Forbes
$63.9
71.74
ММВБ1982.12
BRENT46.34
RTS977.38
GOLD1336.08
Михаил Козырев Михаил Козырев
журналист 
Мария Абакумова Мария Абакумова
редактор Forbes 
Поделиться
0
0

Зона рискованного землевладения

Зона рискованного землевладения
фото Валерия Левитина/Коммерсантъ
Подмосковье — регион, где росчерком чиновничьего пера можно создать капитал в сотни миллионов долларов. Или уничтожить его.

На июньской конференции риелторов в поселке «Павловская слобода» было людно и невесело. Находить финансирование проектов все труднее, а тут еще хозяйка мероприятия, президент «Русской инвестиционной группы» («РИГрупп») Жанна Буллок со своими пророчествами. У подмосковных девелоперов намечаются серьезные проблемы, сказала она. Федеральный центр стал обращать слишком пристальное внимание на земельную тему — эти слова Буллок запомнились присутствовавшим.

Буллок как в воду глядела. В конце июля губернатор Подмосковья Борис Громов объявил, что первый зампред и министр финансов областного правительства Алексей Кузнецов, муж Буллок, ушел в отставку «по семейным обстоятельствам». Вместе с гендиректором «РИГрупп» Дмитрием Котляренко супруги уехали в США. «РИГрупп» спешно сворачивает бизнес. Вопрос о злоупотреблениях супругов расследует следственный комитет при Генпрокуратуре.

Казалось бы, ничего особенного. Мало ли в России министров и других высокопоставленных чиновников, чьи жены и дети заправляют большими делами? Но дело в том, что крушение «РИГрупп», девелопера средней руки, показывает, с какими рисками сталкиваются предприниматели, работающие на самом динамичном рынке земли в России. За восемь лет участки в ближнем Подмосковье подорожали в 10 раз. По оценке Rodex Group, в 2007 году только коттеджей в Московской области было продано на $10 млрд. С юридической точки зрения вся эта бурная активность разворачивается на минном поле.

Заместитель прокурора Сергиева Посада два месяца назад обратился к предпринимателю Юлии Белякиной с неожиданным предложением — написать заявление на дочернюю компанию «РИГрупп», чтобы у следователей было основание возбудить дело о мошенничестве. Белякина очень удивилась: некоторое время назад она безуспешно пыталась привлечь внимание властей к конфликту вокруг торгового комплекса у Троице-Сергиевой лавры. «Да вы знаете, с кем связываетесь? Вы знаете, что это правая рука Громова?» — вспоминает Белякина совет следователя, убеждавшего ее не конфликтовать с фирмой хорошего человека. Теперь вдруг оказалось можно…

Восемь лет назад финансы Московской области были в плачевном состоянии. Администрацию осаждали кредиторы, бюджетный дефицит висел неподъемной гирей. Громову требовался опытный финансист, и бывший вице-президент Инкомбанка Кузнецов пришелся как нельзя кстати. Генерал-губернатора не смутило ни то, что имя нового министра всплывало на слушаниях по делу об отмывании русских денег через Bank of New York, ни то, что у него помимо российского имеется американское гражданство.

Кузнецов не терял времени. Он урегулировал отношения с самым настырным кредитором — Гута-банком. Наладил бюджетный процесс. Дела в области, как и в остальной России, быстро шли на поправку. «Сверху капает золотой дождь. Он капает долго, «лужа» начинает расползаться», — описывает перетекание нефтедолларов из столицы в область Борис Надеждин, лидер подмосковной организации Союза правых сил. У области, которой еще недавно было нечем платить кредиторам, усилиями Кузнецова появился свой инвестиционный фонд — «Мособлтрастинвест» (МОИТК), в котором аккумулировались средства для вложений в социальные объекты и инфраструктуру. Минфин регулярно находил в областном бюджете деньги для увеличения уставного капитала МОИТК.

В 2003 году у МОИТК появился частный партнер — инвестиционная компания «РИГрупп-Финанс». Она наладила выпуск облигаций Московской области, районных администраций, подмосковных коммунальных и транспортных предприятий. За пять лет фирма участвовала в организации 27 облигационных выпусков подмосковных заемщиков на 102 млрд рублей. МОИТК вкладывал деньги в капитал «РИГрупп», на конец июня 2008 года он владел 33% акций «РИГрупп-Финанс». В течение трех лет МОИТК прокредитовал компании группы на 3 млрд рублей, выступил соинвестором нескольких строительных проектов.

Примерно тогда же в Подмосковье услышали и о Жанне Буллок — энергичной бизнесвумен. В 1990-е Жанна уехала на постоянное место жительства в США; вернувшись в статусе американской предпринимательницы, она возглавила «РИГрупп», главным бизнесом которой постепенно стали операции с землей и девелопмент. Группа купила или получила от местных администраций 15 участков в подмосковных райцентрах, построила поселки «Павловская слобода» и «Поливаново». В Серпухове и Клину выросли офисные центры RIGroup Plaza, в Сергиевом Посаде были возведены два крупных торговых центра.

