Приятные долги | Forbes.ru
$58.88
69.35
ММВБ2152
BRENT65.73
RTS1151.45
GOLD1243.52

Приятные долги

читайте также
+270 просмотров за суткиЗарплата за ребенка. Путин обещает ежемесячные выплаты молодым семьям +26 просмотров за суткиЖилье под вопросом. Подорожает ли ипотека из-за новых требований ЦБ +4 просмотров за суткиЗамах на метр. Как заработать на залоговой недвижимости +2 просмотров за суткиКредиты станут дешевле. Сбербанк и ВТБ снизили ставки +17 просмотров за суткиЛюбовь с ограничениями: что делать с ипотекой в гражданском браке. Рекомендации юриста +4 просмотров за суткиИнвестиции в российскую недвижимость: снижение ставок поддержит спрос +7 просмотров за суткиПять способов снизить переплату по ипотечному кредиту Too big or not too big: как дальше развиваться крупным российским частным банкам +4 просмотров за суткиПять причин, почему банк откажет в кредите хорошему заемщику +3 просмотров за суткиСпрос растет: Сбербанк объявил о рекордном снижении ставок по ипотеке Война с «жирными котами»: почему не нужно помогать валютным ипотечникам Сбербанк объявил о снижении ставок по ипотеке Ипотека века: будут ли банки кредитовать жилье в пятиэтажках +6 просмотров за суткиКризис в строительстве: что должно предпринять государство? Хуже не будет: 45% россиян верят в то, что экономика выздоравливает Кредитные метры: в каком банке выгоднее брать ипотеку? Банк России снизил ставку: когда брать ипотеку и открывать депозиты? +7 просмотров за суткиBlockchain-ипотека как стимулятор потребительского спроса Ипотека: снижение ставок не остановит торможение Стройка капкана: почему Кремль озаботился ипотекой Ответ на квартирный вопрос: как сделать ипотеку удобным инструментом экономики
#ипотека 03.07.2004 00:00

Приятные долги

Как получить выгоду от покупки квартиры в кредит

Ипотечный кредит — не всегда кабала. То есть человек, купивший квартиру в кредит, в любом случае попадает в зависимость от банка, но часто у него есть возможность сэкономить и получить какую-то иную выгоду. Вот несколько примеров.

1. Легализация доходов

Отдавать долг всегда тяжелее, чем брать взаймы. Но кое-кто может разглядеть положительные стороны даже в такой неприятной процедуре, как выплата кредита. Корреспонденту Forbes удалось найти людей, утверждающих, что они использовали ипотечный кредит для легализации доходов.

            Как это возможно? Допустим, человек имеет официальную заработную плату в $3000, но в то же время у него скопилось нигде не задекларированных $100‑000. Он обращается в банк с просьбой выдать ему кредит на покупку квартиры стоимостью, допустим, $110‑000. Учитывая уровень официальных доходов клиента, банк может выдать ему порядка $85‑000 на 15 лет. Заемщик будет ежемесячно выплачивать $1200 (точная сумма зависит от процентной ставки), а через пару лет погасит остаток кредита единым платежом — из неучтенных доходов. (Как правило, в большинстве банков, выдающих ипотечные кредиты, ежемесячный платеж не должен превышать 40% официальной заработной платы.)

            В результате неучтенные доходы «превращаются» в квартиру, купленную на кредит. Банки обычно не проверяют источники средств, из которых клиент досрочно погашает кредит: их интересует только размер официальной заработной платы как гарантия платежеспособности. Налоговой инспекции покупатель квартиры предъявит, если понадобится, документы о том, что квартира куплена на банковский заем.

Такая «легализация» доходов обойдется недешево  — придется платить по процентам, делать страховые взносы и т.д. Кроме того, как сообщил Forbes представитель МНС, налоговые органы при желании могут проверить источники погашения кредита. Но, по неофициальной информации, случаев подобных проверок пока не было.

2. Другой кредит

Иногда вместо ипотечного кредита лучше взять обычный (банки его называют потребительским, или кредитом на неотложные нужды). Получается дешевле.

            Допустим, у вас есть квартира стоимостью $100‑000 и вы желаете приобрести новую за $130‑000. Возможностей несколько. Можно продать квартиру, пойти с вырученными деньгами в банк и взять ипотечный кредит на недостающие $30‑000. Банки сейчас предлагают и комплексную услугу: они берут на себя поиск покупателя для старой квартиры, расходы на оформление сделки и т.д. Есть и более сложные банковские продукты. Некоторые участники рынка выдают кредит под залог старой квартиры, а затем еще один для покупки новой. Долговое бремя заемщика возрастает (как-никак, придется выплачивать два кредита), но зато он покупает новую квартиру, не теряя старой. Это удобно, если квартира приобретается в строящемся доме.

            Однако, доверяя продажу старой квартиры банку, вы, скорее всего, переплачиваете. Ведь банк должен не только оплатить услуги риэлтора, но и покрыть свои расходы. Выгоднее продать квартиру самому, а недостающую для покупки нового объекта недвижимости сумму получить в банке как кредит на неотложные нужды. Ставки по этим кредитам обычно чуть выше, чем по ипотечным. Но зато требования при получении таких кредитов менее строги, не требуется приобретать страховку. И, самое главное, квартира не будет заложена банку.

3. Старое или новое

Где покупать квартиру: на первичном или на вторичном рынке? Отвечая на этот вопрос, следует иметь в виду, что ипотечный кредит на покупку квартиры в строящемся доме обходится дороже, чем кредит на покупку готового жилья.

            Покупка квартиры на первичном рынке совершается обычно на стадии строительства, но в собственность покупателя она переходит лишь после приема здания Госкомиссией. Если для сделки используется ипотечный кредит, то залогом по нему сначала служат права собственности на квартиру и только по окончании строительства — сама квартира. Первый залог менее надежен, а значит, риск для банка выше. Поэтому банки разбивают срок действия ипотечного кредита на две части — до и после окончания строительства. «После» ставки снижаются на 2–5% (см. таблицу).

4. Гонка процентов

Если предположить, что цены на недвижимость продолжат расти хотя бы на 6% в год, то квартира, стоящая сейчас $100‑000, через 10 лет подорожает до $180‑000. Если же сейчас на покупку квартиры стоимостью $100‑000 взять кредит на 10 лет под 12% годовых, то по истечении этого срока придется выплатить $158‑000 (с учетом первоначального взноса в $20‑000; данные банка «ДельтаКредит»).

            Выходит, что, даже погасив полностью кредит, покупатель квартиры может продать недвижимость с небольшой выгодой для себя. Коварство этого расчета, правда, заключается в том, что он верен для «среднестатистической» квартиры. Если же через десять лет дом придет в негодность, рядом с ним построят шумную трассу или случится какая-то другая неприятность, то никакой выгоды от кредита вы не получите.           

Закрыть
Уведомление в браузере
Будь в курсе самого главного.
Новости и идеи для бизнеса -
не чаще двух раз в день.
Подписаться