Города | Forbes.ru
$58.48
69.17
ММВБ2160.16
BRENT63.16
RTS1159.11
GOLD1289.52

Города

читайте также
Между ПИФом и депозитом. Россияне резко увеличили инвестиции в фондовый рынок +577 просмотров за суткиВера в себя. Forbes составил новый рейтинг директоров-капиталистов +1341 просмотров за суткиОвдовевшие, богатые и щедрые: принципиальная девственница Оливия Сейдж и ее $60 млн +8740 просмотров за суткиМиллиардер Керимов выходит под залог €5 млн и остается во Франции +2970 просмотров за суткиГибель «сибирского экспресса»: что потеряет мир и мировая опера с уходом Дмитрия Хворостовского +1203 просмотров за сутки«Онэксим» Михаила Прохорова потребовал 1,4 млрд рублей от «Открытие Холдинга» +1672 просмотров за суткиУкраина обогнала Россию по ценовой доступности Интернета +30614 просмотров за суткиНе только Ницца: чем известен хозяин виллы, из-за которой задержали Сулеймана Керимова +11650 просмотров за суткиМиллиардер Росс Перо рассказал, как великие идеи приводят к богатству +12593 просмотров за суткиМИД потребовал объяснений по поводу задержания миллиардера Керимова +3834 просмотров за суткиОблигации вместо депозитов. Почему россияне переводят деньги из банков на фондовый рынок +205 просмотров за суткиОбъявлены финалисты международного конкурса «Предприниматель года» +2687 просмотров за суткиДвижение вслепую. Что не так с концепцией наземного метро Москвы +4151 просмотров за суткиВ кедах, джинсах и на частном самолете. Как изменилась аудитория бизнес-джетов в России +9486 просмотров за суткиGoogle призналась в постоянной слежке за смартфонами на системе Android +19306 просмотров за суткиСамые дорогие имена мирового спорта 2017. Рейтинг Forbes +2440 просмотров за суткиЖилье под вопросом. Подорожает ли ипотека из-за новых требований ЦБ +13459 просмотров за суткиМиллиардер Керимов потерял больше $100 млн после задержания во Франции +31235 просмотров за суткиПутин делает ход: как президент борется с кланово-олигархическим капитализмом +2724 просмотров за суткиНовосибирские ученые доказали: свет лечит от депрессии и помогает худеть +16060 просмотров за суткиНовогодние индексы Набиуллиной. Цены на «Оливье» растут, «селедка под шубой» дешевеет
03.01.2011 00:00

Города

От постсоветской к современной градостроительной политике

Проблемы

Крупные российские города переживают кризис. Частично он обусловлен решениями советских планировщиков, частично — финансовым кризисом и хаотичностью переходного периода.

Внутренняя структура российских городов формировалась в советское время, когда рыночных цен на землю не существовало. Отсюда типичная для постсоветских городов застройка: драгоценная земля в центре занята старыми промышленными предприятиями и сетью железнодорожных путей, а окраины плотно застроены жильем. Растущая от центра к окраинам плотность населения — советский феномен. Кроме крупных городов бывшего СССР и некоторых городов в Восточной Европе, такого нет больше нигде в мире.

За два десятилетия рыночной экономики так и не сформировалось нормального рынка городской земли. Люди и юридические лица — владельцы недвижимости — имеют некоторые имущественные права. Заключаются хитроумные арендные контракты. Но простое и понятное право собственности на землю внутри города, которое позволяло бы иметь свободный и массовый оборот участков земли, — все еще экзотика.

Вместо рыночных механизмов спроса и предложения использование городской земли контролируется городскими властями, которые ведут себя в этой ситуации как типичный монополист, торгующий товаром длительного пользования. Чтобы получить максимальную выручку, городские власти предпочитают сдавать землю в аренду, а не продавать. Если продажи и ведутся, то медленные, чтобы цены оставались высокими. Власти изо всех сил создают видимость дефицита, препятствуют развитию вторичного рынка — ведь если покупатель товара перепродает его другому, он создает конкуренцию самому монополисту. Модель поведения городских властей в последние годы «главное — не разбазарить землю» словно списана со страниц учебника по экономике. Страдают же от монополий всегда конечные потребители.

