Лучшее из архива Forbes: Спасибо этому дому | Forbes.ru
$58.66
69.33
ММВБ2131.94
BRENT62.84
RTS1141.50
GOLD1257.80

Лучшее из архива Forbes: Спасибо этому дому

читайте также
+27 просмотров за суткиЭмин Агаларов дал «Жару»: во сколько бизнесмену обходится певческая карьера +38 просмотров за суткиВся недвижимость мира за $200 трлн: в каких странах есть дома у богатейших людей России +15 просмотров за суткиАраз Агаларов выставил на продажу свой особняк в США +1 просмотров за сутки«Это выдумки какие-то!» Араз Агаларов — о связи своего сына с Трампом-младшим Компромат на Клинтон: в США расследуют связи сына Трампа с адвокатом из России и Эмином Агаларовым +11 просмотров за суткиАраз Агаларов: «Мы можем залезть себе в карман» Эмин Агаларов о Трампе: «Он не забывает своих друзей» +3 просмотров за суткиВышел январский номер Forbes +2 просмотров за суткиВсе о технологиях продления жизни — в бесплатном еженедельнике Forbes для iPad +1 просмотров за суткиВышел декабрьский номер Forbes Все об Алексее Улюкаеве — в бесплатном еженедельнике Forbes для iPad +1 просмотров за суткиСергей Романчук: "Если вы не знаете, откуда изымается прибыль, то, скорее всего, ее делают на вас" +1 просмотров за суткиЖизнь после «Копейки». Александр Самонов возвращается в ритейл Все о выборах президента в США — в бесплатном еженедельнике Forbes для iPad Все о проблемных банках — в бесплатном еженедельнике Forbes для iPad Вышел ноябрьский номер Forbes Все о бриллиантах — в бесплатном еженедельнике Forbes для iPad Все о роботах — в бесплатном еженедельнике Forbes для iPad Экс-сенатор Лебедев продолжит судиться с Вексельбергом и Блаватником за $2 млрд Советы для инвесторов — в бесплатном еженедельнике Forbes для iPad Лекция Ольги Кузиной «Методом проб и ошибок: финансовые стратегии населения в 1991-2016»

Лучшее из архива Forbes: Спасибо этому дому

Мария Абакумова Forbes Contributor
Остоженка — улица, на которой быстро сколачивают состояния

Пять лет назад на этом месте был самый центральный из всех неухоженных районов Москвы — квартал ветхих коммуналок и аварийных зданий всего в километре от Кремля. Теперь несколько переулков между улицей Остоженка и набережной Москвы-реки — клондайк для столичных девелоперов и архитекторов. Рядом со старыми зданиями один за другим вырастают совсем другие дома. Дворы за красивыми решетчатыми заборами, кодовые замки на воротах, шлагбаумы въездов в подземные парковки. Фасады изящного модернового кирпича вперемежку с пафосной мраморной отделкой. Огромные окна от пола до потолка, в большинстве из которых по вечерам не горит свет. Здесь даже днем тихо и немноголюдно.

Войдя здесь в бизнес с десятком миллионов долларов, за полтора-два года можно было получить втрое больше. Первоначальные вложения отбиваются едва ли не раньше начала проекта. Клиенты — около 250 семей из числа самых богатых в России. Если где-то в Москве и есть настоящее элитное жилье — оно здесь.

А ведь Остоженка никогда не была престижной улицей. Какое там «элитное жилье»! Соседняя Пречистенка другое дело — она в XIX веке вела к Новодевичьему монастырю. Остоженка же обрывалась у деревни Лужники, и сталинский генплан 1935 года приговорил улицу к сносу. На ее месте должен был возникнуть проспект от Дворца Советов до МГУ.

После войны от идеи Дворца Советов отказались, но Генплан остался, и в нем Остоженке, переименованной в Метростроевскую, не было места. Совсем рядом, в переулках Арбата, строились дома для партийной и правительственной верхушки, а Остоженка кишела коммуналками. Составители брежневского генплана 1971 года тоже махнули на нее рукой. За все советское время в микрорайоне появились лишь два новых жилых дома и две школы. Коммуникации год за годом ветшали.