«РИГрупп» интересовало только лучшее. «Без всякого конкурса они получили два участка в центре Серпухова под торговый и офисный центры», — говорит председатель Серпуховского совета депутатов Николай Дижур. В Сергиевом Посаде компания Буллок развернула строительство в двух шагах от Лавры, на месте открытого рынка. Частникам, которые раньше на нем торговали, было предложено стать соинвесторами. Взамен им обещали сдать помещения в новом комплексе на льготных условиях; 150 предпринимателей, в числе которых была и Юлия Белякина, внесли по $12 000–15 000 и в июле 2006 года завезли товар в торговый центр.

Но тут у них начались неприятности. Администрация повысила арендную плату с обещанных $360 за метр до $540, а вместо трехлетних договоров, как оговаривалось изначально, соглашалась заключить только годовые. «Нас по одному вызывали в кабинет и «прессовали», чтобы мы подписали эти договоры», — рассказывает Белякина. У отказавшихся просто опечатали точки вместе с товаром. Сейчас бизнесмены судятся с застройщиком за возвращение инвестиционных взносов.

Вот только удастся ли им вернуть свои деньги? «РИГрупп» перевела землю и другие активы в компанию «Росвеб». Бизнес под старой вывеской замер. «Они выставили на продажу земли», — рассказывает Максим Лещев, гендиректор фирмы «Гео Девелопмент». Все лето он не мог добиться, какую цену хочет получить продавец: за пару месяцев из «РИГрупп» ушло шесть человек, с которыми Лещев имел дело. Получить комментарии Буллок для этой статьи не удалось.

 Земля — это нефть Подмосковья. Но только неисправимый оптимист назовет здешние угодья надежным объектом инвестиций. Пример «РИГрупп» показывает, что даже высокое покровительство не гарантирует неприкосновенности. К тому же владение подмосковными участками сопряжено с риском системного характера. Земельный рынок был сильно травмирован при рождении в начале 1990-х.

«Юридически чистой земли в Подмосковье практически нет», — утверждает Сергей Шугаев, председатель общественного объединения «Крестьянский фронт». Загорелый, в хорошем костюме, за рулем трактора или с вилами Шугаев смотрелся бы дико. Он не крестьянин, а адвокат, оказывает юридические услуги владельцам специфической собственности — земельных паев.

В начале 1990-х сотни тысяч подмосковных крестьян были объявлены собственниками земли, техники и строений бывших колхозов и совхозов. Но если с тракторами и свинарниками проблем не возникло — их внесли по балансовой стоимости в уставный капитал новых сельхозпредприятий, то с землей вышла заминка. Земли совхозов и колхозов на момент приватизации не были должным образом оформлены и оценены. Районные администрации пачками штамповали постановления о передаче сотен тысяч гектаров пахотной земли правопреемникам колхозов и совхозов. Но речь шла лишь о праве пользования, а не о собственности. Продавать землю сельхозпредприятия не могли.

Право собственности на такую землю могло появиться лишь в двух случаях. Для этого крестьянин должен был распорядиться своим паем — внести его в уставный капитал сельхозкооператива или создать отдельное фермерское хозяйство. Но решения о внесении паев в уставный фонд, не говоря уж о выделении их в фермерские хозяйства, принимались крайне редко из-за бюрократических трудностей с оформлением. Границы сельхозпредприятий, зафиксированные лишь условно, легко изменялись. Достаточно было главе районной администрации внести уточнения в постановление, согласно которому предприятие наделялось землей. Под земельный рынок закладывалась юридическая мина огромной мощности.

Вот типичная история. В конце 1980-х колхоз «Ленинский луч» выращивал картошку на 3500 га земли между Красногорском и Московской кольцевой автодорогой. В 1991 году председатель Красногорского райисполкома передал 2000 га вновь образованному сельхозкооперативу «Ленинский луч». Затем районные власти несколько раз урезали этот надел, и к 1998 году он «усох» до 1098 га. «Высвободившиеся» земли поступали в фонд перераспределения, а затем из него выделялись участки под дачные поселки. Стоимость одного гектара в этих краях колеблется от $5 млн до $10 млн. «Потерянные» колхозом почти 2500 га тянут на астрономическую сумму — такова стоимость росчерка пера районного чиновника.

