К теплому морю | Forbes.ru
$59.03
69.6
ММВБ2131.91
BRENT62.72
RTS1132.45
GOLD1294.24

К теплому морю

читайте также
+341 просмотров за суткиЖурнал об успехе и для успешных людей. 15 миллиардеров поздравили Forbes со 100-летием +3016 просмотров за суткиКудесник или шарлатан. Была ли первая трансплантация головы +817 просмотров за суткиВоля к жизни. НПФ «Будущее» сократит каждого пятого сотрудника до конца года +2830 просмотров за суткиДети — наше все: шесть способов уйти от советского мышления при воспитании наследников +3182 просмотров за суткиК новогоднему столу. Почему в России выросли цены на красную икру +3147 просмотров за суткиШантаж и мошенничество: Лондонский суд встал на сторону Хорватии в ее споре со Сбербанком +1527 просмотров за суткиКрыши мира: какие стартапы из США и Европы изменят рынок недвижимости в России +2006 просмотров за суткиОбуздание инфляции: рост цен больше не будет источником дохода +967 просмотров за суткиБронежилет для смартфона. Как бизнесу защититься от вирусов-вымогателей +2482 просмотров за суткиБизнес нового поколения лидеров. Как ускорить рост стартапов в России +795 просмотров за суткиБывший глава IBM Луис Герстнер рассказал об умении принимать решения вовремя +1211 просмотров за суткиМарина Науменко: «В нашем роддоме все сосредоточено вокруг мамы и новорожденного» +1333 просмотров за суткиФэйк-контроль: что произошло с бизнесом «Одевайся Легко», когда производство наконец наладилось +6359 просмотров за суткиКак настоящий. Может ли грузовик Tesla Semi соревноваться с дизельными конкурентами +1415 просмотров за суткиПроизводный шум. Как ЦБ будет регулировать рынок деривативов с 2019 года +332 просмотров за суткиОбхохочешься: фильм недели — «Молодой Годар» +1247 просмотров за суткиСтоит съесть: трюфели в White Rabbit Family, мидии в Perelman People, винегрет в KM20 +1387 просмотров за суткиО России с любовью: высокая ювелирная коллекция Boucheron +1855 просмотров за суткиМосква без турникетов: чем закончится очередное обещание облегчить жизнь пассажирам +23668 просмотров за суткиЗа перегородкой: как летают пассажиры первого класса +9164 просмотров за суткиДожить до 100 лет. Почему швейцарцы живут дольше россиян
03.08.2010 00:00

К теплому морю

Андрей Мовчан Forbes Contributor
Если уж инвестировать в зарубежную недвижимость, то на новых, развивающихся рынках

Больше сотни лет апологеты инвестиций в недвижимость называют ее «облигацией с индексацией и без дефолтов», имея в виду стабильность арендного дохода, рост стоимости и факт физического существования объекта — в любом случае он «на руках», не то что долговое обязательство.

Как и в любом классе активов, в недвижимости всегда есть не только «дохлые собаки», но и «восходящие звезды» и «дойные коровы». Проблема в том, что их не так просто распознать, к тому же «корова» может превратиться в «собаку». Еще недавно лучшей краткосрочной инвестицией были апартаменты в Майами и земля в Подмосковье, а сегодня те, кто не успел их продать, не могут сбыть их и за полцены. Недаром даже великие инвесторы в недвижимость, такие как Керкорян и Трамп, несколько раз в жизни разорялись.

Среди поклонников долгосрочных инвестиций типа «инфляция плюс», формирующихся в основном из стареющего первого поколения российских частных бизнесменов, популярна идея, что в сфере недвижимости всегда существуют ниши, в которых спрос будет расти или сохраняться настолько долго, что «на их век хватит». Называют центры перспективных городов — Остоженку и Болотный остров в Москве, Мэйфер и Челси в Лондоне, Верхний Манхэттен в Нью-Йорке; зоны комфортного проживания при мегаполисах (Рублевское шоссе или Ньютон под Бостоном); перспективные территории (Сочи или Путянь в Китае); наконец — рекреационные зоны на морском побережье с теплым климатом и в предгорьях с чистым воздухом.

Последняя идея выглядит наиболее реалистично, особенно на фоне резкого падения качества жизни в мегаполисах и «комфортных зонах» при них, последовательных провалов «перспективных территорий» и развития коммуникационных технологий.

Все больше состоятельных пенсионеров стремятся переехать к Средиземному морю. Вкупе с развитием туризма эта тенденция привела к массированной застройке испанского, португальского, позднее — греческого, итальянского и, наконец, хорватского побережий. Цены с 1990 года выросли в десятки раз. Учитывая сокращение свободной береговой линии (помимо городов строятся еще и порты), инвестиции в дома для престарелых, отели, просто коттеджные поселки выглядят весьма дальновидными. Однако не все так просто.

Развитие экономики плохо влияет на экологию Средиземного моря: сегодня в нем находят в среднем 1900 инородных предметов на 1 кв. км, в воде растворены 33 типа загрязняющих веществ. Резкое ухудшение условий вдоль большой части побережья в течение 5–7 лет может привести к снижению оценки качества многих регионов. К тому же страны Южной Европы оказались в экономическом тупике, что, конечно, скажется на инфраструктуре, а в долгосрочной перспективе и на уровне сервиса. Видимо, это поняли и покупатели: в Испании продажи недвижимости упали за два года на 46%! Вторичный рынок на европейском побережье фактически распался, а текущие ставки аренды не приносят владельцам и 2% годовых — и это на фоне неизбежного роста инфляции! Естественно предположить, что стагнация рынка продлится десятилетия, а цены еще долго будут искать дно.

Но пенсионерам все равно надо где-то жить! И на первый план выходят районы, где сегодня рынка нет, инфраструктура отстает, но экология на порядок лучше и перспективы высоки. Это острова, на которых нет промышленности, и побережья, принадлежащие неевропейским странам. Речь прежде всего о побережьях Турции и Египта.

Турция существенно упростила процесс покупки недвижимости иностранцами, к ней проявляют большой интерес немцы, граждане других стран Европы. Строят в Турции качественно, при этом цены на недвижимость пока невысоки.

В Египте иностранные девелоперы застраивают две зоны неподалеку от Каира — Марасси и Алмаза-Бей. Цены на недвижимость в «египетской Анталье» на порядок ниже, чем в Европе.

Вполне возможно, что мы являемся свидетелями начала «встречной колонизации» — молодые африканцы заменяют стареющих европейцев в тяжелом климате Европы, а европейцы проводят остаток дней в заповедных зонах Африки.

В общем, если недвижимость ведет себя «как облигация», то это обычно плохая облигация. Инвесторам надо учитывать, что недвижимость, стоящая инвестиций, это в инвестиционном смысле «акция» и покупать стоит только «истории роста» и ни в коем случае — «истории текущей ценности». Самый лучший вариант — «привилегированная акция»: недвижимость с высоким потенциалом и постоянным доходом. И долгосрочные инвестиции надо делать на новых, развивающихся рынках. На старых потенциала не осталось.

Автор — управляющий партнер УК «Третий Рим»

Закрыть
Уведомление в браузере
Будь в курсе самого главного.
Новости и идеи для бизнеса -
не чаще двух раз в день.
Подписаться