Сергей Полонский. Договорные отношения | Forbes.ru
$58.46
69.26
ММВБ2148.56
BRENT63.44
RTS1158.62
GOLD1291.52

Сергей Полонский. Договорные отношения

читайте также
+7 просмотров за суткиСнова в деле. Бизнесмен Сергей Полонский приговорен, но свободен Миллиардер Троценко подал в суд на Полонского из-за дома в Майами за $1,5 млн Плюсы Романа Троценко: бизнесмен мог заработать $250 млн на крахе империи Сергея Полонского Артефакты Полонского: самый экстравагантный бизнесмен России в символах На чем разбогател и почему потерял бизнес Сергей Полонский 25 самых ярких событий 2013 года Из России не по любви: 14 предпринимателей, которым пришлось эмигрировать Дело на 150 часов: как Лебедев выслушал приговор за избиение Полонского Богатейший дворник страны: банкир Лебедев приговорен к обязательным работам Человек-приключение: что успел сделать Сергей Полонский до камбоджийской тюрьмы Удар ценой $86,8 млн: как Полонский остался без небоскреба в Лондоне Принципы Сергея Полонского Чем «Федерация» защищается от огня 9 самых необычных российских бизнесменов — сумасбродов, чудаков и эксцентриков 10 самых кровавых драк между политиками и бизнесменами Mirax отменяется Почему плохо жить в небоскребе Что ищут оперативники в офисе Mirax? Чиновники на Лазурном берегу Очередь в долговую яму

Сергей Полонский. Договорные отношения

Мария Абакумова Forbes Contributor
фото Коммерсантъ
Сергей Полонский любит риск, умеет пользоваться связями и искать деньги. Иначе в чем секрет его успеха?

Было время, когда Сергея Полонского и его первую компанию, «Строймонтаж», не воспринимали всерьез. И совершенно напрасно. «Строймонтаж» вытесняет московских застройщиков? — недоумевал в интервью Forbes в 2005 году Михаил Балакин, владелец одного из крупнейших московских строительных холдингов «СУ-155». — Они построили два дома в Москве и просто громко заявили о себе».

Но прошло всего три года, и из компании-выскочки «Строймонтаж» превратился в группу Mirax с выручкой в $1,3 млрд и общим объемом девелоперских проектов 12 млн кв. м — почти все расположены в Москве. Для сравнения: у того же «СУ-155» — 13 млн кв. м, причем половина находится за пределами столичного региона. Вряд ли кто вспомнит хотя бы одно здание, построенное Михаилом Балакиным, — разве что крытую горнолыжную трассу в Красногорске. Фотографии же владельца Mirax Сергея Полонского на высотной стройплощадке его небоскреба «Федерация» не сходят со страниц деловых изданий.

Арендаторы наперегонки бронируют площади в «Федерации», хотя та еще не достроена. Наполовину распродана другая высотка по соседству — Mirax Plaza. Продаются квартиры в жилых комплексах «Кутузовская Ривьера» и Mirax Park на юго-западе столицы. Компания работает в семи странах мира, включая США и Швейцарию. Как Полонский набрал такой темп?

Выходцы с Украины Сергей Полонский и его друг и партнер Артур Кириленко создали «Строймонтаж» в Петербурге в 1994 году. К тому моменту Полонский успел отслужить в ВДВ: до сих пор бронзовую статуэтку на его рабочем столе украшает голубой форменный берет. Первые деньги друзья зарабатывали мелкой торговлей, например, продавали мороженое в поездах дальнего следования. Строительные заработки тоже появились благодаря железной дороге: партнеры возили в Петербург украинских мастеров-отделочников. Два года гастарбайтеры под руководством молодых предпринимателей штукатурили стены, делали стяжки и клали плитку в только что построенных домах. «Тогда, в самом начале, Сергею досталось производство, а мне финансы: я с ними обращался аккуратнее, чем в то время Сергей», — вспоминает Кириленко в интервью Forbes.

Однажды строительный трест, который по обстоятельствам того времени расплачивался с подрядчиками квартирами, запретил «Строймонтажу» их рекламировать: Полонский и Кириленко торговали жильем лучше самого застройщика, и покупатели охотнее шли к ним. «Бизнес накрылся, а у нас 200 человек», — вспоминает Полонский. Чтобы занять людей, они взялись сами достроить дом, который начинала «Ленэнерго», — так подрядчик стал строителем полного цикла.

Было это в 1996 году, как раз когда команда Анатолия Собчака, проиграв выборы, уступала место победившей команде Владимира Яковлева, а замы Собчака подыскивали себе работу. Один из них, Владимир Путин, уехал в Москву в управление делами президента. Другой, Виталий Мутко, остался в городе и возглавил местный футбольный клуб «Зенит». Полонский и Кириленко, у которых, по выражению последнего, «сложились дружеские отношения» с «Зенитом», подружились и с Мутко.

