Мест нет

В высокий сезон муниципальная гостиница «Будапешт» показывает отличные результаты. Загруженность номеров превышает 85% при среднем показателе по городу 67%. Иностранцы рвутся в «Будапешт», и причина такой популярности — цена. Двухместный номер стоит $135. Не так уж дешево? Да, но найти внутри Садового кольца что-то еще — проблема.
В Москве который год продолжается строительный бум, а темпы появления новых гостиниц не радуют. Число недорогих трехзвездных номеров и вовсе сокращается. После закрытия «на реконструкцию» гостиниц «Россия» и «Минск» в городе исчезнет 4300 номеров такого класса. По всей видимости, после «реконструкции» они перейдут в более дорогую категорию. А построено, начиная с 1998 года, не более 500 новых трехзвездных номеров.
Четыре тысячи номеров, которых лишится Москва, отнимают возможность принять примерно 380 000 туристов в год. Городская экономика недополучит $340 млн — согласно данным Комитета по туризму правительства Москвы, каждый иностранец за несколько дней пребывания в столице тратит здесь в среднем $900 на еду, покупки и развлечения.
Тем временем с 1999 года поток иностранных туристов непрерывно растет, и по итогам нынешнего года Комитет по туризму ожидает 3 млн гостей. Никто не оценит точно, сколько их могло бы приехать, если бы в городе было больше трехзвездных отелей. Туроператоры утверждают, что процент иностранцев, отказавшихся ехать в Россию только по причине нехватки недорогих гостиничных мест, «довольно ощутим». «Дорогие отели подходят бизнесменам, но туристическим группам нужны комнаты не дороже $150 за ночь», — говорит генеральный директор компании Hotel Consulting and Development Group Александр Лесник.
Очевидная причина нехватки трехзвездных отелей заключается в том, что рентабельность их строительства в разы ниже, чем по другим объектам недвижимости — жилым домам, торговым центрам и офисам (см. схему на стр. 56).
Самая большая составляющая в себестоимости — земельный участок. Право на заключение договора аренды одного гектара земли в центре Москвы может стоить и $7 млн, и даже $10 млн. Сравните себестоимость квадратного метра: при строительстве жилого дома в центре Москвы она составляет $400, а при возведении трехзвездной гостиницы — $1600. И дело не только в дорогой отделке и интерьерах. Просто в случае с гостиницей в себестоимость включены несколько миллионов долларов, уплаченных за участок. А застройщик жилого дома этих денег не платит — он расплачивается с правительством Москвы натурой, передавая городу 40% квартир в построенном доме.
Результат налицо. Инвестор, вложивший деньги в гостиницу, только на 17-й год ее работы достигнет финансового результата, который инвестор жилого дома получает сразу после продажи квартир. «Если нет налоговых преференций, то, получив участок, логичнее построить на нем жилой дом или офисный комплекс», — говорит Аркадий Калачников, генеральный директор гостиницы «Новотель», расположенной на Новослободской улице.
Иностранные операторы недорогих отелей не спешат в Москву, и это еще одна сторона проблемы. «В Москве есть неудовлетворенный спрос на гостиницы, но не хватает опытных операторов. Для девелопера управление отелем — совершенно незнакомый бизнес», — говорит гендиректор компании «Капитал Груп» Алексей Белоусов. В начале года компания завершила строительство жилого комплекса «Город яхт» на севере Москвы, на участке, где мэрия первоначально предполагала возвести гостиницу.
При таком раскладе трехзвездные отели в центре Москвы появятся только в одном случае. Московские власти должны пойти на кратковременные потери бюджета, выделив участки под их строительство на льготных условиях. Городская казна в случае введения льгот может недополучить десятки миллионов долларов, зато экономика всего города выиграет сотни миллионов в год. Ведь при нехватке гостиничных мест каждый новый отель будет автоматически заполняться туристами. Сколько денег они оставят в столице? Давайте подсчитаем.
На четверти гектара земли можно построить пятиэтажную гостиницу на 250 номеров. При заполняемости в 70% она обслужит в неделю не менее 300 посетителей (часть постояльцев — семейные пары). В год — 15 600 гостей. Умножим их число на $900, которые каждый потратит в городе. Выходит $14 млн. А участок земли под гостиницу стоит не более $2,5 млн. Разве не резонно дать застройщику скидку, допустим, в полцены участка? Городские власти теряют $1,25 млн (один раз), зато город начинает получать в одиннадцать раз больше (ежегодно). Да еще и оборот самой гостиницы при цене номера в $100 составит $1,1 млн.
Чем не экономическая политика роста?

