Чужая страна, чужие деньги

Было бы заблуждением думать, что ипотека на дом или квартиру за границей — это для тех, кто не может сразу оплатить покупку. На самом деле чаще всего российские покупатели берут кредит за рубежом, чтобы не вынимать деньги из своего бизнеса, приносящего им больший доход, чем выплачиваемые по ипотеке проценты. «Если бизнесмен в России имеет доход от своих вложенных средств на уровне 30–40% годовых, то ему невыгодно отвлекать их из своего бизнеса для покупки недвижимости — гораздо интереснее взять кредит на месте под 6–9% годовых», — рассказывает Михаил Волдочинский, управляющий партнер риэлторской компании Avenue Property. Не так давно состоятельные российские клиенты через его компанию приобрели по ипотечной схеме особняк во Франции, выплачивая проценты со своего банковского счета в Швейцарии.

Как правило, россияне покупают дома или апартаменты в Европе и в США, чтобы сдавать их в аренду, а не чтобы жить в них. «Это отличительная особенность новой волны покупок зарубежной недвижимости русскими», — считает Дмитрий Рухлов, исполнительный директор риэлторской компании Costa Esperanza (продает дома и апартаменты на Средиземноморском побережье Испании).

Оно и понятно: теоретически расходы на ипотеку можно полностью покрыть за счет сдачи квартиры или дома в аренду. Например, квартира стоимостью €300 000 на испанском побережье в хорошем районе может сдаваться за €9000–15 000 за сезон (три летних месяца) и по €1000 в месяц в остальное время года. От сдачи в аренду такой квартиры можно получить до €18 000–24 000 в год. Примерно столько же будет стоить обслуживание ипотечного кредита, взятого на 70% стоимости квартиры или дома сроком на 15 лет под 3,75% годовых (сегодня это самая популярная у россиян схема ипотечного кредитования в Испании).

Однако на практике, по словам риэлторов, полностью компенсировать ипотечные выплаты за счет аренды получается очень редко. Во-первых, недвижимость не всегда удается сдать по лучшей цене, во-вторых, есть еще расходы на коммунальное обслуживание и уплата имущественного налога (0,1% в год от стоимости недвижимости в Испании, в других европейских странах сопоставимые цифры), в-третьих — уплата комиссионных агентству, поставляющему арендодателей (около 10%). Ну и сами владельцы наверняка захотят провести в купленном доме какое-то время.

И все же покупать имеет смысл. Хотя бы с целью инвестирования. Стоимость домов и земли в туристических зонах Флориды, Испании или Кипра (где гражданам России ипотека доступнее всего) в последнее десятилетие стремительно растет, как и арендные ставки. Например, в Испании жилая недвижимость на побережье за последние пять лет дорожала в среднем на 10% в год (по данным европейского Общества оценки недвижимости, TINSA). В этом году аналитики ожидают дальнейшего подорожания нового жилья на 17%, а вторичного — на 15%. Но учтите, что в этой стране взимается налог на перепродажу недвижимости — 32% от положительной разницы между ценой покупки и ценой продажи, поэтому треть прибыли придется отдать испанскому правительству.

В других странах рост цен на недвижимость вполне сопоставим с испанским. На Кипре, по наблюдениям Юлии Титовой, главы отдела зарубежной недвижимости компании «Малахитовый двор», недвижимость подорожала в долларовом эквиваленте за последние пять лет примерно на 75%. Правда, львиной долей этого роста кипрский рынок обязан укреплению национальной валюты — кипрского фунта. А цены на побережье Флориды, по словам Светланы Скотниковой, консультанта по зарубежной недвижимости компании Kirsanova Realty, растут в среднем на 15% в год. В ближайшие пять лет, считает она, цены продолжат рост на 10% ежегодно.

Ипотека во Флориде

Получить ипотечный кредит на покупку недвижимости на флоридском побережье проще, чем в других частях США, и уж точно не сложнее, чем в России. Этой инвестиционной возможностью активно пользуется средний класс из соседних латиноамериканских стран, а также европейцы и россияне, которых привлекли туда ослабевший доллар и рекордно низкие ставки ипотечных кредитов.

