Коварный метр

Рейтинг крупнейших владельцев коммерческой недвижимости России Forbes публикует уже в пятый раз. Начиная с 2005 года, когда вышел первый рейтинг, рынок неизменно показывал положительную динамику: к 2008 году совокупная годовая выручка 30 крупнейших рантье выросла с $1,8 млрд до $4,8 млрд. Растущие за счет цен на нефть доходы население с удовольствием тратило, освоив новый вид развлечения — шопинг. Ритейлеры не успевали открывать магазины, их менеджеры сбивались с ног в поисках площадей, и девелоперы лихорадочно заявляли все новые и новые проекты. Ставки аренды ежегодно увеличивались минимум на 10–15%. Сегодня с каждым днем становится яснее, что этой модели рынка пришел конец.

Арендаторы больше не выстраиваются в очередь у порога торговых центров. Первый звонок прозвенел для девелоперов весной, когда закрылся магазин «Калинка Стокманн», больше 10 лет проработавший в «Смоленском пассаже» в Москве. Владелец здания, Мосстройэкономбанк, отказал финской компании в продлении договора аренды по прежней ставке $550 за кв. м.

Осенью процесс ухода арендаторов с насиженных мест стал уже заметен. Компания Mango (женская одежда) отказалась от магазина в стратегически важном торговом комплексе «Атриум» на Садовом кольце: не потянула аренду. «Инвесткинопроект», оператор сети «Киноплекс» (многозальные кинотеатры, боулинг, игровые автоматы), свернул пять из семи своих региональных проектов, смирившись даже с потерей обеспечительного взноса — «залога», который остается у арендодателя, если клиент съезжает до конца действия договора. «Мы честно сказали девелоперам, что не видим источника финансирования», — говорит генеральный директор «Инвесткинопроекта» Андрей Орехов.

«Инвесткинопроект» от нас ушел, а ведь это 6000 кв. м, — говорит управляющий региональными торговыми центрами компании Ross Group Марк Афраймович. — Сейчас договариваемся с [другим оператором кинотеатров] «Каро». Новосибирский торговый центр покинули два крупных продавца одежды. Из 130 помещений сейчас сдано 120 — неплохой показатель, но что дальше?

По оценкам генерального директора компании «Магазин магазинов» Анны Ширяевой, в этом году лишь каждая пятая торговая компания будет открывать новые магазины. Другими словами, спрос на новые торговые площади упадет на 80%. «Все, кто мог не совершать сделок, их не совершали», — говорит она. По оценкам Blackwood, в некоторых торговых центрах доля свободных помещений за год выросла до 10–15%, а в самых неудачных — до 25%. Много это или мало? Считается, что «недозагрузка» в 30% означает смерть торгового центра: люди перестают в него ходить.

Перспективы рантье неутешительны — в начале весны они будут получать на треть меньший доход, чем в начале осени прошлого года. Уже в январе, по оценке Ширяевой, реальные арендные ставки в торговых центрах снизились на 15–35%. Арендаторы не стесняются оказывать давление. В октябре несколько десятков ритейлеров, входящих в Ассоциацию предприятий индустрии моды, в открытом письме к девелоперам призвали привязать арендную ставку к обороту, перейти на постоплату, отказаться от страхового депозита и т. д. в целях «недопущения банкротства розничных операторов».

«В феврале-марте будет спад продаж, — прогнозирует партнер компании Knight Frank Константин Романов. — После этого ставки аренды упадут на 30–35%». В торговом комплексе в центре Москвы снять помещение можно будет за $1000 вместо $1500, на окраине — за $550 вместо $800. Массовое банкротство арендаторов невыгодно собственникам площадей, и они будут вынуждены пожертвовать своими доходами. Собственно, они уже жертвуют: как утверждает партнер консалтинговой London Consulting & Management Company Дмитрий Золин, есть случаи, когда торговые центры соглашаются предоставлять площадь якорному арендатору (обычно это гипермаркет, генерирующий основной покупательский поток) бесплатно — лишь бы шли посетители.

Офисные помещения пустеют еще быстрее. По данным Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko (CWSR), площадь помещений, предлагаемых в Москве в аренду, с сентября по декабрь выросла с 1 млн до 1,5 млн кв. м, в субаренду — с 50 000 до 100 000 кв. м. «К концу IV квартала спрос упал процентов на 30–50», — говорит директор департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood Ольга Широкова.

