$140 млн, которые некуда вложить

Мария Абакумова Forbes Contributor
Выставка MIPIM в Каннах показала: связываться с российской недвижимостью никто не хочет

Конечно, главный вопрос выставки недвижимости в Каннах: оживился рынок или нет. Ответ на него зависит исключительно от того, кто на него отвечает. Владимир Ресин, первый заместитель мэра Москвы и руководитель столичного стройкомплекса, неожиданно появившись на традиционном «Русском завтраке» в отеле Majestic, где собираются российские девелоперы, строители и банкиры, сразу же заявил, что «лед тронулся». Он пояснил, что основой московского рынка недвижимости является жилье, а жилья в Москве в этом году построят на 200 000–500 000 кв. м больше, чем в прошлом. И добавил, что на Москву в прошлом году пришлось больше 50% иностранных инвестиций в Россию. После чего Ресин еще раз повторил, что лед тронулся, и со своей свитой покинул отель.

Участники этой и других дискуссий, состоявшихся в рамках MIPIM, всеми силами старались с ним согласиться — например, генеральный директор компании «Промсвязьнедвижимость», одного из крупнейших владельцев коммерческой недвижимости в России, Дмитрий Ермолов говорил, что в последние три месяца его компания наблюдает положительную динамику в части наполняемости площадей. Однако в частных беседах игроки говорят совершенно другое. «Рынок просыпается, но не проснулся», — говорит известный московский строитель. «В Каннах даже хуже, чем в Москве, — жалуется молодой девелопер, за плечами которого около десятка реализованных объектов недвижимости. — Там казалось, что рынок оживился, сделки пошли, MIPIM должен был это подтвердить, а здесь почти так же тухло, как в прошлый раз». «Докризисный MIPIM — на стенде Лондона. Шум, гам. А у нас все ходят с квелыми лицами», — делится впечатлениями завсегдатай выставки.

На выставке нет инвесторов, интересующихся Россией, и это основная проблема — сходятся во мнении опрошенные Forbes участники рынка. До кризиса крупные девелоперские проекты в России делались с прицелом на западные финансовые институты, и часто это срабатывало. Именно здесь, на MIPIM, немецкий инвестфонд KanAm Grund заключил с российской компанией «Открытие недвижимости» соглашение о покупке строящегося в Москве центра Vivaldi Plaza. В предварительном договоре фигурировала сумма $900 млн — более крупных сделок рынок недвижимости не знал. Но из-за падения ставок аренды бизнес-центр в итоге обошелся немцам на 25% дешевле. А от приобретения у компании «Тема» бизнес-центра Citydel на Земляном Валу за $600 млн (предварительная сделка была заключена летом 2008 года) немцы вообще отказались. На «Русском завтраке» представитель KanAm Тино Рюбсам был пессимистичен: «В России и раньше сложно было найти подходящие объекты для инвестиций, и сейчас. Рынок недвижимости Лондона для инвесторов привлекательнее, потому что он более ликвиден и там меньше рисков».

Снижение цен на развитых рынках — основная причина, по которой инвесторы отворачиваются от России. «Большинство докризисных сделок в России прошли не по тем схемам, как хотелось бы», — чеканит Сайдам Салахеддин, директор по инвестициям в коммерческую недвижимость Credit Suisse. — Некоторые технологии, используемые российскими компаниями, незнакомы западным инвесторам». Речь о непрозрачных отношениях собственности на землю и строящиеся объекты, а также о непроработанности договоров аренды. «Зачем я буду покупать здесь недостроенный объект с отношением дохода от сдачи в аренду к цене 10%, если я могу купить полностью сданный в аренду торговый комплекс в Испании с этим показателем, равным 14%, причем все арендные договоры заключены на несколько лет, то есть денежный поток мне будет гарантирован?» — рассуждает представитель одного инвестиционного фонда. В России многие арендодатели до сих пор заключают договоры аренды на 11 месяцев — отчасти потому, что для более длительных сроков аренды требуется госрегистрация. Пока российский рынок коммерческой недвижимости рос на 30% в год, фонды закрывали глаза на риски, но сейчас все огрехи россиянам припомнили. «У меня $140 млн кэша — предложите мне что-нибудь стоящее», — обращался к участникам с трибуны глава фонда Raven Russia Адриан Бейкер. Подразумевая, что предложить ему никто ничего не смог и в ближайшее время не сможет.

«В ближайший год новых фондов на российском рынке не появится, — считает вице-президент и управляющий директор ВТБ Александр Ольховский. — Рынок будет жить за счет девелоперов, в капитал которых вошли крупные финансовые институты, и за счет компаний с низкой долговой нагрузкой». Из девелоперов, в капитал которых вошли банки (Группа ПИК, «Дон-Строй», «Система-Галс»), ни один пока не проявляет желания вложить средства в крупные проекты. Через пару часов после «Русского завтрака» состоялась конференция, посвященная России, которую организовала газета «Ведомости». Наибольший интерес вызвал доклад вице-президента компании «Ташир» Виталия Ефимкина. Он рассказал, что долг «Ташира» не превышает 1/6 от оборота (для сравнения: у ПИК до начала реструктуризации было примерно 1/2) и что его компания в 2009 году купила семь объектов, в том числе недостроенные торговые комплексы в Москве и доля в проекте «Москва-Сити». Например, торговый комплекс «Европарк» на Рублевке, который отошел Deutsche Bank в виде взысканного залога по кредиту, «Ташир» купил у банка всего за $90 млн — меньше чем по $1000 за метр общей площади, что существенно ниже рынка.

Так какова отдача от MIPIMa? «Я, наверное, завтра уеду, — говорит собеседник Forbes из числа девелоперов, недовольных выставкой. — Встретился здесь с одним человеком, с которым договорился, как привлечь в наш проект госструктуры. Вот и хочется уже ехать домой, работать».

Новости партнеров