Лишь в 1986 году, когда в традиционных престижных районах уже не хватало места для строительства, улицей заинтересовалось хозяйственное управление советского правительства. ХОЗУ заказало Московскому архитектурному институту проект комплексной реконструкции микрорайона, чтобы построить там дома для своих сотрудников. В институте эта работа была поручена специальной лаборатории во главе с архитектором Александром Скоканом.

В 1990 году проект Скокана был принят, утверждено технико-экономическое обоснование комплексной застройки района. Планировалось снести ветхие дома, построить новые и часть квартир в них отдать местным жителям. Но через год ХОЗУ исчезло — вместе с советским правительством. Новым хозяином Остоженки стало правительство Москвы. Квартал начал курировать тогдашний префект Центрального округа Александр Музыкантский. Власти учредили государственное предприятие «ГДЕЗ Остоженка» для решения технических вопросов при строительстве новых домов. В свою очередь, Скокан в 1992 году создал фирму «Архитектурное бюро «Остоженка», которой префект согласился передать функцию генерального проектировщика района. Все эти люди тогда не очень понимали, как привлечь инвесторов на бесперспективную улицу.

Плохие соседи

В 1992 году по Остоженке с шиком прокатился золотистый «Мерседес». В нем сидел Шалва Чигиринский, ныне один из ведущих московских девелоперов. В то время он вместе с германскими партнерами владел малоизвестной риэлторской фирмой «С+Т Хандельс». «Мы с ним обсуждали разные проекты, но ничего не вышло», — вспоминает Александр Скокан. Забыв об Остоженке, Чигиринский начал скупать и строить дома в других частях Москвы.

Из года в год такие истории повторялись с разными инвесторами. «Мы возили их по району, показывали им самые привлекательные места, — вспоминает коммерческий директор АБ «Остоженка» Владимир Ерманенок. — А они больше не возвращались».

Сейчас по адресу Бутиковский переулок, 9–13, например, расположен жилой дом класса «люкс», и самая скромная квартира в нем стоит больше миллиона долларов. А в 90-е этот земельный участок несколько лет находился в списках Москомзема на продажу права аренды. Объявления о поиске застройщиков публиковались в газетах, но желающих не находилось.

«В квартале был слишком пестрый состав жильцов, — объясняет управляющий партнер компании «Кирсанова Риэлти» Надежда Кот. Эта компания с офисом на Остоженке торгует квартирами в домах микрорайона. — А состоятельные люди не хотели иметь малообеспеченных соседей, опасались недружелюбия с их стороны». К тому же инженерные сети и коммуникации были здесь совсем старыми, в отличие от районов, где шла активная застройка, — Сретенки, Якиманки. Только в середине 90-х на Остоженке была построена новая теплоцентраль, ставшая первым шагом к обновлению коммуникаций.

Наконец, сам бизнес по строительству дорогого жилья в России еще не сложился. Первый «элитный дом» в современном понимании этого слова бизнесмен Арас Агаларов построил лишь в 1997 году на Пресне.

Первопроходцами нового строительства на Остоженке стала группа российских бизнесменов, возглавляемая ныне покойным Альфредом Лернером. Их проект оказался прибыльным, но хлопотным — сначала само строительство, а потом и продажа квартир растянулись на несколько лет.

Лернер, бывший чиновник Министерства культуры СССР (главный редактор отдела гастролей), в 1994 году получил от московских властей заказ на строительство Театрального центра имени Мейерхольда на Новослободской улице — здания на 26‑000 кв. метров, большую часть которого занимают офисы, бутики и 18-этажная гостиница.

В 1994 году Галина Вишневская договорилась с Юрием Лужковым о строительстве аналогичного объекта на Остоженке. Прима выбрала район из-за его единственной достопримечательности — Зачатьевского женского монастыря. Большая часть строения, расположившегося по соседству, по адресу Остоженка, 25, — жилой «Опера Хаус». Меньшая часть — Школа оперного искусства Галины Вишневской.

Московские девелоперы на условиях анонимности оценивают стоимость этого проекта примерно в $20 млн. Большую часть денег в проект Лернера и его партнера Леонида Шаффера принес Лев Гейман — владелец небольшого Ипокомбанка (обанкротился в 1999 году). В шоу-бизнесе Геймана знают как отца и спонсора певицы Линды. Строительство «Опера Хауса» затянулось из-за перебоев в финансировании и было завершено лишь в 2000 году, а квартиры в доме продавались еще дольше. Вложенные деньги с трудом удалось вернуть, признал в интервью Forbes Леонид Шаффер.

