Доходы от недвижимости получают более полумиллиона москвичей. Настоящих рантье среди них совсем немного
Рантье, согласно Брокгаузу и Ефрону, — это «лицо, живущее с процентов своего капитала». Формально под определение подходят сотни тысяч жителей российской столицы, владеющих жильем и сдающих его в аренду. «Временами возникает ощущение, будто квартиры сдают все москвичи, — говорит Светлана Бологова, руководитель отдела элитной недвижимости агентства Intermark Group. — Многие владеют десятком квартир и больше. Тех, у кого их четыре-пять, вообще не счесть».
Бологова не сильно преувеличивает. По самым скромным оценкам, объем рынка аренды жилья в Москве составляет более $3 млрд в год. Одновременно сдается порядка 500 000 квартир (всего в Москве 3,5 млн квартир). На этом рынке работают около 200 агентств. Только они сдают ежемесячно до 10 000 квартир, правда, цифра эта весьма приблизительная: рынок аренды жилья в отличие от торговли квартирами чрезвычайно закрытый.
По данным компании Vesco Realty, подавляющее большинство квартир, 80–85%, сдается по цене до $650 в месяц, что сопоставимо со средней зарплатой москвича. Соответствующего классическому образу рантье беспечного прожигания жизни такие арендодатели позволить себе, естественно, не могут. Настоящих рантье в Москве сравнительно немного.
В последние два-три года, по словам штатного психолога агентства Penny Lane Максима Дмитриева, появилась довольно многочисленная прослойка состоятельных московских квартиросдатчиков, которых сам Дмитриев называет «яппи недвижимости». Это 30–40-летние мужчины самых разных профессий, имеющие стабильный высокий доход по основному месту работы, но гораздо больше зарабатывающие на недвижимости. При этом их «вторая жизнь» представляет собой отнюдь не беззаботное времяпрепровождение, а, напротив, нервный бизнес. Они покупают, ремонтируют и сдают квартиру за квартирой, постоянно изучая цены на недвижимость, прогнозы валютных курсов и сравнивая доходности финансовых инструментов.
«Яппи» могут вскорости превратиться в классических рантье, только источником их благосостояния вовсе не обязательно будет недвижимость. Практически весь последний год доходность вложений в жилье (с учетом роста цен на квартиры и средних ставок аренды) неуклонно падала. Если в начале 2004 года, по данным агентства Irn.Ru, она превышала среднюю доходность по банковским депозитам почти в восемь раз, то в январе 2005 года — лишь в 1,2 раза.
Существенный выигрыш в доходности по сравнению с банковскими вкладами приносят сегодня только самые дорогие квартиры — в том случае, если удается найти постояльца. Многие «яппи» предпочитали покупать и сдавать менее доходные, но значительно более ликвидные одно- и двухкомнатные квартиры, и теперь встали перед выбором: сменить их на элитные либо вовсе перевести деньги из недвижимости в ценные бумаги или на счет в банке.
По оценкам Светланы Бологовой из Intermark Group, квартир, за которые наниматели платят от $2000 в месяц, в Москве сдается около 10 000. Только их владельцы могут претендовать сегодня на звание настоящих квартирных рантье, чьи «проценты с капитала» в несколько раз превышают доход среднего москвича.
Люди это самые разные. Одни специально построили «доходную квартиру», другие покупали и ремонтировали жилье для себя, но в силу изменения финансового положения — в лучшую или худшую сторону — впоследствии начали сдавать жилплощадь. По словам Бологовой, заметна прослойка брошенных предпринимателями жен, получивших хорошую квартиру от бывшего мужа в качестве отступного. Немало квартир сдается в ожидании совершеннолетия их будущих владельцев.
Тысячи долларов в месяц от сдачи в аренду старой недвижимости до сих пор удается извлекать наследникам советских деятелей науки и искусства, получивших в свое время дачи на Рублево-Успенском шоссе. Сегодня в элитных поселках (в порядке близости к Москве: Барвиха, Жуковка, Николина Гора, Мозжинка, Луцино) сдается все что можно. «Наша Николина Гора — настоящий поселок рантье, — рассказывает потомственный владелец дачи Алексей. — Что-нибудь сдает здесь буквально каждый, за исключением, быть может, Сергея Михалкова».
Алексею его дача приносит $2000 в месяц. Даже самые старенькие деревянные домики в Барвихе, по словам их хозяев, вполне можно сдать за $3000–3500 в месяц.
Золотой век для владельцев рублевских дач наступил в конце 1980-х, когда в Москву хлынули иностранцы из транснациональных корпораций. Единственным подмосковным направлением, приспособленным для их проживания, оказалась Рублевка. Шоссе освещено круглые сутки, вдоль него нет промышленных объектов. Местные жители — потомственная прислуга в третьем-четвертом поколении. Милиционеры стоят на каждом километре, порождая чувство безопасности. Тысяча долларов в месяц, которые зарубежные гости легко выкладывали за аренду старых дач, казалась астрономической суммой: рядовой москвич в те годы зарабатывал в 30–40 раз меньше.
Наиболее дальновидные владельцы дач вложили шальные доллары в реставрацию и перестройку старых домов, сооружение вторых домов на тех же участках — специально для сдачи в аренду. Они по сей день получают доход, измеряющийся десятками средних московских зарплат: хорошо отремонтированную дачу в той же Николиной Горе можно сдать за $5‑000, а новый дом — за все $15 000.
Другие свой шанс упустили. Многие нарочно сохраняли дачи в первозданном виде и старались не сдавать. Дача в их восприятии — священный дар, память о заработавшем ее гениальном дедушке. Переделать и сдать ее в аренду — все равно что продать дедушкин орден Ленина. Однако сегодня даже самым верным потомкам приходится поступаться принципами, поскольку многим из них стало не по карману даже просто содержать свои дачи.
По наблюдениям Алексея, «новые русские», купившие дома на Рублевке, совершенно развратили местных чиновников и коммунальные службы. Раньше, когда основной бизнес чиновников был связан с продажей участков, ситуация была еще терпимой. Но сейчас свободной земли почти не осталось, и государственным мужам приходится искать новые источники дохода. В итоге подвести к дому, к примеру, электричество официально стоит уже $5000–20 000, а за разрешение переварить газовую трубу нужно дать взятку в размере до $5000.
Доходность недвижимости на Рублевке упала также и в связи с появлением конкурентов. Сначала это были те же чиновники, которые начали сдавать коттеджи внутри охраняемых территорий. Сейчас же Рублевку теснят другие не менее привлекательные для аренды дач подмосковные направления. В особенности, говорит Алексей, «нас давит» Новорижское шоссе. Новое поколение состоятельных людей безразлично к старорежимной романтике Рублевки: вот на той скамеечке сиживал Каганович, а в этот лес ходил за грибами Капица...
Впрочем, владельцы старых дач имеют возможность разом избавиться от проблем и даже увеличить доход, если свои владения попросту продадут. Участок в 25 соток в той же Николиной Горе даже без дачи можно продать за полмиллиона долларов, положить выручку в банк и спокойно жить после этого на $3000–3500 в месяц. Ничего, как и положено настоящему рантье, не делая.