Цена надежности. Жилье подорожает после реформы строительного рынка
Фото Damir Sagolj / Reuters

Цена надежности. Жилье подорожает после реформы строительного рынка

Сергей Бекренев Forbes Contributor
Фото Damir Sagolj / Reuters
На смену долевому участию в строительстве придет механизм проектного финансирования. Какие риски несет эта реформа для застройщиков и банков и как она отразится на конечных покупателях?

В середине этого года в России вступят в силу поправки в законодательство, которые упразднят прежнюю схему финансирования жилья, основанную на договорах долевого участия (ДДУ), и начнется новая эра — проектного финансирования. Власти предусмотрели трехлетний переходный период, чтобы участники рынка — банки, застройщики и конечные покупатели квартир — успели подготовиться. Вокруг этой реформы сломано уже немало копий, хотя многие ее параметры находятся в процессе обсуждения.

До конца текущего года Банк России, согласно «дорожной карте», внесет изменения в свои нормативные акты и разработает механизм гарантирования. Он предусматривает предоставление поручительства или выдачу независимой гарантии единым институтом развития в сфере жилья. На следующем этапе реформы должна заработать временная схема финансирования. Участник ДДУ будет вносить в банк на эскроу-счет первый взнос, остальные же деньги покупатель недвижимости получит у банка в виде ипотечного кредита. Банк будет перечислять средства с эскроу-счетов застройщику в зависимости от хода выполнения строительных работ. В итоге реформа должна полностью перевести отрасль на новые, «проектные» рельсы. Это значит, что единственным источником обслуживания кредитов станут денежные потоки, генерируемые собственно девелоперским проектом.

Подкинули проблем

Схема с ДДУ существует с 2005 года. Основным источником финансирования жилья за все это время выступали покупатели квартир, и объем инвестированных ими средств исчисляется триллионами рублей. Есть справедливые опасения, что банки не справятся с такими масштабами. Это проблема номер один.

Вторая проблема — стоимость будущих квартир. Примерно пятая часть всех расходов девелопера сейчас связана с кредитом, который он ранее брал под залог земли. Но по новой схеме расходы девелопера вырастут, даже несмотря на обещанную Банком России невысокую ставку по кредиту в 6%. По предварительной оценке, расходы превысят треть от стоимости проекта сроком на три года. А если квартиры будут продаваться дольше? Получается, что цены на квартиры будут расти, на сколько — пока говорить рано. Следствием роста цен, с другой стороны, станет развитие вторичного рынка квартир.

Власти никогда не решились бы на эту реформу, не будучи уверенными в стабильности макроэкономики. Речь идет, конечно же, о низкой инфляции, которая позволила Банку России запустить снижение ключевой ставки. Из-за последних американских санкций и некоторого ослабления курса рубля процесс снижения ставки, вероятно, приостановится. Но задачу, которую поставил Владимир Путин — снизить ипотечную ставку до 7% к 2024 году, — никто не отменял.

Третья проблема заключается в том, что банкам придется учиться работать на этом рынке. Окажется ли их компетенция столь же рыночной, как у девелоперов? Ведь задача банка — получить свой процент, а значит, есть риски, что банки согласятся финансировать далеко не все проекты. Об этой проблеме говорят и в Москомстройинвесте. По оценкам ведомства, примерно 30% всех проектов банки финансировать откажутся.

Смена парадигмы

Реформа неизбежно приведет к концентрации рынка, поскольку небольшим застройщикам будет очень тяжело конкурировать с крупными, и это в конце концов отразится на качестве.

Проблем и рисков, которые несет в себе начинающаяся реформа, предостаточно. Остается надеяться, что не все перечисленные в данном материале страхи реализуются. Да, укрупнения рынка не избежать. Остается понять, как сильно из-за реформы подрастут цены на жилье? Макроэкономическая стабильность гарантирует длинные и недорогие деньги, и если все пойдет по плану, недалек тот час, когда россияне станут нацией домовладельцев с доступной ипотекой.

рейтинги forbes
Закрыть
Уведомление в браузере
Будь в курсе самого главного.
Новости и идеи для бизнеса -
не чаще двух раз в день.
Подписаться