В 1996 году развернуть строительство на Остоженке попытался и израильский предприниматель Лев Леваев. Его девелоперская компания «Стройинком-К» задумала построить в квартале 17 таунхаусов и один многоквартирный дом. Но с воплощением этого плана бизнесмен тоже тянул. Реальное строительство началось только в 2000 году.

Бум начался в 1999-м, как только Москва пришла в себя после российского дефолта. На Остоженке появились люди, которые несмотря ни на что поверили в коммерческую привлекательность района. Они рискнули и выиграли.

Была миля простая…

Все трое совладельцев компании MCD-Group — братья Георгий и Сергей Геворкян и Борис Кузинец — принципиально ничего не сообщают о своем прошлом. Неизвестны и причины, по которым бизнесмены расстались, братья Геворкян оставили себе название MCD-Group и бизнес по возведению офисной недвижимости, а Борис Кузинец — репутацию одного из самых удачливых застройщиков дорогого жилья. Его новая фирма называется Rose Group. Именно Кузинец превратил Остоженку в «Золотую милю».

В 1999 году партнеры начали строить жилой дом по адресу 1-й Зачатьевский переулок, 19, — в самой сердцевине микрорайона, у Зачатьевского монастыря. Борис Кузинец решил, что даже в таком «убитом» районе можно продать дорогой дом, если он будет уникален. Так в Зачатьевском переулке началось возведение первого в столице клубного дома — в нем было пять этажей, но всего шесть квартир. Дом был облицован дорогим декоративным кирпичом, внутри — серебряные фильтры водопровода, «умная» система кондиционирования. На шесть квартир своя охрана, тренажерный зал, бассейн и сауна.

Финансовые показатели проекта в MCD-Group не раскрывают. Дом общей площадью около 3500 кв. метров должен был обойтись девелоперу примерно в $3,8 млн — по $1100 за метр. К концу строительства, в 2000 году, верхним пределом цены московского жилья считались $6000 за кв. метр. Чтобы получить прибыль, Кузинцу достаточно было продать хотя бы две квартиры в доме. Известно, что шесть самых дорогих по тем временам квартир в Москве расходились медленно, но через год после окончания строительства было распродано все. Общий доход девелопера за пару лет, по оценкам Forbes, составил около $11‑млн — в три раза больше, чем первоначальные вложения.

Успех Кузинца так поразил риэлторов, что они вскоре прозвали этот еще недавно заброшенный квартал «Золотой милей». А власти столицы решили, что курировать квартал теперь должен город, а не округ. С тех пор «хозяином» Остоженки в правительстве Москвы считают первого заместителя мэра Владимира Ресина. Цены на земельные участки выросли до нескольких миллионов долларов за гектар.

Кузинец, Казинец и др.

В 2001 году Кузинец пристроил к своему дому еще один, теперь уже на четыре квартиры. С тех пор его компания строит на Остоженке по одному дому в год — сейчас возводится шестой.

А в 2002 году в микрорайоне появился еще один девелопер. У основателя компании «Баркли» фамилия почти такая же — Леонид Казинец. И на Остоженке он стал копировать технологии своего предшественника.

«Баркли» начинала в 1993-м как подрядчик, работающий по государственным заказам. До «Золотой мили» Казинец построил Дворец творчества детей и молодежи на северо-востоке Москвы и несколько зданий для силовых структур — милиции, прокуратуры, судов. Сам Казинец известен своим увлечением парашютным спортом, а его компания — как один из спонсоров хоккейного клуба «Динамо», который, как известно, патронирует вице-мэр Валерий Шанцев.

Казинец выбрал участок в том же 1-м Зачатьевском переулке и построил дом на 13 квартир. Называть элитные дома красивыми именами к тому времени уже стало модой, и Леонид Казинец придумал своему строению название «Дом с французскими окнами». Вложив в его строительство, по оценкам Forbes, около $9 млн, компания должна была выручить не менее $14 млн. Рентабельность уже не того уровня, но тоже хорошая.

