При покупке недвижимости и земли за границей не стоит экономить на юристах и консультантах
Русская семья купила дом на Кипре с хорошим участком земли, на котором планировалось разбить сад. Однажды, сидя на веранде, новые владельцы оторопели от удивления: по их будущему саду стройными рядами шагали киприоты, не обращая на хозяев никакого внимания. Оказалось, что согласно городскому уставу по этой земле проходит маршрут традиционных праздничных маршей, проводимых несколько раз в год, и ничего с этим не поделаешь, даже забор не поставишь. В городской администрации русским сказали лишь одно: «Это ваши проблемы, вы не ознакомились с условиями использования участка».
Другой наш соотечественник решил построить в Черногории дом и купил участок земли с роскошными маслиновыми деревьями. Позже выяснилось, что эти маслины находятся под защитой местного природоохранного законодательства, ни одно дерево нельзя срубить и дом строить просто негде.
Можно ли в этих случаях назвать продавцов недвижимости и земли мошенниками? Вряд ли. Покупатели поленились изучить все бумаги. Такие откровенные просчеты совершаются нечасто, но покупка недвижимости за рубежом всегда сопряжена с высокими рисками. Как их снизить?
Ценообразование
«В Европе сложился стереотип: русские денег не считают, для них чем больше потратишь, тем лучше, — говорит Светлана Скотникова, консультант по заграничной недвижимости агентства Kirsanova Realty (входит в сеть Christie’s Great Estates). — Очень часто, если собственники жилья слышат, что клиент из России, автоматически завышают цену еще прежде, чем человек приехал на переговоры». У риелторов появился даже специальный термин — «русская» цена.
Цену могут завысить и малоизвестные российские агентства. Один из клиентов Скотниковой был готов заплатить за замок в Провансе €8,5 млн (цена в каталоге, выставленная российским агентством). Специалисты Kirsanova Realty решили перепроверить цену через своего французского партнера. Оказалось, что владелец замка продает его за €5,5 млн. Впрочем, при осмотре замок покупателю не понравился.
На удочку чаще всего попадаются те, кто хочет сэкономить на услугах международных агентств, таких как Knight Frank, Intermark Savills, Avenue Property и проч. (все они имеют представительства или партнеров в России). Агентства недвижимости несут ответственность за достоверность информации, которую они обязаны предоставить в полном объеме. Их комиссионные обычно строго ограничены и составляют 1–5% от суммы сделки. Покупатель может легко проверить всю информацию.
Во Франции, например, существует специальный мандат на недвижимость, где все расписано: сколько получил бывший хозяин и сколько агент. Специалисты определяют цену квартиры или виллы в Англии и во Франции с точностью до нескольких тысяч евро и объясняют клиенту, из чего она складывается. Владелец недвижимости и покупатель в большинстве случаев вообще не встречаются — сделку ведут их юристы. Таким образом, риск купить недвижимость по «русской» цене практически исчезает.
Другое дело Черногория, где покупка недвижимости становится у россиян все более популярной. Деятельность местных агентств недвижимости не лицензируется, и их комиссионные могут быть какими угодно (хотя объявляются, как правило, на уровне 3% от стоимости жилья). Сергей Замуруев, глава представительства московского агентства «Оберегъ» в Черногории, говорит, что цена, объявленная местным агентством, может в два раза превышать цену владельца.
В Черногории агентства недвижимости при оформлении сделки нередко идут на различные ухищрения. Замуруев приводит пример обратившегося к нему за советом клиента. Он купил квартиру в строящемся доме в Петроваце. Агентство (одно из самых известных в Будве) по просьбе застройщика, желающего минимизировать налоги, составило официальный контракт с сильно заниженной ценой и «черное» дополнение к нему, согласно которому нужно было доплатить разницу. Покупатель вовремя заплатил все по контракту, но на пять дней просрочил очередной платеж, оговоренный в дополнительном соглашении.
[pagebreak]
К этому моменту цены на недвижимость в Петроваце сильно выросли, и у застройщика появилась возможность продать квартиру по более выгодной цене. Он заявил покупателю, что собирается вернуть ему все уже выплаченные деньги и расторгнуть контракт, но если тот все-таки хочет сохранить квартиру, то должен доплатить €60 000. Если бы покупатель обратился в суд, он, скорее всего, мог бы вернуть лишь те деньги, которые заплатил по основному контракту. Покупатель квартиры был вынужден согласиться на новые условия (в итоге цена выросла более чем на 20%).
