Все смешалось в доме. Почему в парках строят музеи, а в опере гоняют скейтбордисты
Смешанное, или многоцелевое, использование (как говорят сегодня, mixed-use) в городской инфраструктуре существовало всегда. В XIX веке еще до появления городского транспорта, когда люди пешком могли свободно передвигаться в среднем в пределах 400 м, в этом радиусе должно было находиться все: и церковь, и книжная лавка, и рынок, и даже маленький свечной заводик. С развитием индустриализации и началом массовой застройки подход изменился. В 20-е годы XX века французский архитектор Ле Кoрбюзье выдвинул концепцию разделения городских функций из соображений безопасности. Так появились спальные, промышленные и зеленые районы. После войны сам же Ле Корбюзье принципы изменил, построив знаменитый «Марсельский блок» — многоквартирный жилой дом, внутри которого заложил библиотеку, почту, продуктовый магазин и даже кафетерий. Проект снова утверждал многофункциональность, но распространения она тогда не получила. Городская инфраструктура уже была создана, и менять ее было дорого и сложно. К теме многоцелевого использования в Европе вернулись в 1970-е годы, когда произошло неизбежное: свободной земли в городах стало меньше, а интересов — а значит, и потребностей — у жителей стало больше.
Как отдельный виток тренда появились инфраструктурные объекты mixed-use — здания и общественные пространства, которые сочетали в себе несколько функций, причем иногда очень неожиданных. Норвежская опера, по крыше которой можно катать на скейте; крытый рынок, он же жилой дом и парковка в Роттердаме, или из последнего: мусороперерабатывающий завод в Копенгагене с горнолыжным склоном.
В Россию mixed-use вернулся на 40 лет позже, в середине 2000-х. Сегодня многофункциональность в российских городах пока носит точечный характер: принцип смешанного использования проявляется не в проектировании жилых районов и не в конкретных зданиях, а в планировании общественных пространств. Московские Парк Горького, «Зарядье» и один из редких коммерческих проектов такого типа «Новая Голландия» в Санкт-Петербурге — пока то немногое, чем мы можем похвастать. Объекты mixed-use требуют больших вложений, которые долго окупаются, а такая модель российскому инвестору в постоянно меняющихся условиях невыгодна. Мы собрали самые яркие объекты категории mixed-use в России и мире и выяснили, как дорого они обошлись инвесторам и как скоро могут окупиться.
Паркинг Konditaget
Где находится: Копенгаген, Дания
Площадь паркинга: 4800 кв. м
Площадь детской площадки: 2400 кв. м
Когда открыт: 2016 год
Во сколько обошелся: €1 526 802
За чей счет построен: правительство Копенгагена
Автомобильный паркинг в индустриальном районе Копенгагена, превратившийся в модное общественное пространство, возвели на берегу пролива Эрессун в той части города, где раньше был порт. Сегодня здесь строят новый жилой район, и власти Копенгагена решили, что без парковки не обойтись. При этом стоянка должна была не только вписаться в общий ландшафт, но и стать привлекательной локацией для прогулок.
Реализовали идею молодые проектировщики из бюро JAJA Architects. Они предложили создать парковку на 485 машино-мест, но вместо того чтобы упрятать ее под землю, вывели на всеобщее обозрение. Получилось четырехэтажное сооружение из бетона с лифтом для автомобилистов внутри. А вот фасад парковки постарались максимально адаптировать к окружающей городской среде.
Самое интересное оказалось на крыше: огромная детская площадка с видом на гавань. На высоте 24 м разбили клумбы, установили турники, скамейки, качели и даже сделали батут. А в центре площадки соорудили спиралевидную конструкцию, забравшись на которую с высоты четырехэтажного дома можно полюбоваться на пролив. По словам архитекторов, непрерывный красный поручень, сопровождающий посетителей от первой ступени до крыши и обратно, имеет и символическое значение. Это красная нить, соединяющая посетителей одновременно и с небом, и с городской историей.