А в 2003 году началась цепная реакция. В район один за другим пришли сразу несколько застройщиков, в том числе и компании, которые никогда раньше не строили жилья. Среди них была, например, фирма «Январь», связанная с химической группой «Никос», председателем совета директоров которой одно время был кинорежиссер Никита Михалков. «Они реконструировали один из немногих домов в районе, который представляет историческую ценность, — рассказывает Надежда Кот. — Фасад и кладку начала прошлого века сохранили, покупателям это нравится».

Каждый остоженский девелопер пытается придумать для своего дома что-то уникальное. Клиенты охотно покупают квартиры — в 2003 году в районе был зафиксирован первый случай предложения жилья по цене $10‑000 за квадратный метр. Теперь эта цена, возможно, ближе к нижнему порогу, чем к верхнему.

«До 1998 года мы в бизнес-планы закладывали цену продажи в $2500, — вспоминает директор «ГДЕЗ Остоженка» Татьяна Огурцова, — а сейчас я точных цен здесь даже не знаю». Коммерческий директор компании «Баркли» Анжела Кузьмина оценивает среднюю стоимость квадратного метра элитного жилья на Остоженке в $12‑000–13‑000. Аналитики по недвижимости называют более реальной среднюю цену в $8000–9000.

Главным бенефициаром остается Борис Кузинец. В своих пяти домах он продал квартиры общей площадью около 23‑000 кв. метров. С учетом того, что квартиры от Кузинца в районе всегда шли чуть дороже, чем у остальных девелоперов, получается, что его выручка могла превысить $160 млн. А «Баркли» свои два жилых дома с общей жилой площадью около 5500 кв. метров вряд ли распродала дешевле чем за $40 млн.

В 2003-м на Остоженку пришли и «монстры» строительного рынка. Совладельцы компании «Дон-строй» Максим Блажко и Дмитрий Зеленов договорились о переуступке им участка со Счетной палатой РФ, которая еще со времен 90-х годов хотела строить здесь дома для своих сотрудников. Как и следовало ожидать от «Дон-строя», дом компании будет самым большим в микрорайоне — всего шесть жилых этажей (больше не разрешили бы власти), зато 27 500 кв. метров.

Продано

В общей сложности на «Золотой миле» к концу 2003 года был построен 21 жилой дом общей площадью 150‑000 кв. метров. В них находятся около 250 квартир. Их продажа, по оценкам Forbes, должна была принести не менее $600‑млн. Непроданных квартир в районе практически не бывает, их раскупают до окончания строительства.

«При строительстве элитного жилья вложенные средства возвращаются максимум за полтора-два года, — говорит Надежда Кот. — Вы еще не начали стройку, а люди уже несут вам деньги. Нужно иметь не так много собственных средств, чтобы начать строить дом».

Большую часть первоначальных инвестиций составляет аренда земли. По официальным данным, гектар на Остоженке теперь стоит $6 млн. Глава «ГДЕЗ Остоженка» Татьяна Огурцова признает, что подавляющее большинство участков в районе распространяется по инвестиционным контрактам, а не по конкурсу.

Проблема в том, что на Остоженке практически не осталось участков, пригодных для строительства домов класса «люкс». А других здесь теперь не строят. По словам Надежды Кот, застройщики, которым власти пообещали участок, не спешат сообщать об этом, пока не заручатся всеми необходимыми документами. Если на рынке станет известно, что «участок в работе», то есть часть бюрократических проблем по нему уже решена, могут найтись более могучие игроки, которые перехватят площадку.

«Сейчас только ленивый не стал риэлтором или застройщиком в центре Москвы, — говорит гендиректор девелоперской компании «Авгур Эстейт» Михаил Маликов. — Кому-то по наследству досталась база механизации в центре, кому-то «свечной заводик» от дедушки. Кто-то успел купить офисы в ветхом доме: мол, власти дом сносить собираются, а у нас тут два этажа, так давайте мы сами снесем. Я бы с удовольствием вел здесь проектов десять, если б была такая возможность».

На «Золотой миле» компания Михаила Маликова не смогла получить ни одного участка. Сливки здесь уже сняты. Пора искать другую улицу.

Закрыть
Уведомление в браузере
Будь в курсе самого главного.
Новости и идеи для бизнеса -
не чаще двух раз в день.
Подписаться