Еще один ограничитель для развития городских агломераций в России — жесткое регулирование строительства. Исследования по США показали, что там, где регулирование строительства жестче, цены на недвижимость не только быстрее растут в бум, но и сильнее снижаются в рецессию.

Чрезмерную проблему для развития городов представляет изношенность коммуникаций и инфраструктуры. Это результат не только глубокого финансового кризиса 1990-х, но и стратегической близорукости, проявленной властями в тучные нулевые годы. Инфраструктура городов скоро потребует крупных инвестиций.

Что делать

Нынешний кризис созревал несколько десятилетий, и быстро решить все проблемы не удастся. Это, конечно, не повод откладывать решение самых острых проблем на потом.

В первую очередь необходимо восстанавливать институт городского планирования. Последние десятилетия города развивались по инерции и развитие шло по пути наименьшего сопротивления. Строительство жилья, офисов, магазинов велось там, где проще, без учета стратегии развития. В результате мы имеем транспортный коллапс в Москве. Другие города неминуемо повторят ее судьбу, если не изменить подход кардинально.

Что делать городским властям? В первую очередь нанять на работу много специалистов по городскому планированию. Тех, кто разбирается в транспортных проблемах, дорогах, парковках и знает международный опыт. Строителей и архитекторов — для проектирования. Экологов и социологов — для экспертизы. Специалистов по ЖКХ. Экономистов — тех, кто понимает механизмы создания стимулов для людей и фирм. Комплексный подход к развитию городов позволит решить существующие проблемы и избежать новых ошибок. Нужно оптимально использовать механизмы свободного рынка, оставив за государством те функции, с которыми рынок не справится.

Город — сложная система, в которой практически каждый агент, человек или фирма своим поведением создает «экстерналии», то есть влияет на стимулы и поведение других. Чтобы учитывать все эти нюансы и оптимально принимать решения, нужны серьезные исследования и анализ чужого опыта.

Нужно снизить барьеры на рынке строительства, особенно жилищного, если мы хотим решить извечный вопрос дефицита жилья. Но так как частные интересы застройщика и интересы города в целом необязательно совпадают, снижение административных барьеров должно сопровождаться умным регулированием с учетом стратегии развития города, его инфраструктуры, транспортной сети и социальной политики.

Городские власти должны отказаться от роли хозяина-монополиста и начать работать на улучшение жизни людей. Отбросив иллюзии, необходимо признать: этого не произойдет, пока стимулы городских администраций не изменятся, пока муниципалитеты не начнут «конкурировать» за жителей и быть им подотчетны. Налог на недвижимость как средство финансирования местных бюджетов поможет создать такой механизм. Но кроме налога потребуются серьезные изменения политической системы, воссоздание обратной связи между властями и обществом.

И последняя проблема, которую пока мы не ощущаем в полной мере, но которая неминуемо возникнет: социальное расслоение городов. Люди уже «сортируют» себя по доходу, выбирая район проживания. В силу исторических причин в современной России жилищные условия гораздо слабее коррелируют с текущим доходом, чем в других странах, и социальный состав соседей в типичном доме все еще разнообразен. Но процесс стратификации идет. Точечная застройка и пузырь на рынке недвижимости его ненадолго затормозили. Тем не менее в будущем мы должны будем принимать меры, чтобы бедные районы не превратились в «гетто».

Когда закрылись заводы

Один из примеров успешной реконструкции индустриальной зоны в центре крупного города — остров Гранвиль, район в Ванкувере. Остров Гранвиль, в реальности рукотворный полуостров, был насыпан в начале XX века, чтобы создать площадку для развития промышленности в ванкуверской гавани. Великая депрессия, а затем падение спроса на промышленную продукцию с окончанием Второй мировой войны повлекли за собой закрытие предприятий, расположенных в этом районе. Остров Гранвиль был заброшен, заводские здания постепенно превращались в руины, заселенные сквоттерами. 
В 1970-е годы правительство Канады взялось за его комплексную реконструкцию. Сейчас это престижный район художников и одно из главных туристических мест Ванкувера с магазинчиками, ресторанами, скверами. Государственные инвестиции в реконструкцию окупились многократно за счет налогов с местного бизнеса и владельцев недвижимости. — Т. М.

Закрыть
Уведомление в браузере
Будь в курсе самого главного.
Новости и идеи для бизнеса -
не чаще двух раз в день.
Подписаться