03.08.2008 00:00

На дне

За год цены на жилье в Казахстане упали вдвое, но его все равно не покупают. 
Что происходит на одном из самых динамичных в СНГ рынков недвижимости после постигшего его краха?

Младшая дочь президента Казахстана Алия Назарбаева два года назад продала долю в «Элитстрое» — одной из крупнейших строительных компаний страны. Как в воду глядела: «Элитстрой» занимает теперь вторую строчку вывешенного на сайте администрации Алма-Аты печального списка строительных компаний, достройка объектов которых финансируется по госпрограмме защиты дольщиков. Бывшие партнеры дочери казахстанского президента свернули большинство проектов, с трудом достраиваются начатые дома. Помощь придет не ко всем. «Многие из застройщиков закроются, другие уйдут в заграничные проекты», — констатирует руководитель одной из строительных компаний. Риелторский бизнес в крупнейшем городе Казахстана уже по сути прекратил существование: из 420 агентств по продаже недвижимости в Алма-Ате осталось 15. «Мелкие агентства просто закрылись, и люди оказались на улице», — говорят в алма-атинском агентстве «Центр коммерческой недвижимости».

Два-три года назад ничто, казалось, не предвещало такого развития событий. «Для строительной индустрии страны наступил «золотой век», — писала местная версия журнала «Эксперт». Офисные центры и новенькие многоэтажные жилые дома поднимались в Алма-Ате и новой столице, Астане, один за другим. С 2005-го по 2007 год средняя цена квадратного метра жилья в Алма-Ате подскочила с $1100 до $3600 (а жилья бизнес-класса — с $2000 до $6000–7000). Похоже на Россию? Не совсем. Ни один из казахстанских собеседников Forbes в качестве причины начавшегося в середине десятилетия строительного бума не назвал хлынувший в страну поток нефтедолларов. То есть поток был, но это был поток дешевых кредитов. Во всем виноваты легкие кредитные деньги и ипотека, рассказывает президент Казахстанской федерации недвижимости Александр Ким. «Банки виноваты: не надо было торчать в американских деньгах», — вторит Киму Раимбек Баталов, владелец местного продовольственного гиганта «Раимбек Групп», вложивший деньги в несколько строительных проектов.

Как выглядело казахстанское строительное чудо? Привлекая дешевые западные деньги, местные банки выдавали кредиты девелоперам под 16% и одновременно финансировали их покупателям ипотеку под 13%. Благодаря облегченным условиям получения ипотечных кредитов цены на недвижимость быстро шли вверх, а рост стоимости залога повышал кредитные рейтинги банкиров, дополнительно облегчая им доступ к внешним займам. Недвижимость стала главным несырьевым «локомотивом» экономики страны, на который спешили запрыгнуть и мелкие, и крупные инвесторы. В прошлом году недвижимость и связанные с нею отрасли занимали в кредитном портфеле банков 40% и более, говорит зампредседателя Ассоциации оценщиков Казахстана Александр Калинин. А у второго банка страны, Казкоммерцбанка, из 2,3 трлн тенге выданных ссуд 1 трлн тенге (более $8,3 млрд) составляли ссуды под залог недвижимости.

Алма-Ата, где, в отличие от Москвы или Петербурга, в черте города много места занимают одноэтажные частные дома, дала девелоперам возможность не размениваться на «точечную» застройку. В 2005 году администрация старой казахстанской столицы нарезала город на «квадраты» будущего строительства. В рамках этих «квадратов» застройщики готовили и утверждали проект жилых комплексов и кварталов, выкупали землю у владельцев, сносили здания, подводили инфраструктуру. Так было распределено почти 3000 га. «Если снести все, что на этой площади стоит, и построить жилье по нормативу 400 человек на один гектар, мы бы получили еще одну Алма-Ату — 1,2 млн человек», — говорит в интервью Forbes основатель крупнейшей строительной компании Казахстана «Базис-А» Александр Белович.

Цены на землю в городе быстро взвинтили до $200 000 за сотку, появились местные земельные магнаты, а с ними и рынок разрешений на застройку участка — так называемый «Акт выбора земельного участка» в центре города продавался по $50 000 за сотку. «В 2000 году квадратный метр жилья стоил $600,в нем $50 стоила земля, год назад земля составляла половину цены квадратного метра», — рассказывает Белович. По расчетам Ассоциации оценщиков, в Алма-Ате и Астане покупалось для перепродажи 60–65% жилья. «Кредит взял, через полгода $2000 за квадрат превратились в $4000», — описывает тогдашние настроения на рынке недвижимости Раимбек Баталов. Пример крупного непрофильного инвестора на казахском рынке недвижимости — это сам Баталов. На часть заработанных на продаже соков денег он построил многоэтажный клубный дом в Астане и коттеджный поселок под Алма-Атой.