В 1999 году Мутко возглавил штаб Валентины Матвиенко на выборах мэра, «Строймонтаж» принял участие в предвыборной кампании. «Дали людей, автобус…» — вспоминает Кириленко. В тот момент «Строймонтаж» строил всего четыре дома в год и не входил даже в десятку крупнейших строительных фирм Питера, но теперь Полонский утверждает, что неудачные для него выборы (Матвиенко сошла с дистанции, и губернатором вновь стал Яковлев) привели к тому, что он оказался в Москве: «У меня один проект зарубили, второй, третий… Решили, что, раз я помогал, лучше мне уехать».

Будни и досуг приехавшего летом 1999-го из Петербурга в Москву Полонского были напряженными. Немецкий журнал Spiegel так писал о похождениях молодого эксцентричного миллионера, объезжавшего с друзьями ночные клубы северной столицы на мотоцикле и веселившегося до утра в своем загородном доме: «Приехав туда, женщины голыми и мужчины почти без одежды пытаются забыться за шампанским и водкой… которые им подают слуги в пестрых тренировочных костюмах... Они находят удовольствие в том, чтобы, оперев локти на крышу черного BMW, наполненными краской шариками стрелять из духового ружья в белый бюст Ленина».

Полонский рассказывает Forbes, что, приехав из северной столицы с 10 сотрудниками и $5 млн капитала, он за два месяца провел 300 встреч в поисках людей, которые могли бы его поддержать. Он не стеснялся приходить к московским бизнесменам «с улицы». Владелец крупной риелторской компании вспоминает появление новичка на столичном рынке: «Полонский оказался человеком вообще без комплексов». «Как банк с клиентом мы познакомились с ним по его инициативе», — говорит вице-президент ВТБ Павел Косов.

Первым проектом, за который Полонскому удалось зацепиться в столице, стал жилой комплекс «Корона» на юго-западе города. Небольшая «Московская строительная компания» еще в начале 1990-х получила у Московской медицинской академии им. И. М. Сеченова право на строительство общежитий на ее территории. Как это часто бывает в Москве, общежития в проектной документации сменились элитным жилым комплексом, но внезапно умер руководивший стройкой замгендиректора МСК Михаил Шеховцов, и проект застопорился. Тут и появился Полонский, которому владелец МСК Леонид Знаменский продал одну из двух площадок, по оценкам, за $3 млн. «Они пообщались, в баньке попарились, и мы решили продать им одну из площадок», — описывает ситуацию директор департамента маркетинга МСК Алексей Байков.

[pagebreak]

Обычная сделка? Возможно, но на закладку первого камня в первый московский жилой комплекс Полонского приехали мэр Москвы Юрий Лужков, руководитель московского стройкомплекса Владимир Ресин, министр здравоохранения Юрий Шевченко и вдова Анатолия Собчака Людмила Нарусова. Полонский объясняет необычайно представительный состав участников мероприятия «данью уважения» ректору академии Михаилу Пальцеву, которого и вправду называют очень влиятельным человеком с обширными связями не только в медицинских кругах.

Полонский строил быстро, МСК медленно. Когда корпус «Короны», который возводил «Строймонтаж», был почти готов, МСК попыталась продавать квартиры в своем корпусе, который был еще на стадии котлована, причем дешевле. Именно в этот момент в московских газетах появились статьи о том, что против руководителей МСК возбуждено уголовное дело по факту обмана дольщиков. Пока улаживались отношения с правоохранительными органами, продажи у МСК встали почти на год. За это время квартиры в той части «Короны», что построил «Строймонтаж», были распроданы. Впоследствии обвинения в мошенничестве с руководства МСК сняли.

Сотрудничество с возглавляемой Пальцевым Академией им. И. М. Сеченова с «Короны» только началось. В 2003 году Полонский зарегистрировал ЗАО «Миракс Фарма», половина которого принадлежала ему с Кириленко, а еще по 12,5% — дочери Михаила Пальцева Екатерине, главе антидопинговой комиссии Олимпийского комитета Николаю Дурманову и двум высокопоставленным сотрудникам академии. Компания выпускает несколько препаратов, самый известный из которых — коммерчески успешная биологически активная добавка «Индинол» для профилактики заболеваний женской репродуктивной системы. (Михаил Пальцев отказался комментировать участие своей дочери и коллег в совместном с Mirax предприятии.)

