелторами я познакомился весной 2006 года, когда решил поучаствовать в одном из проектов — друг предложил создать компанию,  занимающуюся анализом рынка недвижимости на Балканах. Наши туристы к тому времени уже освоили Будванскую ривьеру. Чтобы заполнить небольшие пляжи, хватило пары сотен тысяч российских отдыхающих. Покупка недвижимости в Черногории быстро становилась модным трендом.

Рынок был новый, перспективный, и продавали все кому не лень: небольшие местные компании, представители российских или европейских офисов, вольные агенты, работающие на себя. Даже собственники жилья умудрялись проводить сделки без посредников. Для создания риелторского бизнеса достаточно было одного-двух человек, небольшой офис в Будве или Баре и контракт на продвижение сайта в рунете. Примерно в такой компании работала моя сестра.  Первая же удачная сделка позволяла «отбить» расходы и обеспечить существование на полгода вперед.

Купить что-то для себя я так и не решился, да и момент был упущен. К лету 2008 года стоимость квадратного метра в новых квартирах на Будванской ривьере достигала €4500. Приличного жилья по цене ниже €3000 за метр просто не было. Число людей, покупающих квартиры для последующей продажи, заметно уменьшилось, поскольку цены приблизились к европейским и большой отдачи от инвестиций ожидать не приходилось. Компания Mirax, затеявшая в Черногории строительство комплекса Astra Montenegro, и вовсе подняла цены на новый уровень.

Перегретый рынок останавливал желающих купить квартиры, землю или дома. К тому же для оформления земли в собственность нужно было создавать специальную компанию, получая дополнительные хлопоты. По этой причине, например, моя сестра в конце 2007 года вместо участка купила небольшую студию в строящемся доме недалеко от Будвы. В сделке присутствовал определенный риск — у застройщика на тот момент была не вся документация. Однако цена  €1700 за кв. м оправдывала риск, да и застройщик был ей знаком.

Из-за кризиса и падения спроса цена квадратного метра в новой квартире упала с €3300-3500 до €2500, но объектов по-прежнему мало. Поэтому квартиры с хорошим видом на Будванской ривьере, как и раньше, продаются еще на стадии строительства, и покупатели ждут окончания стройки. Это если покупать квартиру в районе Будвы. В менее престижном 40-тысячном городке Бар можно найти готовые квартиры по цене €1500-2000 за кв. м. Впрочем, до пляжей там далеко.

Новая идея на рынке недвижимости сегодняшней Черногории — земля. Законодательство этой страны с января 2009 года позволяет покупать землю без строений иностранцам — частным лицам. Цена сегодня около €20 000 за сотку. Местные риелторы уверяют, что это того стоит.  На побережье Черногории мягкая зима, не очень жаркое лето, больше 200 солнечных дней в году. Черногория очень маленькая страна даже по европейским меркам, и число пригодных для строительства участков у моря ограничено прибрежной полосой примерно в 1 км. Поэтому земля на побережье Черногории будет только дорожать.

Процедура покупки земли, как показывает опыт моего знакомого, достаточно проста. Из множества вариантов он выбрал землю на склоне горы в одном из красивых мест Будванской ривьеры. Участок расположен довольно высоко над уровнем моря и далеко от берега. Зато с него открывается отличный вид на море и остров Свети Стефан. Решение о покупке принималось с учетом того, что в этой зоне уже утвердили детальный урбанистический план, а значит, можно было сразу приступать к строительству.

У земли был один владелец, что сводит к минимуму вероятность оспорить сделку в будущем. К тому же хозяин хотел получить деньги как можно скорее, поэтому цена оказалась достаточно низкой — чуть больше €300 000 за 20 соток. Сразу после полной оплаты документы на участок с данными нового владельца были переданы в кадастр для регистрации прав собственника. Эта процедура по правилам должна занимать не больше двух месяцев, но на практике может длиться дольше.

Архитектурный проект придется заказывать в местном бюро, поскольку российскую документацию все равно необходимо утверждать в Черногории и корректировать с учетом местной специфики — сейсмичности (здесь бывают небольшие землетрясения), состояния грунта и т. п.  Мой знакомый собирается строить типичную для побережья Черногории трехуровневую виллу площадью 400 кв. м. При этом урбанистический план участка позволяет возводить объекты общей площадью до 1100 кв. м и не выше трех этажей. Так что в будущем можно построить еще что-нибудь, если возникнет желание.

Архитектурный проект такого дома обойдется в €5000-6000. Разовый коммунальный платеж в общину — что-то вроде налога на строительство — должен составить около €59 000 (€147 за кв. м постройки), но на самом деле будет на 30% меньше благодаря местной антикризисной программе поддержки инвестиций. Расходы на проектирование и подведение электричества и водопровода — €5000-7000. Строительство дома под ключ с привлечением местных подрядчиков обойдется в €700-800 за метр общей площади виллы, то есть порядка €300 000. Налог на недвижимое имущество составит €2-3 за кв. м жилья, а земля налогом не облагается.

Закрыть
Уведомление в браузере
Будь в курсе самого главного.
Новости и идеи для бизнеса -
не чаще двух раз в день.
Подписаться