«Сметали все, что строили», — комментирует Белович из «Базис-А». Бывший начальник алма-атинского стройуправления основал компанию в 1991 году. Начинали с мелких подрядов, потом появились заказы от государственных ведомств, потом свои площадки под застройку. К прошлому году «Базис-А» превратилась в корпорацию с оборотом в $1 млрд в год, продавала каждый месяц по 200 квартир, но летом неожиданно столкнулась с тем, что банки перестали выдавать компании кредиты. «Пришел в августе застройщик к нам за деньгами, а их у нас нет», — описывает ситуацию с другой стороны исполнительный директор Казкоммерцбанка Сергей Мокроусов. Перед разразившимся в прошлом году мировым кризисом ликвидности банки Казахстана были должны зарубежным банкам $92 млрд — фактически из-за рубежа была профинансирована половина выданных ими кредитов. И тут, рассказывает Мокроусов, внешние рынки заимствований для него и для его коллег-банкиров полностью закрылись. Через нескольких месяцев наступил коллапс процветающей отрасли: деньги кончились одновременно и у покупателей, и у девелоперов.

На взгляд приезжего из Москвы, где шагу ступить нельзя, чтобы не упереться в строительный забор, сегодняшняя Алма-Ата представляет собой удивительное зрелище. Строек не меньше, если не больше, но они безлюдны, строительная техника мертва, на площадках стаи бродячих собак.

«Вот уже семь месяцев здесь тишина», — Мариянкуль Давлетова печально стоит перед одной из замерших стройплощадок. Она должна была получить ключи от квартиры еще в декабре. Менеджер инвестиционной компании Давлетова — типичный мелкий инвестор. Осенью 2006 года она продала за $60 000 свою квартиру в Алма-Ате, еще на $30 000 взяла ипотечный кредит, сняла жилье и купила квартиры в двух строящихся жилых комплексах компаний «Бейбарыс Билдинг» и «Стальстрой». Одну для себя, другую — чтобы сдавать. Покупала по $1028 за кв. м, через год ее непостроенные квартиры стоили уже $1900 за кв. м. Но так и остались непостроенными.

«Здесь хоть половина дома возведена, а со второй квартирой еще хуже, там вообще ничего нет», — рассказывает она. Половина ее зарплаты по-прежнему уходит на оплату ипотечного кредита. Газеты пестрят объявлениями о продаже прав на участие в строительстве примерно по $1000 за кв. м — вдвое ниже прошлогодней цены, но покупателей нет. Избавиться от недостроенных метров, правда, пытаются не все: Мариянкуль, например, надеется, что строительство ее жилья будет доведено до конца с помощью государства, которое через госфонд «Казына» (созданный вообще-то для инвестиций в инновационные разработки) выделило $400 млн на завершение строительства особо проблемных объектов.

С кризисом пытаются бороться не только денежными вливаниями. В Алма-Ате возбуждено семь уголовных дел против руководителей девелоперских компаний, причинивших ущерб дольщикам. В Астане за растрату средств дольщиков получил 10 лет директор девелоперской компании «Болид Караганда», такой же срок дали руководителям «Зангар 21 век» и компании «Актив», на 8 лет осужден директор «Астанастроймонтаж», объявлен в розыск учредитель пяти строительных компаний некий г-н Калмагамбетов и гражданин Турции Атакан Йылмаз. Дольщики уже просят правоохранительные органы приостановить репрессии, опасаясь, что разбегутся все руководители проблемных объектов — вместе со своими обязательствами перед соинвесторами.

Дольщикам есть чего опасаться: «Казына», по сути, поддерживает не покупателей квартир или застройщиков, а банки, между которыми распределяет правительственные средства. Банки же обязаны выделять их особо крупным заемщикам из числа девелоперов. Но объекты, которые застройщики возводили без кредитов, только на средства дольщиков, государство не финансирует. Когда до них дойдет очередь и дойдет ли вообще, большой вопрос. Государственные деньги, кстати говоря, дешевыми назвать нельзя. Банки получают деньги под 9%, до застройщиков кредиты доходят по 18% годовых. «Базис-А», например, из-за высокой ставки отказался от кредитов «Казыны»: Белович утверждает, что нашел деньги подешевле в России. Правда, сейчас его компания строит только начатые объекты, все площадки, на которые строители еще не выходили, заморожены.

