Инвестиции в российскую недвижимость: снижение ставок поддержит спрос | Финансы и инвестиции | Forbes.ru
$57.25
67.48
ММВБ2106.39
BRENT57.83
RTS1158.24
GOLD1294.68

Инвестиции в российскую недвижимость: снижение ставок поддержит спрос

читайте также
+504 просмотров за суткиКредиты станут дешевле. Сбербанк и ВТБ снизили ставки +15 просмотров за суткиЗдесь живут миллиардеры, или рейтинг самой роскошной недвижимости мировых столиц +18 просмотров за суткиРемейк бетонных джунглей. Для чего в Бирмингеме снесли библиотеку, торговый центр и часть кольцевой дороги +9 просмотров за суткиПай для дольщика. Как развивается российский краудинвестинг в недвижимость +93 просмотров за суткиЛюбовь с ограничениями: что делать с ипотекой в гражданском браке. Рекомендации юриста +5 просмотров за суткиТрудный метр: выгодно ли сейчас инвестировать в торговые центры +16 просмотров за суткиЭмин Агаларов дал «Жару»: во сколько бизнесмену обходится певческая карьера +2 просмотров за суткиОкружение Москвы: ИКЕА удвоит количество ТЦ «Мега» в столичном регионе +19 просмотров за суткиМы наш, мы новый мир построим. Как развивается крупнейшая империя коммерческой недвижимости в России +6 просмотров за суткиПервая волна. Собянин утвердил 210 площадок для переселения в рамках реновации Регулятор рынка недвижимости: Шишханов отдаст ЦБ «Интеко» и А101 +5 просмотров за суткиНедвижимость дорожает, миллиардеры богатеют: в китайском списке Forbes сменился лидер +8 просмотров за суткиПять способов снизить переплату по ипотечному кредиту Too big or not too big: как дальше развиваться крупным российским частным банкам +1 просмотров за суткиРайоны и пригороды Афин: где купить недвижимость для инвестиций Купить зеленый огонек: как на самом деле выглядит дом Джея Гэтсби Частная империя Джона Макартура: от страхования к недвижимости +2 просмотров за суткиДисконтные магазины. Как реновация превратила коммерческую недвижимость в неликвид +1 просмотров за суткиНа дне. Миллиардер Сюй Жунмао поместил пятизвездный отель в глубокий карьер +3 просмотров за суткиВся недвижимость мира за $200 трлн: в каких странах есть дома у богатейших людей России

Инвестиции в российскую недвижимость: снижение ставок поддержит спрос

Михаил Ганелин Forbes Contributor
Фото REUTERS / Kim Kyung-Hoon
Инвестиции в акции и облигации сектора недвижимости (Группа ЛСР, Группа Эталон, Группа ПИК) — хорошая возможность сделать ставку на общее восстановление российской макроэкономики и снижение ставок по ипотеке

В ближайшие 1-2 года ставки по ипотеке должны снизиться до 7-8%, что будет рекордно низким уровнем в современной России. Это подстегнет спрос на квартиры на первичном рынке недвижимости, поскольку жилищные условия в России остаются относительно неблагополучными.

За последние 10 лет портфель ипотечных кредитов российских банков вырос почти в 6 раз, достигнув 4,5 трлн рублей. Тем не менее он остается крошечным по сравнению с другими крупными странами, которые имеют развитый ипотечный рынок. За последний год средние ставки по ипотеке упали с 13% до 10% на фоне замедления инфляции и снижения ключевой ставки ЦБ. В настоящий момент крупнейшие российские банки предлагают кредиты по ставке 9-10% (а по отдельным объектам еще ниже) на первичное жилье, и мы ожидаем, что они продолжат снижаться. Ежемесячный платеж по ипотечному кредиту устроен таким образом, что первоначально (скажем, первые 5-7 лет) более 70% платежа приходится на проценты, а остальное на тело долга. Поэтому при снижении ставок до 7-8% ежемесячный платеж снижается на 30-35%, что позволяет большему количеству россиян взять кредит и купить квартиру.

Что касается баланса спроса и предложения квартир, то спрос на квартиры в Москве высок, но предложение в ближайшие годы будет расти еще быстрее. В Москве ежегодно вводится в эксплуатацию около 60 000 новых квартир (3,3 млн квадратных метров). Это небольшой объем, поскольку он соответствует годовому приросту всего 1,5% к общему числу квартир в столице. На квартиры в Москве наблюдается высокий спрос со стороны растущего населения (+100 000 жителей каждый год) и инвестиционный спрос со стороны российских регионов. Кроме того, жилищные условия в Москве неудовлетворительны, поскольку средняя площадь на одного человека составляет всего 19 квадратных метров, что существенно ниже, чем в среднем по России (24 квадратных метра на человека).

За последнее время правительство Москвы упростило регулирование для девелоперов и предоставило им крупные земельные участки для застройки в бывших промышленных зонах. Общий объем разрешений на жилую застройку в Москве составляет 18 млн квадратных метров, из которых 10 млн было выдано в 2016 году, что говорит о том, что объемы жилищного строительства в Москве продолжат быстро расти. В следующие 1-2 года они достигнут как минимум 4 млн квадратных метров в год. А программа реновации пятиэтажек, инициированная московским правительством, будет способствовать еще большему росту объемов жилищного строительства и предложения на рынке.

Среднегодовые темпы роста цен жилья на первичном рынке в Москве за последние 10 лет составляли 8,4%. Однако в 2016 году, согласно данным Росстата, цены снизились на 15% год к году до 155 000 рублей за квадратный метр. В дальнейшем мы ожидаем сохранения стабильного спроса, но рост предложения приведет к тому, что продажи в домах будут идти медленнее. Если раньше почти все квартиры к моменту сдачи дома в эксплуатацию были проданы, то теперь будет расти доля готовых проектов с непроданными квартирами. Покупателю не надо будет ждать несколько лет получения ключей и волноваться о надежности застройщика. Такая рыночная ситуация, скорее всего, нанесет удар по рынку вторичной недвижимости, где цены по-прежнему представляются достаточно высокими и могут снизиться как минимум на 10-20% в следующие два-три года, ведь у покупателя появится выбор, купить новую квартиру в новом доме и сразу получить ключи или купить квартиру на вторичном рынке.

В условиях избыточного предложения стабильные продажи будут у тех застройщиков, которые предложат покупателям качественные проекты, удобную планировку, хороший ремонт и приемлемую цену. В жесткой конкурентной борьбе победят наиболее эффективные застройщики, у которых низкая долговая нагрузка, оптимизированы бизнес-процессы, есть свои строительные мощности, большой опыт и масштаб. В связи с этим мы думаем, что небольшие застройщики, которые ориентированы на средний класс, будут постепенно покидать рынок, а крупные федеральные девелоперы, такие как Группа ЛСР, ПИК и Эталон, напротив — укреплять свои позиции.

Читайте также
Пять способов снизить переплату по ипотечному кредиту