03.11.2007 00:00

Зыбкая почва

Мария Абакумова Forbes Contributor
Инвесторы ринулись покупать участки в Сочи. Мало кто знает, что сделки с землей там юридически небезупречны

Столица Олимпиады-2014 Сочи заранее бьет олимпийские рекорды: не так давно здесь был продан небольшой земельный участок по цене $1 млн за сотку — нигде в России нет земли дороже. И все равно девелоперы выстраиваются в очередь за сочинскими участками. На весенней выставке коммерческой недвижимости MIPIM в Каннах было представлено более 100 будущих сочинских объектов с общим объемом инвестиций более чем €20 млрд. Однако мало кто знает, что большая часть всех сделок с землей в Сочи может быть оспорена.

С 1986 года Большой Сочи считается расположенным на территории Сочинского национального парка, который признан особо охраняемой природной территорией федерального значения. «Земля не может принадлежать национальному парку, он должен взять ее в аренду либо у муниципалитета, либо у федеральных властей», — заявила Forbes не пожелавшая представиться сотрудница Управления программами городского развития сочинской администрации. Однако по закону об особо охраняемых природных территориях такие земли могут находиться исключительно в федеральной собственности и распоряжаться ими могут только федеральные власти, а у муниципалитетов нет никаких прав на распоряжение этими землями. Между тем все постсоветское время решения о выделении земельных участков в Большом Сочи принимала городская администрация.

«Федеральная земля предоставлялась местными властями», — рассказывает партнер юридической фирмы «Пепеляев, Гольцблат и партнеры» Виталий Можаровский. Ведь иначе ждать решения федерального правительства о постройке любой автозаправки в Сочи пришлось бы годами, объясняет он. Но сейчас юридическая неурегулированность может дорого обойтись купившим здесь землю девелоперам. «Я видел документы по некоторым проектам, — признается Можаровский. — На птичьих правах все…» «Не видя документов, судить сложно, но в целом риски можно определить как значительные, — пугает девелоперов управляющий партнер юридической фирмы «Вегас-Лекс» Альберт Еганян, хорошо знакомый с ситуацией. — Особенно в свете повышенного интереса федеральных властей ко всему, что связано с этим регионом».

Самые высокие риски у тех, кто получил от администрации Сочи чистый, еще не застроенный участок. В этом случае конфискация земли по суду приведет к краху всего проекта. Проще тем, кто приобрел землю вместе со стоящим на ней зданием: законно построенный и купленный дом отобрать нельзя, и его собственник вправе обратиться с требованием о выделении участка к Федеральному агентству по управлению федеральным имуществом.

«Мы знаем о существовании такого риска, — говорит Дмитрий Шмелев, коммерческий директор компании «СТ Групп Регион», которая ведет четыре крупных проекта в Сочи. — Но считаем его некритичным». В проектной декларации одного из объектов компании прямо написано, что собственником арендованного под него участка земли является «муниципальное образование г. Сочи», что прямо противоречит закону об особо охраняемых природных зонах. Оспорить решения городской администрации могут и представители федеральных органов власти, и прокуратура. И аргумент, что участок зарегистрирован в госреестре прав на недвижимое имущество, на них вряд ли произведет впечатление.

Новости партнеров