Скупленная у крестьян земля обещала озолотить новых владельцев, но вместо этого катастрофически подешевела. Что делать инвестору, чтобы пережить тяжелые времена? КОНСТАНТИН МАЛОФЕЕВ сдал землю обратно крестьянам. В аренду.
Когда, двигаясь на юг от Москвы по трассе М2, пересекаешь границу между Чеховским и Серпуховским районами, отличия сразу бросаются в глаза. Местность становится более холмистой, дорога лучше. На высоком берегу Оки аккуратные дома, порой целые поместья с собственными часовнями. На полях в декабре еще зеленеют посадки, даже в выходной день работают трактора. Если бы французские инвесторы увидели, куда управляющий партнер компании Marshall Capital Partners (MCP) Константин Малофеев вложил их средства, они бы, наверное, остались довольны.
Покупку 20 000 га подмосковных земель Малофеев называет своей лучшей сделкой и уверяет, что идею так распорядиться деньгами ему подсказала статья о крупных землевладельцах, которую он прочитал несколько лет назад в журнале Forbes. Лучшая сделка? Подмосковная земля в кризис подешевела на 50–80%. Стоимость активов под управлением MCP за год снизилась с $2,5 млрд до $1 млрд. Помимо недвижимости в числе активов MCP группа «Нутритек», производитель детского питания, и компания Solvo Media Group, которая поставляет контент для сотовых телефонов. «Нутритек» не в состоянии обслуживать кредиты и пытается договориться с банками и держателями облигаций о реструктуризации обязательств на сумму примерно $280 млн (выручка компании в 2007 году $396 млн, выручка за 2008 год не публиковалась). Solvo Media отстает от лидеров рынка.
Малофеев спокоен. Его богато отделанный кабинет в бизнес-центре «Резиденция на Рублевке» украшает немалых размеров иконостас. «Я оцениваю свое личное состояние в ноль, — говорит он. — Как сказано у Иоанна Златоуста, богатый человек должен помнить: то, что у него есть, дано ему лишь в управление».
Малофеев окончил юрфак МГУ в 1996 году. «Нас учили не законам, которые все время менялись, а теории, духу. Не то чтобы это поколение было воспитано в духе правового нигилизма. Оно... — Малофеев мешкает, подбирая подходящее слово, — очень креативно». Он начинал карьеру помощником депутата, но после расстрела Белого дома в 1993 году покончил с политикой. Первым местом работы молодого юриста стала инвестиционная компания «Ренессанс Капитал», в которой тогда работало всего 40 человек. «Ренессанс» обслуживал интересы группы «Онэксим», и первой командировкой Малофеева была поездка в Липецк: «Онэксим» пытался купить металлургический комбинат НЛМК. «Читали «Охоту на изюбря» Латыниной? — описывает он те времена. — Вот это про нас история. Лисин — главный герой, «Онэксим» — московский банк». Перейдя на работу в МДМ Банк, Малофеев занимался инвестиционными сделками, самая знаменитая из которых — организация IPO компании «Иркут» на российских биржах. В середине 2004 года, не сработавшись с начальством, Малофеев ушел из МДМ Банка, уведя за собой часть команды, и создал собственную инвестиционную компанию MCP.
Первым приобретением MCP стал крупный пакет акций продовольственной компании «Нутритек», которую Малофеев «вел», еще будучи сотрудником МДМ Банка. Банк подписал тогда с акционером «Нутритека» Георгием Сажиновым соглашение о намерениях, в соответствии с которым должен был выдать «Нутритеку» кредит на развитие, а взамен получить 10% акций. Но председатель правления МДМ Банка Александр Савельев отказался одобрить кредит. Тогда Малофеев сумел привлечь средства в банке «Уралсиб» и получил 10% акций «Нутритека» сам. Бывший начальник Малофеева в МДМ Николай Панферов отказался от комментариев, но из неофициальных разговоров понятно, что коллеги Малофеева не считают его поступок корректным.