Сейчас Kirsanova Realty активно предлагает своим российским клиентам апартаменты в многоквартирных комплексах на побережье. Минимальная цена апартаментов в этих резиденциях — от $650 000 (за апартаменты площадью 100 кв. м с одной спальней и видом на океан). Максимальная цена — $2,5 млн (за двухуровневый пентхаус с четырьмя спальнями и панорамными видами).

Покупателям предоставляется выбор: около 20 ипотечных программ, отличающихся размером первоначального взноса, сроком кредитования и процентной ставкой. Можно взять ипотеку максимум на 80% от стоимости жилья на срок до 30 лет. Процентная ставка — от 2% до 6,5% годовых в зависимости от финансовых возможностей заемщика и вида процентных выплат. Они бывают фиксированные или плавающие (последние зависят от рыночных процентных ставок). Можно выбрать такой вариант: первые пять лет ставка фиксирована (сейчас это 6% годовых), а в последующий период — плавающая. При этом ставка не может быть повышена более чем на 2% в год и не может превышать 11,95%.

При выдаче кредита американский банк (например United Financing Mortgage Corporation) откроет вам счет, с которого затем будет ежемесячно списывать ипотечные взносы. Чтобы получить кредит на описанных выше условиях, необходимо, чтобы на счете в банке находилась сумма, равная выплатам ипотечных взносов за шесть месяцев. Это будет служить подтверждением вашей кредитоспособности.

Помимо шестимесячной платы за ипотеку на своем счете, банк потребует от вас: минимум два рекомендательных письма, подтверждающих вашу кредитоспособность (может потребовать и три, в том числе от ваших бизнес-партнеров), письмо от главного бухгалтера с места работы и рекомендательное письмо из вашего российского банка с указанием баланса счета в настоящее время и среднего остатка за последние три месяца (как вариант: отчеты по операциям на вашем счете за последние три месяца). Приложите к этому свой загранпаспорт и $600 — гонорар за оценку вашей кредитоспособности.

Не хотите возиться с бумагами? Тогда возьмите ипотечный заем на 70% стоимости недвижимости на 30 лет. В этом случае потребуются только загранпаспорт и счет в американском банке. Месячные выплаты по такой ипотеке при покупке квартиры, например, за $1 млн составят $4424. Это при выборе самого консервативного варианта с фиксированной ставкой процента — 6,5% годовых. По наименее консервативной схеме — с плавающей ставкой — сейчас придется платить лишь $2251 в месяц (5,01% годовых). Выплаты, однако, могут увеличиться, так как процентные ставки в США растут.

Ипотека в Испании

Получить ипотечный кредит в Испании еще проще — не требуется никаких рекомендательных писем и залоговых сумм. Покупатели из России могут рассчитывать на получение кредита на 80% стоимости жилья на 30 лет. Это максимум. Срок ипотеки зависит от возраста кредитополучателя — чем он старше, тем меньше срок, на который выдадут кредит. По мнению Дмитрия Рухлова из Costa Esperanza, обычной для российских покупателей является ипотека на 10–20 лет на сумму от 50% до 70% стоимости недвижимости под 3,5–4,5% годовых.

Средняя стоимость недвижимости, которую агентство Рухлова продает покупателям из России, в том числе и в кредит, — от €200 000 до €400 000. Активнее всего дома дорожают в последние годы в Мурсии (район Валенсии) и на Майорке. Наиболее дорогими считаются районы вблизи Мадрида, Барселоны и в Бильбао.

Налоги и расходы на покупку высоки — они могут достигать 10% стоимости сделки. Например, при покупке в кредит апартаментов в Валенсии за €300 000 (первоначальный взнос 30% —  €90 000) придется заплатить €5559 за оформление ипотеки и еще €19 263 налогов и нотариальных расходов (всего €24 822). Чтобы избежать уплаты высоких налогов, испанцы поступают привычным и для России способом — при продаже недвижимости на вторичном рынке занижают ее официальную стоимость на 30–40%. Это выгодно и продавцу, и иностранному покупателю (первый платит меньший налог на перепродажу, второй — на покупку). Впрочем, такой трюк может не сработать, если вам потребуется ипотека на максимально возможный размер стоимости жилья: банк не сможет выдать кредит на сумму большую, чем указана в купчей.