В 2000 году на «Ленинский луч» обратили внимание рейдеры. После нескольких лет ожесточенных битв (контору предприятия брали штурмом, на поля с вертолетов высаживались ЧОПовцы) земля перешла под контроль структур, близких к питерскому предпринимателю Александру Сабадашу (владелец водочного завода «Ливиз», в 1990-е — участник нескольких громких корпоративных войн). Тут-то на сцене и появился Шугаев, бывший следователь МВД, переквалифицировавшийся в адвокаты. Один из владельцев земельных паев «Ленинского луча» рассказал ему, что свою землю крестьяне никому не отдавали, а заявления о передаче их паев в капитал сельхозпредприятия — подделка. Тяжба с новыми хозяевами длилась несколько лет. Двадцать клиентов Шугаева пошли на мировую, получив по $50 000 за пай, он сам заработал около 10% отвоеванной суммы. Сущие копейки, если учесть, что на каждый пай приходилось 0,8 га виртуальной земли.

 В день встречи корреспондента Forbes с Шугаевым Московский областной суд рассматривал один из его исков. Предмет спора — примыкающий непосредственно к МКАД земельный участок бывшего колхоза «Завет Ильича». Речь идет уже не об отъеме земли у пайщиков, оспаривается старое решение районной администрации о сокращении территории колхоза. Сегодня здесь достраивается пышное здание Мособлсуда и раскинулся «Крокус-Сити» Араса Агаларова. Разве удивительно, что Шугаев проиграл? Но, во-первых, поражение не окончательное, Шугаев собирается подавать апелляцию, во-вторых, работы у него — непочатый край, на Мособлсуде свет клином не сошелся. По словам Шугаева, у него в производстве иски на десятки тысяч гектаров земли.

Он, например, требует возбуждения уголовного дела по факту хищений земли в ходе приватизации племсовхоза «Слободской» (Истринский район). Сегодня на его территориях расположен коттеджный поселок «Павлово», построенный компанией «Открытые инвестиции», которая входит в холдинг «Интеррос». (Представитель «Открытых инвестиций» Ирина Малярова ничего не знает о претензиях «Крестьянского фронта».)

Список мишеней велик. После того как в 2003 году была узаконена частная собственность на земли сельхозназначения, в Подмосковье появились лендлорды, владеющие десятками тысяч гектаров земельных угодий. В их числе корпорация «Знак», подконтрольная Николаю Цветкову (владелец банковской группы «Уралсиб»), под ее управлением находится около 20 000 га земли. В девелоперских проектах «Знака» задействованы пока лишь 325 га. На них в Красногорском районе строится ипподром, жилье и офисы. «Промсвязьнедвижимость» братьев Дмитрия и Алексея Ананьевых владеет примерно 70 000 га. На небольшой части этих земель возводятся восемь коттеджных поселков.

«Мы не хотим все снести и восстановить плодородный слой. Мы говорим: заплатите деньги», — рассказывает о своих целях Шугаев. По его мнению, лавина исков к нынешним владельцам земли — вопрос времени. «Сегодня все, кто занимается земельным рынком Подмосковья, смотрят, чем кончится дело Василия Бойко», — говорит юрист. Оно может оказаться прецедентным.

В прошлом десятилетии Бойко прославился как участник корпоративных войн за контроль над алюминиевыми заводами. В нынешнем — заинтересовался подмосковной землей и начал скупать сельхозпредприятия в Рузском районе Подмосковья.  Его компания «Ваш финансовый попечитель» (ВФП) приобрела около 40 000 га, на которых планировала развернуть строительство коттеджей. Но на полях бывшего совхоза «Тучковский» взорвалась юридическая мина. На этой земле в середине 1990-х возник дачный поселок, жители которого получили свои участки в аренду на 49 лет.

Получив контроль над «Тучковским», структуры Бойко решили пересмотреть отношения с дачниками. Летом 2003 года те получили письма с предложением перезаключить договор аренды. Плата повышалась до 290 рублей в год, что само по себе было нестрашно. Но дачников возмутило то, что их договоры, которые они заключали на 49 лет и которые им казались надежным документом, новый собственник считал ни к чему не обязывающей бумажкой. Особое негодование вызывало уточнение: отказавшиеся перезаключить договоры обязаны выкупить свою землю по цене $2500 за сотку, в противном случае все сооружения на дачном участке будут снесены, а счет за работы выставлен «бывшему арендатору».

Люди, знакомые с обстоятельствами дела, рассказывают, что у некоторых дачников были серьезные связи в органах. Они написали жалобу, и департаменту по борьбе с организованной преступностью ГУВД Московской области было поручено разобраться. В начале 2007 года Бойко и нескольким менеджерам ВФП предъявили обвинение в хищении земельных паев, они были посажены в следственный изолятор. Речь в деле идет уже не только о «Тучковском», но и о пяти других бывших колхозах и совхозах. В администрации Рузского района тоже прокатилась волна арестов.