Глеб Витков, урбанист, руководитель проектов Высшей школы урбанистики НИУ ВШЭ:
«Многие такие объекты строятся не столько из-за желания все смешать, сколько из-за необходимости. Копенгаген — один из самых привлекательных городов мира. Высокая стоимость недвижимости, затратная реконструкция порта. Поэтому решения, которые предлагаются, опираются на принцип максимально эффективного использования свободной площади. Неслучайно в задании архитектурного конкурса город прописал, что это должна быть не просто парковка, а притягательный общественный объект, который будет интересен жителям нового района. Есть понимание, как формируется сообщество — для этого нужно создать концентрированную среду с большим разнообразием функций».
Еще в центре Копенгагена в 2017 году открыли мусороперерабатывающий завод «Копенхилл» с горнолыжным склоном на крыше. Он перерабатывает отходы 550 000 жителей и одновременно служит для них развлекательным центром. В «Копенхилле» есть ресторан, лыжная школа и стена для скалолазания высотой 88 м. Подъемник для горнолыжного склона работает на «зеленой энергии» от сжигания отходов.
ЦПКиО им. Горького
Где находится: Москва, Россия
Площадь: 219,7 га
Когда открыт: 1928 год
Реставрация: 2011 год
Во сколько обошлось первоначальное благоустройство: 1 000 000 000 рублей в 2011 году
За чей счет построен: бюджет Москвы
Многофункциональность в Парке Горького была всегда — сочетание «культуры и отдыха» утверждалось в названии с самого начала. Уже в 1930-е годы здесь проводили состязания по баскетболу и волейболу, устраивали викторины и выставки, для посетителей работали рестораны, читальня и даже ясли, где можно было на несколько часов оставить ребенка до четырех лет. До войны в Парке Горького был один из самых популярных звуковых кинотеатров Москвы (в 1942 году его разрушила бомба), работали парашютная вышка и «Зеленый театр». В 1950-е здесь появились народная обсерватория и колесо обозрения, в 1970-е — светомузыкальный фонтан. Но в 1990-е концепция поменялась: парк культуры превратился в парк аттракционов.
В 2011 году, когда директором ЦПКиО стал Сергей Капков, в парке объявили реконструкцию. Из городского бюджета на это выделили 1 млрд рублей. Заявлялось, что из «Диснейленда для бедных» (так Капков называл аттракционы на набережной) парк должен стать местом, где можно спрятаться от городской суеты. Постепенно новое пространство стало обрастать дополнительными возможностями для проведения досуга. В 2011 году в Парке Горького открылись летний кинотеатр «Пионер» и на тот момент самый большой в Европе каток с искусственным льдом, в 2012-м — павильон Музея современного искусства «Гараж».
«Решения, которые предложили Сергей Капков и Ольга Захарова (она тогда была исполнительным директором парка), оказались более востребованными: все делалось с учетом потенциальной аудитории и моды. Феномен Парка Горького скорее в том, что после реконструкции он стал зарабатывать. Вложенный миллиард дал свои плоды», — говорит урбанист Глеб Витков.
По словам бывшего директора ЦПКиО Марины Люльчук, за 2017 год парк заработал 820 000–830 000 рублей, притом что до реконструкции сумма была в восемь раз меньше.
Тимур Башкаев, архитектор:
«Главное, что можно получить в таком месте, — это плотность впечатлений, а это напрямую связано с качеством жизни. Есть некий тренд на наличие свободного времени у человека. Если мы заглянем в историю: раньше люди в буквальном смысле слова выживали, работали безумное количество часов в день, чтобы кормить семью. Когда производительность труда начала расти, свободного времени у человека стало больше. Появился спрос на качественно проведенный досуг. Параллельно стали развиваться технологии, медиа, выросла плотность впечатлений, плотность интересов. Теперь просто прогулкой в парке уже никого не удивишь. Людям нужны все более и более интересные формы отдыха, и город должен это давать».
Национальный оперный театр (Oslo Opera House)
Где находится: Осло, Норвегия
Площадь: 38 500 кв. м
Когда открыт: первый этап — 2016 год, строительство продолжается
Во сколько обошелся: €36 000 000 (одна пятнадцатая годового бюджета Норвегии)
За чей счет построят: бюджет Норвегии
Концертный зал-трансформер, смотровая площадка и общественное пространство одновременно. Новое здание оперы в Осло чуть ли не сразу назвали архитектурным чудом и записали в главные достопримечательности норвежской столицы.