А через полгода после создания «Миракс Фармы» «Строймонтаж» получил право построить на земле академии (там же, на юго-западе Москвы) жилой комплекс на 215 000 кв. м — в несколько раз больший, чем «Корона». Взамен девелопер должен был потратить $43 млн на возведение новых учебных корпусов (они строятся до сих пор). Жилой комплекс состоит из четырех высотных зданий и продается под брендом Mirax Park. Интересно, что, когда этот участок пыталась застроить МСК, проект не прошел согласования у военных: предполагаемое здание находилось бы слишком близко к Академии Генштаба. Полонскому же проект согласовали.

«То, что Полонский умеет пользоваться знакомствами, большой его плюс, — считает замглавы Росприроднадзора Олег Митволь. — Другие знакомятся — и не пользуются».

История второго проекта Mirax Group (через несколько лет после появления в Москве Полонский переименовал столичную часть компании) начиналась схожим образом. Небольшая строительная фирма «Обновление», основанная выходцем из Главмосстроя Геннадием Масленниковым, получила участок в престижном районе на западе Москвы и построила на нем «Золотые ключи» — один из первых в столице домов, который стали называть элитным. Дом был сдан в 1999-м, квартиры в нем приобретали иностранцы, высокопоставленные менеджеры и бизнесмены. Одним из покупателей стал будущий президент Дмитрий Медведев с семьей.

Можно было строить вторую очередь «Золотых ключей», но тут 71-летний Масленников скончался. Его сын Сергей, к которому перешли дела, строительного опыта не имел, и уже через несколько месяцев генподрядчиком и инвестором строительства «Золотых ключей-2» оказалась компания Полонского (заказчиком и владельцем земли осталось «Обновление»). «Молодой, толковый, перспективный, все сам делает», — охарактеризовал Полонского Сергей Масленников в беседе с Forbes, отказавшись, впрочем, конкретизировать обстоятельства сделки.

А между тем ее сопровождал большой скандал. Еще до Полонского владельцы «Обновления» заключили контракт на строительство второй очереди «Золотых ключей» с петербургской строительной компанией «Росглавматериалы» предпринимателя Евгения Дондурея. Тот заявил, что его фирма выполняла все обязательства, а заказчик заключил новый контракт с Mirax, не расторгнув прежний. В какой-то момент Дондурей даже добился в арбитражном суде ареста счетов «Строймонтажа». Но Полонский обвинил Дондурея в том, в чем еще недавно правоохранительные органы подозревали другого противника «Строймонтажа», «Московскую строительную компанию», — обмане дольщиков. Полонский собирал пресс-конференции, на которых рассказывал, что фирма «Росглавматериалы» якобы обманула несколько десятков человек в Петербурге, а в Москве начала самовольное строительство.

В той схватке Полонский триумфально победил: арбитражный суд запретил какому-либо юридическому лицу или организации препятствовать строительству «Золотых ключей-2». Евгений Дондурей спешно распродал активы и уехал в Лондон, где дал несколько интервью, в которых жаловался, что ему угрожали бандиты и даже сожгли его «мерседес».

Некоторые участники рынка утверждают, что у Mirax были и есть серьезные покровители. Директор крупной московской строительной фирмы, столкнувшейся с Mirax в борьбе за один из участков, делится впечатлениями: «У нас площадку просто забрали. Мы даже побороться не смогли, хотя подключили свой ресурс. Но там вышли на первых руководителей Госдумы, и на кого только не вышли… В общем, задавили нас». Банкир Александр Лебедев, который позапрошлой зимой выступил с резким заявлением о том, что в основании возводимой «Мираксом» башни «Федерация» якобы имеется трещина, говорит, что после того случая за Сергея Полонского «хлопотали» «люди из госбанков, правительства, Кремля». Сам же Полонский объяснял в интервью Forbes: «Я вам совершенно точно говорю: это миф, что для ведения проектов в Москве нужна поддержка федеральной или московской власти».

[pagebreak]

Впрочем, прославили Полонского не «Корона» и не «Золотые ключи-2», а строящийся в Москва-Сити небоскреб «Федерация». Купить участок на пустыре, каким был Сити в 2003 году, проблемы не составляло, трудно было найти деньги на строительство башни высотой 506 м и площадью около 450 000 кв. м — требовалось полмиллиарда долларов. Корпорация «Никойл», которая прежде уже кредитовала Mirax, пообещала $300 млн, но вскоре вышла из проекта. Полонский пошел в ВТБ. На совещании о выделении беспрецедентного кредита компании, которая не построила ни одного небоскреба, присутствовали президент ВТБ Андрей Костин, первый зампред правления Вадим Левин и вице-президент Павел Косов. Кредит на $250 млн одобрили.