Особенно привлекательно выглядит в Испании покупка домов или квартир в кредит на стадии строительства. Например, небольшой домик (площадь 130 кв. м, 3–4 комнаты с двумя ванными комнатами и санузлами) на побережье с видом на море в Сан-Фелиу-де-Гишольс (побережье Коста-Брава) на стадии котлована можно приобрести всего за €220 000. Первоначальный взнос можно вносить поэтапно в период строительства (около 10 месяцев), а на оставшуюся сумму возможен кредит на 20 лет под 4% годовых.

Кредит можно взять и под строительство своего собственного дома. Сделка происходит следующим образом: вы покупаете в Испании участок земли за полную стоимость, а под залог этой земли испанский банк выдает вам кредит для строительства — как правило, 80% стоимости участка. Если участок куплен в районе, где земля стремительно дорожает, банк может выдать кредит и в полном размере. По мнению Оксаны Касерум, ведущего менеджера компании Costa Esperanza, этого хватит, чтобы построить дом хорошего качества.

Но имейте в виду, покупка недвижимости в Испании не является основанием для получения вида на жительство: в свой дом придется приезжать по полугодовой визе, разрешающей пребывание в стране не более 180 дней в году (по 90 дней в каждом полугодии).

Для получения кредита потребуются две-три недели и минимум формальностей: от вас нужны письмо в свободной форме от работодателя или главбуха вашей фирмы с указанием дохода, загранпаспорт и личный идентификационный номер иностранца (NIE), по которому ведут финансовые операции все нерезиденты в Испании. Этот номер выдают автоматически при открытии банковского счета. Как и во Флориде, при получении кредита можно выбирать фиксированную или плавающую ставку процента. Как правило, испанские банки не интересуются, откуда пришли средства на этот счет: из офшорной компании, со счета в банке в другой стране или из России.

Ипотека на Кипре

Получить ипотечный кредит на Кипре иностранцу чуть сложнее, чем в Испании. Кипрские власти больше заинтересованы в россиянах, которые намерены жить на Кипре или обучать здесь своих детей. Киприоты заманивают российских покупателей тем, что владельцы недвижимости на острове пока еще могут легко получить вид на жительство — так называемую внутреннюю резиденцию, которую потом можно поменять на шенгенскую (в прошлом году Кипр вступил в Евросоюз).

На Кипре россияне чаще всего покупают апартаменты площадью около 60 кв.м с одной спальней. Стоимость —  €2000 за кв. м. Пользуются популярностью таунхаусы с одной-двумя спальнями площадью около 100 кв. м. Стоимость таких домов — €220 000–250 000. Как и в Испании, на Кипре можно взять кредит на строительство собственного дома. Для этого придется сначала купить землю. Кипрские банки выдают кредиты под залог земли на ее полную стоимость.

Максимально возможный кредит для нерезидента — 70% стоимости жилья. Период выплаты кредита — от 8 до 15 лет, но обычно российские покупатели берут кредит на 10 лет. Номинально банк просит подтверждения доходов — рекомендательное письмо на фирменном бланке компании, в которой вы работаете. Но можно получить кредит и без рекомендации, если вы уже имели отношения с данным банком (например, держали там депозит, брали кредит или когда-то проводили через него офшорные операции).

Если кредит оформляется в долларах США или в евро, то ставка будет от 3,5% до 4,5% годовых. Если в кипрских фунтах — не более 8%. Брать ипотечные кредиты в местной валюте сейчас особенно выгодно: дело в том, что инфляция на Кипре превышает 10%. Так что, покупая дом в кредит, можно уменьшить реальную стоимость покупки. Как и везде, при выдаче кредита банк открывает текущий счет, с которого ежемесячно списывается ипотечный взнос. Деньги на счет в кипрском банке можно перечислять с любого офшорного или российского банковского счета — жесткую проверку эти переводы проходить не будут.

По российским законам о приобретении недвижимости за границей необходимо уведомить районную налоговую инспекцию. Однако большинство покупателей предпочитают обходиться без этого. Тем более что испанские и кипрские банки не будут сообщать о приобретенной недвижимости российским властям.