Всего в двух столицах — Астане и Алма-Ате — от кризиса пострадали около 20 000 дольщиков. «Банки в одностороннем порядке увеличивают ставки по взятой ипотеке с 14% до 18%, залоговое имущество переоценивают и требуют дополнительных залогов, квартиры родственников, к примеру», — рассказывает Светлана Савченко, президент Национальной лиги потребителей Казахстана.

По расчетам национальной Ассоциации оценщиков, в стране сейчас 100 000 проблемных кредитов под залог недвижимости, это 12–15% от всех выданных. У Казкоммерцбанка, самого активного игрока на этом рынке, 16,9% кредитов рейтинговое агентство Fitch сочло сомнительными и безнадежными, в конце 2007 года их было 7,6%.

«Ко мне сейчас приходят люди, которые купили по 100–200 квартир, спрашивают, что делать, — рассказывает Калинин из Ассоциации оценщиков. — Советую продавать или сдавать в аренду». Но квартиры никто не покупает, потенциальные покупатели ждут дна рынка. В продажу еще не поступила залоговая недвижимость банков, которые боятся вызвать вторую волну обвала массовыми сбросами.

Квартиры, если не продать, можно хотя бы попытаться сдать в аренду. Гораздо больше проблем с землей. Престижные районы Алма-Аты сейчас «украшают» ветхие заборы пустырей — это купленные земли, подготовленные под комплексную застройку.

На берегу прилегающего к Алма-Ате живописного водохранилища Сайран огорожено заборами 228 га строительной корпорации Kuat. Kuat, схожая по масштабам с «Базис-А», активно застраивала обе столицы Казахстана — Алма-Ату и Астану и в конце 2005 года презентовала мегапроект возведения на берегу Сайрана «города в городе», с жилыми домами бизнес-класса, офисами, торговыми центрами, школами, детскими садами. «Восточное побережье озера Сайран преобразится. На смену ветхому частному сектору придут современные дома, развлекательные комплексы, спортивные сооружения, парки, бульвары и даже благоустроенный пляж», — писали алма-атинские газеты о проекте, который поначалу собирались назвать Manhattan Kazakhstan. В «Манхэттене» не построено ни одного дома, официально пострадавшими считаются 15 000 дольщиков, на месте стройплощадки высятся брошенные строительные краны. Рабочие Kuat периодически перекрывают улицы в Алма-Ате, требуя погасить задолженность по заработной плате. Руководство компании уверяет дольщиков, что причин для паники нет: Kuat получил финансовую помощь из «Казыны» на завершение строительства шести домов в Астане и Алма-Ате, но не на Сайране. Поговорить с Forbes об истинном положении дел руководство Kuat не сочло возможным.

Выкупленные под стройку и пустующие площадки составляют сейчас 15–18% территории «верхней», дорогой части Алма-Аты. «Золотые сотки» упали в цене в 4–5 раз. Земля, как правило, находится в залоге у банков; что с ней делать, банкиры не знают.

«Такое ощущение, что сейчас только мы на всем земельном рынке покупаем места под свои супермаркеты», — доволен Раимбек Баталов. Глава «Раимбек Групп» тоже заморозил одну из строек — под грандиозный проект жилого комплекса стоимостью $1,2 млрд. Он выкупил 16 га земли в центре города и надеется начать строительство, как только найдет инвесторов на Западе. На иностранцев надеется и Белович, компания которого в этом году продает от силы 20 квартир в месяц — вдесятеро меньше, чем год назад. «Мы договариваемся с инвесторами строить жилье сейчас, когда никто не строит, через два года рынок вновь вырастет, но будет огромный провал в предложении жилья», — прогнозирует Белович. Сейчас же он строит дома в России — вывозит рабочих на российские стройки вахтовым методом. А если в России произойдет то, что произошло в Казахстане? «Симптомы болезни казахского рынка наблюдаются и у нас, — признает член совета директоров российской Mirax Group Максим Темников. — Теоретически спад возможен, но год-два никаких катастроф не будет. У казахов было перепроизводство, а мы строим еще недостаточно». Перепроизводство? Вот сухие цифры: сейчас в Москве строится в год 0,5 кв. м нового жилья на душу населения. В Алма-Ате перед кризисом было 0,6 кв. м — немногим больше. Белович, который сам год назад считал, что в его родном городе строят недостаточно, не проявляет оптимизма: «Для покупателей есть предел возможностей. По моим прогнозам, цена в Москве начнет падать ближе к осени».

Новости партнеров