03.11.2008 00:00

Даром не надо

Мария Абакумова Forbes Contributor
К скупке подешевевших объектов недвижимости готовы пока немногие. Но давайте подождем пару месяцев

Из-за своей простоты и дешевизны почтовый спам — не только самый неприятный для получателя вид рекламы, но и один из самых оперативных индикаторов изменения настроения на рынке. «Ввиду финансового кризиса срочно продам спортивный комплекс», «В связи с закрытием консалтингового направления в области недвижимости компания… предлагает приобрести базу игроков рынка недвижимости за 50 000 рублей. До 1 октября ее стоимость составляла 97 000 рублей» — такими сообщениями завалены сейчас почтовые ящики у всех, чьи профессиональные интересы так или иначе связаны с недвижимостью.

Представления девелоперов о том, что для них ценно, а что нет, кардинально изменились всего за месяц. Они всеми силами избавляются от того, что недавно считалось самым ценным: участков в собственности и аренде, прав на застройку, — всего, что увеличивало капитализацию котирующихся компаний и для всех участников рынка могло служить залогом под кредиты. Банки ужесточили выдачу кредитов, из 50 присматривавшихся к российским объектам западных фондов, как утверждают участники рынка, остался десяток, так что девелоперы с небольшим денежным потоком вынуждены распродавать активы, чтобы финансировать текущую деятельность.

«На рынке исторически отсутствовало долгосрочное финансирование, — объясняет совладелец корпорации «Инком» Константин Попов. — Банки давали кредиты максимум на один–три года, причем чаще на один. Когда рынок рос, в прошлом году например, это было нестрашно: денег было больше, чем хороших проектов». Теперь все изменилось.

«Система Галс» в сентябре признала, что намерена продать несколько зданий и часть своего земельного банка — по данным участников рынка, до четверти. С более мелкими застройщиками происходит то же самое. Как утверждает Олег Смирнов, глава российского представительства компании ProVI Development и бывший топ-менеджер Jones Lang LaSalle, число выставленных на продажу «пакетов документов» выросло на треть — его компания изучает 30–40 в месяц. «Цена на некоторые объекты, особенно земельные, снизилась в два-три раза, — говорит глава компании Sesegare Ирина Жарова-Райт. — В основном на те, которые покупались с прицелом на спекулятивную перепродажу».

Но найти покупателя на крупный объект недвижимости сейчас, по свидетельству опрошенных Forbes бизнесменов, крайне сложно. «Мне неизвестно о недавних сделках купли-продажи, — говорит владелец компании «СХолдинг» Алексей Шепель. — Я сейчас в Мюнхене [на строительной выставке Exporeal], здесь все только и говорят о том, кто что продает, никто пока не покупает и до декабря не будет». «Все ушли в кэш и ждут», — добавляет Константин Попов из «Инкома». «Найдите мне покупателя на нашу землю, и я поделюсь комиссией», — говорит сотрудник одной из девелоперских компаний-лендлордов.

Тем не менее покупатели, располагающие наличными и готовые их инвестировать, находятся. «Чувствую себя как рыба в воде, — рассказывает 46-летний Эдуард (предприниматель попросил не называть его фамилии). — Вспоминаю 1999 год и то же ощущение в крови, ту же уверенность, что смогу купить отличные и небольшие по объемам вложений объекты по разумной цене». Он только что приобрел 10 га под жилищную застройку на первой береговой линии Клязьминского водохранилища. По его уверениям, еще недавно эта земля стоила $50 000 за сотку, а он купил по $15 000. «Продавцу важна была скорость, — объясняет Эдуард, — я нашел деньги за неделю». Кроме того, бизнесмен купил помещение под ресторан на Садовом кольце: есть и пить люди не перестанут, так что сдать его в аренду будет несложно. Эдуард продолжает присматриваться к недостроенным проектам: «Думаю, что около 30% дисконта по проектам, где стройка встала, я получу».

Профессиональные девелоперы осторожнее в комментариях. Компания MosCityGroup Павла Фукса в сентябре купила у London & Regional Properties за несколько десятков миллионов долларов участок под строительство торгового центра в Балашихе. «Поскольку с этой компанией нас связывают доверительные отношения, уступки были сделаны с обеих сторон, — говорит Фукс, — а сделка была структурирована быстро, в течение месяца». Сейчас, по уверениям коллег по рынку, Фукс ищет участки в Истринском районе неподалеку от своего жилого проекта «Остров Истра». «Мы рассматриваем ряд проектов, но говорить о заключении каких-либо сделок пока рано», — осторожничает Фукс.

Еще одна группа покупателей, которые внимательно мониторят рынок, крупные нестроительные холдинги. Например, как утверждают консультанты по недвижимости, крупные бюджеты на покупку объектов в Москве выделены «Казкоммерцбанком» и Пермской финансово-промышленной группой. А ProVI Development, аффилированная с владельцем VI Holdings (бывшая «Ринко-групп») Виталием Машицким, еще с начала года вошла в несколько проектов и сейчас ищет новые. «У компании в работе три проекта общей площадью около 300 000 кв. м, — говорит Олег Смирнов. — Мы ждем, когда на московском рынке появятся интересные объекты с хорошим дисконтом. Пока таких нет, но лед тронулся».

Новости партнеров