Самостоятельная покупка
Тем не менее многие россияне предпочитают покупать недвижимость за границей самостоятельно. На что стоит обратить внимание? Например, в Великобритании подавляющее большинство квартир продается на правах лизгольда — это право длительной аренды (от года до 999 лет). Хозяин может продать квартиру относительно дешево, но не предупредить, что лизгольд скоро заканчивается. Татьяна Бэйкер, руководитель отдела по работе с русскоязычными клиентами лондонского офиса агентства Intermark Savills, рассказала, что недавно продавалась квартира в Лондоне с очень коротким лизгольдом — девять лет. Сама квартира стоила £800 000, а чтобы продлить срок, нужно было доплатить еще около £700 000.
По словам консультантов, владельцы недвижимости, заранее оговаривая цену, нередко завышают площадь продаваемого жилья. Лариса Хорева, генеральный директор агентства Avenue Property, приводит такой пример: российский предприниматель только при оформлении сделки у нотариуса выяснил, что площадь его будущей виллы на Лазурном Берегу составляет не 550 кв. м, а 505 кв. м, т. е. цена завышена на €225 000(сделку планировалось заключить из расчета €5000 за кв. м). Хозяин виллы пояснил, что в плане не учтены дополнительные постройки, но покупатель от сделки отказался. Хотя многие соглашаются. «Как правило, когда человек уже дошел до нотариуса, он вряд ли откажется от покупки, но при этом будет чувствовать себя обманутым», — говорит Лариса Хорева.
В Черногории сильно размыто понятие рыночной цены. Цена стоящих рядом домов-близнецов может существенно различаться: у одного хозяина дом будет стоить €200 000, у соседа — €350 000. «Люди очень боятся продешевить. Цены определяет не столько рынок, сколько потребности конкретного продавца, — говорит Илья Радионовский, консультант по недвижимости в Адриатике. — Это странно и удивительно, но это так».
Документы
Еще один риск связан со сложностью правильного оформления приобретенной недвижимости и земли в собственность и получения разрешения на строительство. Сергей Козлов, глава кипрской девелоперской компании Lemestia (строит дома на Кипре и в Болгарии), говорит, что в Болгарии местные жители нередко начинают строить небольшие многоквартирные дома еще до того, как участки оформлены в их собственность.
Люди, которые покупают квартиры на стадии такого строительства, сильно рискуют. Козлов знает нескольких русских, которые уже столкнулись с ситуацией, когда местные власти разворачивали строителей на полпути. «В Болгарии компания, которая строит один дом на десять квартир, — это потенциальная опасность, — предупреждает он. — Прежде чем что-то покупать, нужно обязательно потребовать от строителей все разрешительные документы».
В Черногории, по оценкам риелторов, до 50% домов на побережье построено без разрешения. Для их оформления в собственность потребуются не только деньги, но и время. Радионовский рассказал Forbes, что недавно он выступал консультантом в сделке по покупке дома, построенного без разрешения. Хозяин хотел за него €350 000. Цену удалось сбить до €330 000, поскольку продавец и покупатель сошлись на том, что процесс легализации обойдется как минимум в €17 000. А вот сколько времени придется ждать новому хозяину, пока неясно. Замуруев рассказывает, что один продавец, получив аванс (50% от стоимости дома), согласился сам оформить документы и бьется с бюрократами уже восемь месяцев.
Нередко покупатели попадают впросак и на Кипре, хотя там подробную информацию о любом объекте недвижимости получить очень просто — можно самому обратиться в Земельный департамент или за 200–300 кипрских фунтов ($460–690) нанять юриста. Архитектор Александра Христодулу, которая проектирует частные виллы и организует строительство, приводит пример из своей практики. Недавно к ней приходили клиенты, купившие большой участок земли, чтобы построить на нем дом. По участку проходила автомобильная дорога, но это не мешало построить дом.
[pagebreak]
Когда Александра обратилась в Земельный департамент за разрешением на строительство, выяснилось, что дорога еще не внесена в кадастровый план и получить разрешение невозможно. «Пока эту дорогу внесут в план, может пройти много лет. Получается, люди понапрасну потратили кучу денег. Почему они заранее не проверили, понять невозможно», — рассказывает Христодулу.
В таких случаях покупателям ничего не остается, как винить самих себя. Чтобы долгожданный рай не обратился адом, лучше учиться на чужих ошибках и быть предельно бдительным.