Если «дело Бойко» закончится обвинительным приговором, риски для предпринимателей, занимающихся консолидацией земель в Подмосковье, резко возрастут. Скупка земельных паев редко проходила «чисто». Однако впервые в подмосковной судебной практике сделки с паями могут быть признаны недействительными. Бойко может стать первым крупным земельным оператором, получившим срок. После этого судам будет сложнее отказывать в удовлетворении аналогичных исков. Под угрозой могут оказаться и конечные приобретатели коттеджей, ведь никто не может поручиться, что в «родословной» участка не было никаких пятен.

 Федеральное Минприроды объявило, что несколько десятков гектаров земли «РИГрупп» Жанны Буллок оформлены незаконно. Выходит, даже фирма, приближенная к областному правительству, не смогла защитить свой бизнес от юридических рисков. Означает ли это, что инвесторам в Подмосковье не на кого опереться?

Приватизированные дачи в поселке Барвиха на Рублевке принадлежат серьезным людям. В числе учредителей ТСЖ «Барвиха» вице-губернаторы Игорь Пархоменко и Алексей Пантелеев, начальник управления автодорог области Игорь Косенков и гендиректор Мособлгаза Дмитрий Большаков. Еще один обитатель закрытого поселка — депутат Госдумы Дмитрий Саблин. Он фактический руководитель «Боевого братства», всероссийской организации ветеранов локальных войн, председателем которой является генерал Громов.

Несколько лет назад «афганцы» считались серьезной силой на земельном рынке. Вот что рассказывал Forbes в 2006-м бизнесмен Илья Дыскин, активно скупавший земли в Истринском и Пушкинском районах Московской области: «Скупали мы один колхоз. Вдруг приезжают ребята из «Боевого братства», а с ними два автобуса ОМОНа, и говорят: или мы сейчас здесь скупаем тоже, или ОМОНом вас всех положим и акции отберем. Я потом с Саблиным шесть часов разговаривал в комнате, где глушилки, телефоны не берут, аж голова болела». «Нельзя всерьез рассматривать заявления человека, уже несколько лет находящегося под уголовным преследованием», — отвечает представитель Саблина.

В отличие от Дыскина у Саблина и его партнера Дмитрия Аксенова все в порядке. Выпускник Физтеха Аксенов в силовых структурах не служил. Но и у него есть друзья в подмосковном правительстве: министр имущественных отношений Алексей Бодунков и его заместитель Ирина Шестак с начала 1990-х работали в фирмах Аксенова. Сегодня Аксенов возглавляет совет директоров RDI Group, которая управляет 30 000 га подмосковной земли. По оценкам риелторов, опрошенных Forbes, сейчас компания продает порядка 7000 га, это 20% всех земель, выставленных на продажу в Подмосковье. Одна из последних сделок — продажа участка 83 га (23 км от МКАД по Киевскому шоссе) казахской REDI за $37 млн.

Времена, когда ветераны локальных войн сражались с людьми типа Дыскина, остались в прошлом. Сейчас земля сама идет в руки RDI. «Наша структура накопила опыт в области стратегии управления активами, оценки риска, оптимизации доходности, управления проектами и консолидированной отчетности, — перечисляет гендиректор RDI Group Андрей Мануковский. — Мы, если хотите, наводим порядок в часто разрозненных и плохо управляемых земельных активах российских компаний». По сути, группа оказывает владельцам относительно небольших земельных участков консалтинговые услуги по защите прав собственности и увеличению стоимости надела. Оплата — деньгами или долей в земельном бизнесе.

Земельные участки, приведенные в товарный вид менеджерами RDI, высоко ценятся покупателями. Операции группы на 100% проводятся «в белую»: в договорах указываются рыночные цены, со сделок уплачиваются все налоги. Однако консолидировать свои разрозненные активы Саблин и Аксенов не спешат. Не хотят рисковать, объясняет высокопоставленный сотрудник RDI Group. «РИГрупп» свои активы консолидировала, и в результате оказалась легкой мишенью для атаки.

Впрочем, юридическая зацепка всегда найдется. Полтора года назад заместитель главы Росприроднадзора Олег Митволь потребовал от Генпрокуратуры разобраться с нарушениями закона при выделении участков членам ТСЖ «Барвиха». В числе прочих речь шла и о наделе в 81 сотку Дмитрия Саблина. «Прокуратура спустила эту тему на тормозах», — признает сегодня Митволь, доказывавший, что земля досталась чиновникам по заниженной цене. На этот раз обошлось.

Поделиться
0
0
Ключевые слова:
Загрузка...

Рассылка Forbes.
Каждую неделю только самое важное и интересное.

Самое читаемое

Forbes сегодня

27 сентября, вторник
Forbes 10/2016

Оформите подписку на журнал Forbes.

Подписаться
Закрыть

Сообщение об ошибке

Вы считаете, что в тексте:
есть ошибка? Тогда нажмите кнопку "Отправить сообщение об ошибке".

Вы можете также оставить свой комментарий к ошибке, он будет отправлен вместе с сообщением.