Ставки аренды снизились, по данным Blackwood, на 15–20%. «То, что раньше стоило 45 000 рублей за кв. м в год, теперь стоит 30 000 рублей», — говорит о  новых офисных центрах президент инвестиционной группы Sesegar Ирина Жарова-Райт. В строящемся в Москве бизнес-центре «Серебряный город» у Садового кольца ставки снизили с $900 до $750 за кв. м, в офисном центре «Ситидел» (на Садовом кольце) — с $1250 до $1000–1050 за кв. м в год. По мнению директора по маркетингу «Хорус Кэпитал» Ольги Побуковской, в более удаленных от центра офисах класса В ставка может опуститься до $450–500 за кв. м.

Если объект пустует и приносит на треть меньше расчетного дохода, его — ничего не поделаешь — нужно продавать. Это непросто: недавно компания «ДОН-строй» выставила на продажу полностью сданный в аренду огромный торговый комплекс «Щука», лучший в ее коллекции, но покупателей нет. Ольга Широкова из Blackwood посчитала, что инвестиционный спрос на российскую недвижимость снизился в пять раз.

Отсутствие спроса роняет цены. До кризиса доходность российских объектов коммерческой недвижимости (показатель, который связывает цену объекта с доходом от сдачи в аренду) была 7,8%. Сейчас, по оценке Константина Романова из Knight Frank, она достигла 15%. Это значит, что полностью сданное в аренду здание, приносящее доход, скажем, $5 млн, до кризиса стоило бы $64 млн, а сейчас — $33 млн. Здесь мы не одиноки — показатели доходности сопоставимо растут, например, и в Лондоне. Но недавно в Москве был продан бизнес-центр площадью 12 000 кв. м за сумму, равную арендным платежам за два года, то есть с 50-процентным отношением цены к аренде.

Банки зачастую оценивают заложенную недвижимость собственными методами — например, 50% от рыночной цены или 70% себестоимости. «Скоро самыми большими держателями активов у нас будут банки», — прогнозирует президент AFI Development Александр Халдей. Прецедент уже есть. В декабре несколько сотен тысяч квадратных метров торговой недвижимости крупной сибирской компании «Алпи» достались за долги Сбербанку.

Никогда рантье не возвращались с новогодних каникул так рано, как в этом году, — 15 января все уже были в Москве, а некоторые и вовсе не уезжали. «Сменились темы их разговоров, — рассказывает Жарова-Райт. — Раньше обсуждали, как повысить арендную плату, а сейчас — как бы арендаторы не съехали». Беспокойство тех, кто оказался в заложниках у собственных квадратных метров, понятно. Многим нужно отдавать кредиты, а когда восстановится спрос на недвижимость, неизвестно.

Посмотрим, например, что происходит на самом репрезентативном рынке — рынке жилья. Говорить, насколько сократился спрос, сейчас бессмысленно: как утверждают в анонимных беседах риелторы, сделки на рынке проходят лишь разовые. По данным исследовательского агентства Irn.ru, к концу года цены на квартиры уже снизились на 20–30% по отношению к максимальным значениям. «В 2009 году цены снизятся еще на 10–30% в зависимости от степени переоцененности квартиры, к началу лета достигнут дна», — прогнозирует руководитель Irn.ru Олег Репченко. После этого, по его прогнозам, будет долгий период стабилизации цен. А исследование «Бейкер Тилли Русаудит», опубликованное в конце января, устанавливает прямую связь между ценами на нефть и стоимостью квадратного метра в России. При средней в 2009 году цене $40 за баррель нефти (эта цифра встречается во многих прогнозах) жилье эконом-класса в Москве будет стоить $2100–2400 — на $3100 дешевле, чем в январе 2009-го.

Аналитик UniCredit Aton Роман Громов посчитал, что в 2008 году россиянин со средней зарплатой $630 мог позволить себе купить с использованием ипотеки только 14–18 кв. м недвижимости. Спрос восстановится, когда на ту же зарплату человек сможет купить квартиру — то есть когда цены упадут приблизительно в два раза. «Квартиры начнут дорожать в начале 2010 года, — считает Громов. — Цены достигнут приемлемого уровня, да и экономика уже начнет оживать».

Главный экономист «Тройки Диалог» Евгений Гавриленков добавляет: «Рост, который наблюдался в последние годы, — это результат внешних заимствований, надувание пузыря. У нас сдувание пузыря происходит в основном через девальвацию». Цена на нефть спустилась к уровню 2004 года — к такому же уровню могут, по мысли Гавриленкова, прийти и другие фундаментальные показатели, например, стоимость жилья. Значение индекса IRN в середине января было $5200, а в январе 2004 года — $1500 за кв. м.

Опрошенные Forbes эксперты сходятся в том, что продать объект коммерческой недвижимости хотя бы не по бросовой цене можно будет не раньше осени, а уверенный рост цен может начаться лишь в 2011 году. Рантье предлагается смириться с падением доходов и запастись терпением.