В ВТБ говорят: банк совершил выгодную сделку. «До Mirax к нам никто с предложениями профинансировать строительство в Москва-Сити не обращался, — утверждает Косов. — Участки были разобраны, но никто ими не занимался. И только когда мы стали финансировать «Федерацию», Сити начал жить». Действительно, такие известные московские девелоперы, как Шалва Чигиринский или Павел Фукс, признавались, что когда-то власти уговаривали их «взять» тот или иной участок Сити — слишком сложно было изыскать необходимые финансовые ресурсы. Полонский же оказался первым девелопером, получившим крупный кредит для строительства в Сити. Незадолго до принятия банком положительного решения по кредиту вице-президентом ВТБ стал Сергей Матвиенко, сын Валентины Матвиенко, которую «Строймонтаж» когда-то поддержал на выборах. Могли ли эти события быть связаны? Косов из ВТБ отказался комментировать что бы то ни было, кроме своих личных впечатлений от общения с Полонским.

Банк и позже не оставил Mirax Group. Когда строительство первой из двух башен «Федерация» было в разгаре, ВТБ за $250 млн (ту же сумму, на которую прокредитовал Полонского) купил в этой башне 33 этажа. Совпадение не могло остаться незамеченным, тем более что риелторы сомневались, что квадратный метр в недостроенном здании может стоить $4000. Однако, по уверениям обеих сторон, сделки по кредиту и по покупке никак между собой не связаны — в ВТБ до сих пор говорят, что купили площади под свой офис. Сейчас квадратный метр «Федерации» стоит $13 000, так что банк внакладе не остался, а у Полонского появился лишний повод повторять: «У нас покупают дороже рынка».

Это правда: покупают. Полтора года назад Mirax приобрела компанию «Международный центр», которой принадлежало право аренды крупного участка на Кутузовском проспекте в Москве. На этом участке когда-то собиралась строить торговый центр шведская IKEA, однако московские власти не санкционировали проект. Mirax же после приобретения «Международного центра» не только получила разрешение построить высотку, но даже и увеличила площадь застройки за счет расположенных рядом земель железной дороги и «Мосметростроя». Высотку назвали Mirax Plaza. Едва строительство вышло на надземный уровень, как треть офисных площадей в ней (100 000 кв. м) купила за $712 млн компания «Стройгазконсалтинг», один из подрядчиков «Газпрома».

Цена сделки — более $7000 за кв. м. Как утверждает Михаил Гец, партнер риелторской компании «Новое качество», хотя после сдачи проекта площади в Mirax Plaza можно будет продавать по $10 000 за кв. м, на момент продажи рыночная стоимость площадей в этом здании никак не могла превышать $5500 за кв. м. Тем не менее огромные деньги перетекли от «Стройгазконсалтинга» (фирмы, основная деятельность которой сейчас сосредоточена в Уренгое) на счета Mirax. «Мы это здание выбрали, потому что действующий офис располагался рядом: увидели, что оно строится, и решили купить», — говорит гендиректор «Стройгазконсалтинга» Зияр Манасир, который обещает купленные площади «полностью занять своими сотрудниками, а что останется — сдать в аренду».

В планах Полонского на ближайшие годы — строительство еще более масштабное, чем прежде, причем на участках, которые, строго говоря, просто не существуют. Mirax Group стала управляющей компанией экспериментального совместного проекта ОАО «РЖД» и правительства Москвы по «реконструкции железнодорожных путей и освоению надпутевого пространства» на Киевском направлении железной дороги. На «крыше», которой накроют железную дорогу, можно будет построить до миллиона квадратных метров жилья.

Один из видов неиспользуемых территорий в Москве — широкие полосы земли под линиями высоковольтной электропередачи. Зачем им пустовать? На северо-востоке столицы Mirax собирается построить еще 1 млн кв. м, убрав кабели ЛЭП под землю. В партнерах Полонского по этому проекту — компания «Интеко» супруги московского мэра Елены Батуриной и энергетический холдинг РАО ЕЭС. Оба проекта еще не прошли всех согласований, однако по планам Полонского должны быть реализованы в течение ближайших пяти лет.

Если рынок недвижимости продолжит рост, возможно, цены на помещения в зданиях Mirax и впредь будут поражать воображение. Продавая площади «дороже рынка», Полонский выступает против бизнес-планов и жестких смет при строительстве. Ведь если бюджет проекта зафиксирован, а материалы дорожают, менеджер может экономить на плитке или, чего доброго, не купит новейшую инженерную систему. Есть риск не вписаться в экономику? Полонский обожает риск: эксцентричные поступки прославили его не меньше, чем небоскребы (см. «Строитель-эксцентрик»). Но только бизнес может обеспечить ему достаточную порцию адреналина.

Закрыть
Уведомление в браузере
Будь в курсе самого главного.
Новости и идеи для бизнеса -
не чаще двух раз в день.
Подписаться