Недвижимость на калининградском побережье догнала по цене Латвию. Будет ли она дорожать и дальше?
Дмитрий Баранов, владелец одной из московских строительных компаний, вот уже много лет регулярно приезжает отдыхать в Светлогорск, старинный курорт на берегу Балтийского моря (немецкое название — Раушен). Купил там катер, выходит в море ловить треску. Место ему понравилось настолько, что в 2001-м он приобрел в центре городка особняк за $330 000. Сейчас там летом отдыхает его семья. Почему он выбрал именно это место в Калининградской области, а не, к примеру, расположенное по соседству литовское или латвийское взморье? «Здесь все свои», — кратко отвечает Баранов. Но дело не только в патриотизме: для многих москвичей и петербуржцев покупка недвижимости в Калининграде и его окрестностях стала выгодным вложением средств. Нынешним летом Баранову предложили продать дом за $600 000, но он отказался — посчитал, что цены будут расти и дальше.
Недвижимость в Калининградской области дорожает. В последние два года в Калининграде — в среднем на 25–30% в год, а в курортных Светлогорске и Зеленоградске — на 20–40%. Большой спрос и стремительный рост цен на побережье обеспечили такие, как Дмитрий Баранов, покупатели с «большой земли». Очарованные местными красотами и сравнительно низкими ценами, они принялись покупать и строить дома на побережье. Рост местной экономики в свою очередь подтолкнул вверх цены на обычные городские квартиры. Некоторые москвичи даже всерьез рассматривают покупку калининградской недвижимости как способ долгосрочного (пенсионного) инвестирования.
Действительно ли это такой надежный инструмент? Как это часто бывает с рынком недвижимости, эффективность вложений зависит от конкретного места, в котором вы покупаете дом или квартиру. Заслуживающих внимания районов в Калининградской области не так много — это отдельные дома в столице и некоторые курортные районы. А если вы отъедете в глубь области, вас не будет оставлять ощущение, что вы оказались в обычной российской глубинке.
Сам Калининград — город эклектичный: почерневшие от времени хрущевки соседствуют здесь с современными бизнес-центрами. А респектабельные коттеджи на улице Емельянова и полуразрушенные трущобы Южного поселка разделяют всего десять минут неспешной езды на машине. Самым дорогим районом города считается Центральный: тут сосредоточена большая часть ресторанов и офисов. Тут же и главные исторические достопримечательности бывшего Кенигсберга — Кафедральный собор и могила философа Иммануила Канта. Отсюда до Балтийского — наиболее криминогенного района — не более десяти минут езды.
Цены на новое жилье в благополучных частях города составляют в среднем $600–700 за кв. м и растут в зависимости от места и типа жилья на 0,5–2% в месяц. Местные риэлторы полагают, что такие темпы сохранятся еще два-три года. Продавцы недвижимости уповают на то, что экономика региона будет расти, чему, по их мнению, поспособствует новый закон «Об особой экономической зоне в Калининградской области», закрепляющий за инвесторами право на таможенные льготы.
Покупка квартиры в Калининграде на стадии строительства и ее продажа сразу после сдачи дома в эксплуатацию может принести $200–220 в расчете на квадратный метр, уверена Катерина Рябова, руководитель департамента жилой недвижимости агентства Paul’s Yard. Рябова советует в качестве краткосрочных инвестиций выбирать проекты одного из трех крупнейших местных застройщиков — «АМД-строй», «Импера» или «Балткоммерцстрой». Для справки: за 2004 год в Калининграде, население которого около 430 000 человек, построили 166 000 кв. м жилья.
В городе квартир в избытке. Другое дело — побережье. Здесь, несмотря на строительный бум, спрос до сих пор не удовлетворен. Особенно это заметно в Светлогорске, расположенном в 25 км от бывшего Кенигсберга. По данным компании «Западный форпост», одного из ведущих застройщиков Светлогорска, за последний год цены на квартиры бизнес-класса здесь выросли на 40%, а на индивидуальные жилые дома — на 20–25%. Сейчас квадратный метр жилья бизнес-класса в этом городе стоит в среднем $1400, а стоимость квадратного метра в частных домах приближается к $1500. И это притом, что в Светлогорске за 2004 год было построено в пять раз больше жилья в расчете на одного жителя, чем в Калининграде (24 500 кв. м нового жилья на 12 000 жителей).
Стоимость некоторых особняков в центре города уже превысила $1 млн. По мнению Михаила Глушкова, директора по маркетингу и рекламе риэлторской компании «Инвент», это далеко не предел. «Цены в городе еще два-три года будут расти такими же высокими темпами», — рассуждает в интервью Forbes мэр Светлогорска Олег Верниковский. Но это не весь прогноз. «А затем, — продолжает мэр, — должен произойти резкий скачок цен: территории близ побережья окажутся поделенными и свободных мест для застройки не будет». Мэр знаком с конъюнктурой не понаслышке: прежде чем занять высокую должность в городской администрации, он был совладельцем компании «Западный форпост» — ныне крупнейшего застройщика и торговца недвижимостью в городе.
Прибрежный Зеленоградск (20 км от столицы области) — третий после Калининграда и Светлогорска город, где, если верить местным риэлторам, также можно выгодно купить недвижимость. «Темпы роста цен там сейчас не ниже, чем в Светлогорске», — утверждает Даниил Кофнер, гендиректор компании «Балт-развитие». Цены в новостройках на побережье — в среднем $650 за метр. Быстрее других будут дорожать квартиры на набережной, вдоль зеленоградского променада, надеется Леонид Плитман, генеральный директор компании «Балтрыбстрой», главного местного застройщика.
Одним словом, калининградские риэлторы и строители будто сговорились — все пророчат дальнейший бурный рост цен на жилье в курортных районах. Им можно было бы поверить, если бы не одно тревожное обстоятельство. Цены на недвижимость в прибрежных районах Светлогорска уже сравнялись со стоимостью недвижимости на побережье Латвии, которая все-таки член Евросоюза. В районе Светлогорска-2 (так называется прибрежная часть Светлогорска, отделенная от городских кварталов небольшим лесом и озером) сотка земли под строительство индивидуального дома стоит в среднем $13 000 (за последний год рост составил 30%), столько же, сколько стоит сотка в аналогичном квартале с развитой инфраструктурой в Юрмале. Цены на дома в Юрмале, по данным Российской гильдии риэлторов, находятся в пределах от $250 000 до $1,9 млн — уровень, вполне сопоставимый со светлогорским.
[pagebreak]
В отношении недвижимости в Калининграде риэлторы высказываются куда более осторожно. «Пять лет назад все раскупалось на стадии котлована, и застройщики стали увеличивать объемы строительства, не обращая внимания на рыночный спрос», — напоминает Катерина Рябова из Paul’s Yard. На рынке появились первые признаки перегрева: предложение квартир превышает потребность в них. Сейчас, по данным Рябовой, в городе стоят непроданными более 30 000 кв. м новой недвижимости — шестая часть построенного в прошлом году. Для типового жилья эти квартиры слишком дорогие, а для элитного — недостаточно комфортные. Проблема, знакомая многим другим российским городам.
Пожалуй, самая верная стратегия в отношении калининградской недвижимости такова: если вам нравится здесь отдыхать, смело покупайте дом на побережье. В долгосрочной перспективе он точно не подешевеет. В конце концов Калининградская область — редкое для России место, где можно поселиться возле морского пляжа.