После недавней публикации отчета компании Cushman & Wakefield о мировом рынке коммерческой недвижимости многие информагентства — Росбалт, Интерфакс, Индикаторы рынка недвижимости — поспешили заявить, что Москва по итогам 2010 года заняла третье место после Лондона и Парижа среди инвестиционно привлекательных европейских городов. Под инвестиционной привлекательностью и авторы публикаций, и авторы самого отчета понимают общий объем инвестиций в коммерческую недвижимость за анализируемый период времени. Всего в список инвестиционно привлекательных входят пять европейских городов (включая Москву), восемь азиатских и семь городов Северной Америки. Может показаться, что коммерческая недвижимость в российской столице является одной из самых привлекательных в мире, а Москва уже на равных конкурирует с ведущими столицами Европы в части привлечения инвестиций. Однако на месте потенциальных инвесторов я бы не стал спешить с выводами.
Во-первых, рейтинг составлен на основе абсолютных показателей, полученных путем простого суммирования всех инвестиций. Между тем инвестиционная привлекательность характеризуется целой системой количественных и качественных факторов, определяющих платежеспособный спрос на инвестиции в недвижимость. Несколько крупных сделок могут существенно увеличить общую цифру, но они не будут свидетельствовать о резком повышении инвестиционной привлекательности города в целом. Между тем Cushman & Wakefield прямо утверждает, что Москве удалось значительно подняться в рейтингах именно за счет нескольких крупных сделок в конце прошлого года.
Во-вторых, концентрация экономических и финансовых институтов в центральной части России привела к тому, что из общей суммы инвестиций в российскую коммерческую недвижимость лишь 6% направляется за пределы Москвы. Эта ситуация чревата резким замедлением роста офисного рынка Москвы. Представляется весьма вероятным, что, скажем, за год до начала Олимпиады-2014 в Сочи значительные инвестиционные потоки будут перенаправлены из Москвы в этот регион. Что-то подобное может произойти и накануне ЧМ по футболу 2018 года. В результате поток инвестиций в офисный рынок Москвы сильно уменьшится.
В-третьих, нельзя забывать, что большая часть вложений осуществлялась за счет средств российских инвесторов. Иностранные инвестиции составляют незначительную долю и, как правило, производятся теми же российскими инвесторами, но через финансовые институты Западной Европы.
Нет ничего удивительного, что другой отчет Cushman & Wakefield, посвященный качественным составляющим инвестиционной привлекательности, показал в октябре 2010 года совершенно другую картину. Это исследование проводилось на основе многофакторного анализа: учитывались легкость доступа к рынкам и клиентам, наличие высококвалифицированного персонала, качество телекоммуникаций и др. Так вот, согласно этому отчету Лондон, Париж и Франкфурт заняли первые три места, при этом Москва оказалась в числе пяти самых неблагоприятных для открытия и ведения бизнеса европейских городов (наряду с Афинами и Бухарестом). Стоит отметить, что за последние двадцать лет позиция Москвы практически не изменилась и город продолжает занимать последние места в списках.
Более того: хотя в странах Центральной и Восточной Европы Москва все еще остается доминантным игроком, в мировом масштабе она начинает уступать позиции городам других стран БРИК. Компании, которые испытывают необходимость в расширении бизнеса, предпочитают открывать офисы в таких городах, как Шанхай, Дели, Сан-Паулу, Пекин, Мумбаи.
Возникает вопрос: почему в 2010 году в коммерческую недвижимость Москвы было инвестировано столько средств, что российская столица вышла на третье место в Европе?
Динамика роста инвестиций и арендной платы по трем основным секторам (офисные, складские и торговые помещения) в Москве действительно впечатляет. Как показали исследования, опубликованные компаниями King Sturge и Jones Lang LaSalle в конце января 2011 года, общий объем инвестиций за 2010 год увеличился в Москве на 52%, а рост арендных платежей составил от 9% для складских помещений до 43% для офисов. По уровню арендных платежей по итогам 2010 года Москва вплотную приблизилась к Парижу, впереди которого только Лондон и Женева.
Рост рынка коммерческой недвижимости Москвы во многом объясняется высокими темпами инфляции, что приводит к постоянному удорожанию недвижимости, ренты и сопутствующих расходов (обслуживание помещений, капремонт) — в том числе и в долларовом выражении, поскольку курс американской валюты к рублю за последние 5-6 лет очень мало изменился. Сказывается и то, что Москва рассматривается как наиболее экономически развитый регион России с уровнем жизни, близким к ведущим европейским городам: это побуждает бизнес открывать российские офисы именно здесь.
Если рассматривать позиции Москвы по уровню доходности на вложенные инвестиции, то город также имеет самые высокие показатели в Европе — порядка 10-11,5% в год. Но если снова вспомнить об инфляции (по итогам года официальная инфляция в России составила 8,8% по сравнению с 2,2% в Евросоюзе), оказывается, что доходность от инвестиций превысила инфляционные показатели менее чем на 2%. Между тем, например, в Женеве средняя доходность инвестиций в недвижимость по итогам 2010 года составила 4,6%, а во Франкфурте — 5,8%. То есть доходность с учетом инфляции здесь выше, чем в Москве.
При этом макроэкономические риски Москвы намного превышают аналогичные показатели для ведущих городов Европы. Уровень странового риска, согласно информационной базе New York University Stern School of Business, по состоянию на январь 2011 года для России составил 2,3% против 0% для стран Европейского Союза. Это означает, что даже полученный в Москве доход не сможет покрыть ожидаемые риски.
Международные инвесторы продолжают рассматривать Европу как одно из наиболее интересных направлений для инвестиций. Даже несмотря на долговые проблемы Греции, Ирландии, Португалии и Испании, европейские столицы остаются привлекательными за счет минимального риска инвестиций. По прогнозам Cushman & Wakefield, снижение предложения недвижимости в ближайшие несколько лет должно привести к росту арендных ставок, что будет способствовать притоку инвесторов и появлению новых возможностей для них.
Так что, несмотря на общий рост инвестиций в коммерческую недвижимость Москвы по итогам 2010 года, инвестиционная привлекательность российской столицы остается невысокой. И при существующей динамике едва ли стоит ждать улучшения в ближайшее время.
Автор — главный аналитический консультант Компании Ashton Rose