Игра в чистом поле: сколько можно заработать на элитной загородной недвижимости? - Финансы и инвестиции
$56.45
63.49
ММВБ1952.85
BRENT53.47
RTS1090.12
GOLD1260.00

Игра в чистом поле: сколько можно заработать на элитной загородной недвижимости?

читайте также
+2416 просмотров за суткиЕще одни «народные» облигации: в чем плюсы и минусы ипотечных бумаг для населения? +879 просмотров за суткиЭра низких ставок: где найти привлекательную доходность? +347 просмотров за суткиФутбол как инвестиция: насколько успех команды зависит от вложенных средств? +72 просмотров за суткиКиевский торт. Есть ли на Украине привлекательные еврооблигации? +143 просмотров за суткиКак правильно рассчитать налог на недвижимость и стоит ли оспаривать кадастровую стоимость? +7 просмотров за суткиИндустрия развлечений: как заработать на том, на что другие тратят? +4 просмотров за суткиСтавка на Африку: зачем российскому частному инвестору облигации ЮАР +10 просмотров за сутки«Эффект Трампа»: как заработать на военной угрозе? +31 просмотров за суткиРиск или возможность: что делать инвестору в период геополитической нестабильности? +20 просмотров за суткиИнвестор с полисом: в чем плюсы инвестиционных страховок? +6 просмотров за сутки«Умные» холодильники, дома и автомобили. На чем можно заработать? +3 просмотров за суткиБез налогов и отчетов: как не ошибиться с «английским» методом инвестирования? +6 просмотров за суткиРиск непонимания. Соглашаться ли на страховку вместо депозита? +14 просмотров за суткиКак «упаковать» вино и оптимизировать налоги. Вторая жизнь закрытых ПИФов +46 просмотров за суткиИнвестиции через биткоины: что такое ICO и стоит ли им воспользоваться? +11 просмотров за суткиСтраховка для инвестора: что предлагают банки вместо депозита? Доходность в 3D-измерении: сколько можно заработать на аддитивных технологиях? Дворцы звезд: где живут самые богатые знаменитости Проверка полушария Рантье под колпаком: зачем ФСБ засекречивать хозяев недвижимости

Игра в чистом поле: сколько можно заработать на элитной загородной недвижимости?

Алексей Трещев Forbes Contributor
Фото Сергея Петрова / ТАСС
В 2016 году на рынке элитной загородной недвижимости сформировался кластер предпринимателей, которые даже в условиях спада рынка зарабатывают на строительстве и продаже дорогих домов

Доходность таких инвестиций может доходить до 100%. В сегменте корпоративных застройщиков показатель доходности намного ниже — 10-30%.

За счет гибкости и мобильности частные игроки заняли небольшую, но довольно устойчивую к неблагоприятным факторам нишу. По нашим оценкам, на нее приходится 2% загородного рынка, но в перспективе частные девелоперы могут увеличить свою долю в 2,5 раза.

По сравнению со строительными компаниями, «частники», как правило, финансируют проект из собственных средств, за счет этого им удается быстро и выгодно покупать участки и добиваться максимальной маржинальности бизнеса. 

Второе преимущество — это гибкий подход к ведению бизнеса. Частные девелоперы постоянно отслеживают рыночные тренды, вкусы потребителей и быстро реагируют на изменение спроса — по ходу строительства дома они могут оперативно переделать концепцию объекта под запросы клиентов. Так, на протяжении последних 3-4 лет на загородном рынке элитной недвижимости спросом пользуются готовые дома в современном архитектурном стиле — с панорамным остеклением, плоской кровлей, правильными формами. Качественных и ликвидных объектов на рынке мало, и они переоценены собственниками.

Кроме того, частные девелоперы успешно конкурируют с продавцами вторичного рынка. Домовладельцы относятся к своей недвижимости как к детищу, в которое они вложили много денег и собственных сил, поэтому в их финальном ценнике всегда содержится некая субъективная надбавка. В итоге, дома с рыночной стоимостью $8 млн, выходят на рынок по $15 млн. Частные девелоперы не сталкиваются с этой проблемой: они оперируют только своими финансовыми показателями. Поэтому их дома, как правило, стоят дешевле и быстрее распродаются.

Как все устроено?

Обычно бизнесмены покупают участки площадью 15-30 соток с подключенными коммуникациями в районе Новорижского и Рублево-Успенского шоссе, но иногда они заключают сделки по покупке земли рядом с Ильинским, Дмитровским, Киевским и Калужским шоссе. Если участок площадью 20 соток расположен на расстоянии до 20 км от МКАД по Рублево-Успенскому шоссе, то его стоимость при коммерческой покупке может достигать $1 млн. Далее девелопер определяется с концепцией особняка, составляет смету проекта и закладывает свою добавленную стоимость. В строительство дома под ключ площадью 400 кв. м бизнесмен вкладывает в среднем $1 млн. По сравнению с людьми, строящими объект для себя, его себестоимость оказывается ниже — за счет налаженных каналов поставки строительных и отделочных материалов, а также наличия собственной строительной бригады. Вероятнее всего, финальная цена строительства дома будет составлять $3-3,5 млн.

Сколько в итоге заработает девелопер, зависит не только от рыночных факторов, но и от его деловых качеств. В среде этих бизнесменов встречаются неудачники. Первый тип — это люди старой закалки, которые пришли в бизнес, когда рынок был на подъеме. Они не просчитывали ценовую политику и архитектурную составляющую объектов, а строили максимально большие дома со странным дизайном, и клиенты покупали все. Но наступил кризис, и девелоперы остались с нераспроданными замками.

Второй тип — бывшие ландшафтные дизайнеры, архитекторы, субподрядчики, которые занимались ремонтом или отделкой квартир, и, разглядев хорошие перспективы, перешли на загородный рынок. Но не имея предпринимательских навыков они сразу же попали в непростую ситуацию — из-за неправильно выбранной локации купленного земельного участка и построенного на нем дома фактически сами себе порушили бизнес. Например, сейчас мы продаем красивейший особняк площадью более 1000 кв. м, расположенный в крайне неудачном для элитного жилья месте — в 35 км от Москвы. Пять лет назад он стоил $12 млн, сейчас его никто не хочет покупать за $3 млн.

Риски

Риски частных инвестиций в загородную недвижимость становятся выше в кризисное время — из-за разницы курсов валюты маржинальность бизнеса катастрофически падает, а клиентов на рынке становится меньше. Но помимо общих для всех бизнесов форс-мажоров, на рынке частного девелопмента есть и специфические особенности.

Из-за того что бизнесмены оплачивают стройку из собственных средств, им важно поддерживать существующий цикл продаж. Другими словами, срок экспозиции готового объекта должен колебаться от полугода до полутора лет. Иначе частный девелопер рискует обанкротиться. Поэтому опытные бизнесмены строят одновременно по 3-4 дома, чтобы снизить вероятность неудачи.

Другой риск — недоверие со стороны клиентов. Иногда покупатели говорят мне: «Не предлагаете нам особняки, построенные для коммерции», и они по-своему правы. Мне встречались дома, в которых стяжка была закидана строительным мусором, а на четвертом этаже шикарного объекта стояли российские чугунные батареи. Поэтому частному девелоперу достаточно построить плохо один дом и есть высокая вероятность, что ему нет смысла строить что-то еще, потому что больше у него ничего не купят.