За годы работы на рынке инвестиционного банкинга Малофеев завел много полезных знакомств: например, большую часть акций «Иркута» команда МДМ Банка размещала среди российских инвесторов «по звонку». Первый фонд, который удалось собрать MCP, был «клубным»: $200 млн на покупку контрольного пакета «Нутритека» и акций Solvo дали частные инвесторы. Затем MCP произвела так называемое secondary placement: перепродала активы институциональным инвесторам — французскому фонду AXA Private Placement и калифорнийскому Paul Capital Partners. По условиям сделки за каждые $2, вложенные в уже готовые активы — «Нутритек», землю и девелоперские проекты и Solvo, — инвесторы дали в управление еще $1. «Сделку закрыли 14 августа 2008 года, — вспоминает Малофеев. — Российские танки как раз вошли в Цхинвали. Нам просто повезло».
Рыночная капитализация «Нутритека» с момента IPO весной 2007 года неуклонно снижалась: акция, которая сначала стоила 1400 рублей, к августу 2008-го подешевела вдвое, а сейчас ее цена 100 рублей. Доля на рынке детского питания осталась на уровне 10%, хотя планировалось к 2012 году довести ее до 20%. На момент подготовки номера в печать шли переговоры с кредиторами. Solvo Media не входит в пятерку крупнейших игроков и так небольшого рынка мобильного контента. Получается, что 20 000 га в Подмосковье — действительно самое перспективное вложение Малофеева.
«Маршал Капитал»? Знаю, это те люди, которые ограбили пайщиков совхоза «Заокский», — делится своим мнением председатель совета депутатов Серпуховского района Николай Дижур, сам тоже пайщик. Он не совсем прав: респектабельный банкир Константин Малофеев землю у крестьян не покупал. Он приобрел земли у скупщика, компании «Центр Капитал» предпринимателя Андрея Куцериба.
Массированная скупка паев у крестьян в Подмосковье началась в 2003 году. Эта романтическая эпоха богата яркими историями. Один из крупнейших скупщиков, глава компании «Ведомство» Илья Дыскин рассказывал, что в одной деревне расплачивался с крестьянами за паи долларами и водку в ларьках отпускали по $100 за бутылку. Другой скупщик с ностальгией описывал сетку тарифов: $1 млн главе совхоза и $500 000 главе района, чтобы не противились скупке, еще $1–2 млн — на сами паи. Исходя из размера пая сотка в каком-нибудь отдаленном районе Подмосковья стоила несколько долларов. Андрей Куцериб сумел установить контроль над совхозом «Заокский», обанкротив его. Дижур и другие пострадавшие уверяют, что 6048 га земель достались Куцерибу за 11 млн рублей, то есть по 1800 рублей за 1 га. Между тем кадастровая стоимость земли в Серпуховском районе в 2005 году была уже 41 000 рублей за 1 га.
Малофеев — автор самой крупной вторичной сделки на земельном рынке Московской области. Больше такими лотами землю не покупал никто. «Были люди, которые планировали заработать на арбитраже между скупкой паев у крестьян и рыночной стоимостью земли, — объясняет Константин Малофеев. — А я, как человек, сделавший IPO [«Иркута»], понимал, как повысить капитализацию этой земли». Он не раскрывает сумму сделки с «Центр Капиталом», однако понятно, что исходя из объема инвестированных MCP средств, цена не могла превышать $100 млн (с учетом приобретения контрольного пакета «Нутритека»). Связаться с Андреем Куцерибом не удалось. Но на 1 января 2008 года эти земельные активы Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko (C&W S&R) оценивала в $2 млрд.
«Мы обошли всех людей из вашего списка, — рассказывает Малофеев и перечисляет компании, принадлежащие миллиардерам, — «Знак», «Абсолют», «Промсвязьнедвижимость»…» Остановились на «Центр Капитале» отчасти потому, что большой массив земли Куцериба располагался в родном для Константина Малофеева Серпуховском районе. Сделка готовилась долго. В течение года американская компания Squire Sanders делала юридический due diligence, специалисты C&W S&R ездили в поля и исследовали местность. Купленную «по-западному» землю вместе с другими активами Малофеев сумел продать институциональным инвесторам.