Фабрика «трех звезд»

Мэр Юрий Лужков пока не идет на предоставление льгот. Хотя с 1998 года пытается — безрезультатно — решить проблему трехзвездных гостиниц.
Шесть лет назад он подписал первое распоряжение о туристско-рекреационной зоне «Золотое кольцо Москвы». Колоссальный проект создания туристических маршрутов в центре города предполагал наряду с сооружением пешеходных мостов и подземных парковок расширение площадей под гостиницы. Но никаких льгот под участки земли не полагалось.
Единственной открытой в год выхода постановления гостиницей стал проект компании «Юмако». Ее владелец Александр Удалов построил трехзвездный отель «Катерина» на 30 номеров вблизи Павелецкого вокзала. Вскоре Удалов понял, что на доходах от трех звезд далеко не уедешь. И повысил класс гостиницы — и цены тоже — до уровня четырех звезд.
В 2000 году московские власти предприняли еще одну попытку получить новые гостиницы. «Программа развития туризма в Москве до 2010 года» обещала, что к 2005 году появятся 6500 новых номеров, 3900 из которых будут относиться к категории «три звезды». Активнее всего должен был‑застраиваться центр: именно в‑ЦАО предполагалось разместить 60% новых объектов.
Результаты? За два года в городе появилось еще 200 номеров. В числе новых отелей — второй корпус «Катерины», гостиница «Сретенская» (принадлежит компании «Ресурстрансстрой») и трехзвездный отель «Озерковский» — им владеет холдинг с замысловатым названием «Центральный совет по туризму и отдыху». Эта общественная организация — наследник Центрального союза по туризму и экскурсиям советской профсоюзной организации ВЦСПС, которая в турбизнесе с 60-х годов.
Третий документ на тему гостиниц мэрия родила в 2002 году. Планы были уже скромнее — до 2010 года чиновники ждут появления 16 отелей на 2080 номеров. Трехзвездные отели, в частности, планировалось построить на улице Большая Полянка и у площади Курского вокзала. Эти проекты пока не реализованы. Зато успешно работает открытый в том же 2002 году трехзвездный «Новотель» на Новослободской улице — проект холдинга «Интеррос». Управляет отелем французская компания Accor. Цена двухместного номера — $190. «Мы позиционируемся как «три звезды», но, говоря объективно, это хорошие четыре», — признает генеральный директор гостиницы Аркадий Калачников.
«Владельцы частных гостиниц ничего не должны городу и просто хотят быстрее вернуть вложенные деньги, — объясняет исполнительный директор Российской гостиничной ассоциации Геннадий Ламшин. — Поэтому они или изначально строят гостиницу категории четыре–пять звезд», или впоследствии доводят ее до этого уровня. Получается, что в России трехзвездных меньше, чем должно бы быть».
Вот и компания «Интеко», принадлежащая супруге московского мэра Елене Батуриной, в октябре объявила о готовности построить четыре отеля: один пятизвездный недалеко от Красной площади и три — за пределами центра города (их уровень — три–четыре звезды).

Рентабельность под землей

Отдельная проблема участков в центре — коммуникации. «Нам предложили профинансировать строительство проходного коллектора теплосети стоимостью $800 000. Это 20% стоимости всего проекта, — жалуется Игорь Лаврик, владелец компании «Стабильная линия», который лелеет надежду открыть гостиницу на улице Большая Никитская. — Этот коллектор не решит проблем изношенных коммуникаций в районе, но затянет нам сроки строительства».
Идея Лаврика кажется весьма рискованной. Он строит гостиницу эконом-класса ($100 за место) на 28 номеров (по канонам для минимальной рентабельности их должно быть 200) в историческом здании — доме Сергея Меншикова, внука фаворита Петра I. По расчетам Лаврика, весь проект обойдется ему в $3,5 млн и окупится через 5–7 лет. Гостиница займет лишь последний этаж трехэтажного здания. На первом Лаврик собирается устроить автостоянку, а на втором — офис собственной компании. Историческое здание останется в собственности города — это позволяет предпринимателю претендовать (правда, пока безосновательно) на налоговые и арендные послабления. Проблема в том самом проходном коллекторе за $800‑000 — он в бизнес-план Игоря Лаврика никак не вписывается.
Случай Лаврика — не единичный. По словам одного из экспертов рынка, поделившегося своим мнением на условиях анонимности, в столице каждый квадратный метр будущего строения облагается так называемым инвестиционным взносом, который идет на развитие коммунальных и инженерных сетей. Сумма взноса может достигать $3000 за метр, но определяется каждый раз условиями и местоположением проекта.
«Все участки, выделяемые под строительство, в той или иной степени обременены», — признается Андрей Кривошеин, президент ГАО «Москва», управляющего муниципальными гостиницами. Ничего удивительного, что на дорогостоящем клочке земли инвесторы предпочитают строить все что угодно, только не дешевую гостиницу.
«Выбив участок в центре Москвы, инвестор смотрит в первую очередь на его местоположение — нельзя ли построить там торговый центр или офис, — рассказывает источник, пожелавший остаться анонимным, — и только если «пятно» под застройку оказалось в глухом дворе, как в случае, например, с «Катериной», от нечего делать приходится строить отель».
Стремясь не выпустить из-под контроля драгоценную землю и извлекая разовую, сиюминутную прибыль, власти Москвы уподобляются собаке на сене. Город продолжает каждый год терять сотни миллионов долларов.