Старший брат Константина Дмитрий Малофеев возглавил компанию «Маршал Эстейт», которая владеет землей. Константин Малофеев не раскрывает, какова его доля в объеме инвестиций MCP, однако, по данным системы «СПАРК», в компаниях — держателях земельных активов по 49% принадлежит кипрскому офшору, а по 51% — зарегистрированным в России юридическим лицам, владельцем и гендиректором которых в то или иное время был Дмитрий Малофеев. Компанию, которая стала заниматься девелоперскими проектами, назвали «Царьград».
Первым девелоперским проектом, запущенным на купленных землях, стало строительство курорта «Спас-Тешилово» на берегу Оки. Загородный отель «Heliopark Царьград» открылся в 2007 году. «Для меня эти места — кинематографическая Мекка, — говорил Никита Михалков, который привез в «Царьград» гостей Московского кинофестиваля. — Здесь совсем рядом мы снимали «Обломова», «Родню», «Неоконченную пьесу для механического пианино». Здесь я познакомился с Константином Малофеевым…» Местность вокруг отеля действительно очень живописная, но сам он производит впечатление декорации. Неподалеку от отеля «Маршал Эстейт» начал строить коттеджный поселок «Царьград», а по другую сторону от трассы М2, на месте конторы, в которой сидело руководство совхоза «Заокский», — коттеджный поселок «Окская слобода» на 600 домовладений. Старые ангары и кирпичные здания еще не снесены до конца, а рядом уже выстроены аккуратные домики, сделанные по канадской технологии. Подъезжающих покупателей домовладений за 3–4 млн рублей встречает вывеска «Центральные весы совхоза «Заокский» и небольшой стихийный рынок, где крестьяне с тракторов и машин продают овощи.
На одной из конференций братья анонсировали намерение вложить $1 млрд в подмосковную недвижимость в течение ближайших 10 лет. С началом кризиса планы изменились.
Детальную информацию о фондах MCP получить нельзя, поскольку фонды частные. Однако согласно отчетности ПИФа недвижимости «Ренессанс Земельный», который в 2008 году вложил 11 млрд рублей в несколько тысяч гектаров земли, стоимость активов за 2009 год снизилась почти на 30%. Сам Константин Малофеев признает, что земля сейчас — очень долгосрочная инвестиция и стоит, пожалуй, столько же, за сколько была куплена, то есть от «бумажных» $2 млрд не осталось и следа.
А что же бывшие владельцы этих земель? Обитатели Серпуховского района не встречают новых собственников с распростертыми объятиями. «Они ведут себя по-хамски, — делится впечатлениями Николай Дижур. — Продают дома в «Окской слободе», не имея никаких разрешений на строительство от районных властей, ничего, кроме прав на землю». «Вид разрешенного использования земли уже два года как изменен на дачное строительство, — возражает Дмитрий Малофеев, — а для дач разрешения на строительство не нужно, нужен пакет документов на подведение коммуникаций, который мы сейчас получаем». Дижур не теряет надежды оспорить решение о передаче колхозниками долей в уставный капитал АОЗТ «Заокское» (обанкротив это предприятие, Андрей Куцериб стал в свое время владельцем земель). Будучи председателем совета районных депутатов, Дижур возглавляет общественное движение «Дачная амнистия». С Константином Малофеевым Дижур познакомился на дне рождения главы района: «Он нас представил, поулыбались друг другу». По инициативе Дижура уже шесть раз возбуждалось уголовное дело против конкурсных управляющих АОЗТ.
«Мне смешно, когда нас называют рейдерами, — восклицает Константин Малофеев. — Мы единственные, кто ни куска земли не купил у крестьян». Впрочем, по мнению генерального директора юридического бюро «Падва и Эпштейн» Юлии Михалычевой, это не всегда дает 100-процентную гарантию юридической безопасности. «Если первичная сделка совершена с нарушениями закона, вторичная тоже может быть оспорена», — говорит она. Судится с «Маршалом» даже Серпуховский кирпичный завод: он всегда добывал глину на территории, которая сейчас принадлежит компании Малофеева, и попытался утвердить свое право на источник сырья. Хотя пока все суды по поводу спорной земли выигрывает «Маршал», обстановка все равно нервная. «Во время бума девелоперских IPO при оценке объекта мы могли сделать специальное допущение, что какой-нибудь документ находится еще в стадии получения, — рассказывает заместитель руководителя отдела оценки C&W S&R Константин Лебедев. — Сейчас иначе. Отсутствие проектных документов означает оценку прав на землю, а не самого проекта». Это значит, что площадке будет дана самая консервативная оценка.
Владельцам земли и без юридических рисков хватает проблем: на их активы нет спроса. Как ведут себя в кризис крупные землевладельцы? Во-первых, стараются продавать большие куски земли (по 1000 га) оптом — так поступает, например, «Промсвязьнедвижимость». Однако основные покупатели земли — девелоперы коттеджных поселков, а им сейчас не до новых проектов. Сергей Козловский, совладелец корпорации «Инком», на отраслевой конференции участников земельного рынка прошлым летом даже предлагал лендлордам такую услугу: они бесплатно дают «Инкому» землю, тот строит и продает коттеджи, прибыль пополам. Представители компаний, казалось, заинтересовались, однако пока ни об одном случае такого партнерства не известно.
Очень многие, напротив, пытаются распродавать землю в розницу. RDI Group, например, проведя масштабные сокращения в головном офисе, создала новую компанию «Загородный проект», которая продает частникам участки в поселках с подведенными коммуникациями без подряда. Вырученных денег хватает на финансирование текущей деятельности — уплату налогов и зарплату сотрудникам. Подешевевшая на 80% земля все равно сейчас стоит на порядок дороже, чем в момент скупки, ронять цены в разы и скидывать активы землевладельцы не торопятся. Дело в том, что большая часть оказавшихся у них в собственности земель — сельскохозяйственного назначения, а ставка налога на такие земли не превышает 0,3% от кадастровой стоимости. Это значит, что владелец 20 000 га в средней части Подмосковья должен в год заплатить 2–3 млн рублей. Суммы вполне подъемные.
«Маршал Эстейт» заморозила продажи в дорогом поселке «Царьград», снизила цены в более дешевой «Окской слободе» и стала продавать более мелкие участки. По словам Дмитрия Малофеева, из первой очереди «Слободы» (107 домов) уже продано около 70%.
Ну а что же происходит на большей части огромных земельных владений? Тысячи гектаров сдаются в аренду сельхозпроизводителям. По словам Малофеева, поступления от арендаторов покрывают земельный налог и дают небольшой доход. «У нас один крупный арендатор — «Русагропромхолдинг» и около 20 мелких компаний», — рассказывает Малофеев. Одно время землю у «Маршал Эстейт» арендовало сельхозпредприятие «Весна» под началом героя труда и пайщицы колхоза «Заокский» Галины Романовой. Крестьяне до сих пор возмущаются, что им приходится платить за аренду их собственной, как они считают, земли.
Возможно, иностранные инвесторы не довольны тем, как российский управляющий распорядился их деньгами, но выбора у них нет. Между тем, несмотря на тяжелое положение «Нутритека» и падение стоимости недвижимости, у Малофеева осталось около $100 млн неиспользованных средств. Он ищет новые идеи. Например, не сумев собрать $500 млн для покупки подешевевшей коммерческой недвижимости, он создал СП с Morgan Stanley по управлению объектами недвижимости, оказавшимися в собственности банков. СП «Маяк» возглавил бывший топ-менеджер компаний «Система Галс» и «Промсвязьнедвижимость» Майкл Голомб. А еще Малофеев носится с идеей построить технопарк в подмосковном Пущине. Финансировать строительство технопарка по замыслу Малофеева должно государство. Сам он обещает предоставить землю, причем бесплатно. Ну, конечно, не совсем бесплатно: за долю в проекте.