Построенное в центре города на полуострове Бьорвик здание оперы напоминает огромный лайнер или айсберг, случайно вынесенный на берег. Театр буквально лежит на воде, а асимметричные линии и конструкция из белого мрамора и стекла добавляют сходства с ледяной глыбой. Самая интересная часть здания — широкая наклонная крыша, которая стала самостоятельным пространством для прогулок. По ней можно свободно подниматься наверх, чтобы посмотреть на город, и спускаться вниз до самой воды. Пока посетители оперы слушают классические арии, по крыше катают скейтеры. Часть электричества для здания вырабатывают солнечные батареи, которые установлены на задней стене театра.
Новая опера стала крупнейшим общественным объектом в Норвегии за последние 700 лет. Деньги в строительство вложило правительство, а проект разработали архитекторы из норвежского бюро Snøhetta (они же были авторами реконструкции Таймс-сквер и — не удивляйтесь — нового парка в Грозном). Интересно, что поначалу на строительство закладывали 4,5 млрд крон из бюджета, но в итоге проект построили с опережением графика и гораздо дешевле, за 300 млн крон. При этом выгода от вложений не заставила себя долго ждать: после открытия оперы в Осло увеличился поток туристов, а билеты в театр, в том числе и благодаря его уникальной конструкции, раскупаются за 2–3 месяца до спектакля.
Екатерина Малеева, директор проектов «КБ Стрелка»:
«Самое интересное в здании норвежской оперы — это крыша, которая работает как общественное пространство. Но в России такое трудно реализуемо. Мировосприятие разное. Когда на лекции в Петербурге бюро Snøhetta рассказывало о проекте, из аудитории спросили: «Как же так? У вас зимой на крыше снег будет! Кто-то может поскользнуться!» Норвежцы сказали: «Ну и что?» У нас каждый шаг человека под контролем. А они не переживают, что кто-то полезет на крышу и что-то сломает».
По cхожему принципу построено здание библиотеки Dokk1 в датском Орхусе. Сооружение тоже будто лежит на воде и напоминает огромный корабль. На 35 000 кв. м разместились книгохранилище, центр современного искусства, кафе, зоны для коворкинга и лекций. Здание также выполняет функцию общественного пространства. Правда, для прогулок здесь, в отличие от норвежской оперы, предназначена не крыша, а широкая веранда.
«Новая Голландия: культурная урбанизация»
Где находится: Санкт-Петербург, Россия
Площадь: 7,8 га
Когда открыт: первый этап — 2016 год, строительство продолжается
Во сколько обойдется: $400 000 000
За чей счет построят: компания Millhouse Романа Абрамовича
«Новая Голландия» пока единственный в России столь масштабный многофункциональный инфраструктурный проект, строящийся за счет частных инвесторов.
К середине XX века территория рукотворного острова между рекой Мойкой и Крюковым и Адмиралтейским каналами пришла в упадок, и встал вопрос о ее благоустройстве. Тендер выиграла Millhouse Романа Абрамовича. По условиям сделки, заключенной с городом, инвесторы должны были реконструировать памятники архитектуры, проложить инженерные коммуникации, облагородить территорию и открыть ее для петербуржцев (до этого остров был режимным объектом). При этом Millhouse получала в управление всю территорию Новой Голландии — компания могла строить коммерческую недвижимость и сдавать в аренду отреставрированные промышленные здания XIX века.
Поначалу инвесторы планировали вложить в проект 12 млрд рублей, а полностью закончить реконструкцию острова к 2017 году. Концепция изменилась, когда начали работать. Для проведения архитектурного конкурса в качестве креативного подрядчика был привлечен некоммерческий фонд поддержки и развития современной культуры «Айрис» Дарьи Жуковой.
Корпус бывшей морской тюрьмы превратили в модный торговый центр с кафе, барами, внутренним двором, студиями красоты и спорта. В Доме коменданта открыли школу для творческого развития и профессионального самоопределения детей и подростков. В здании бывшей кузницы сделали ресторан и клуб. Интересно, что арендаторов для отреставрированных зданий управляющая команда острова отбирает вручную.
Сейчас Новую Голландию продолжают обустраивать, параллельно принимая посетителей. В 2018 году в парке побывали 2, 6 млн человек, с открытием всей территории инвесторы рассчитывают более чем на 6–7 млн посетителей в год.
Роксана Шатуновская, директор проекта «Новая Голландия: культурная урбанизация»:
«Мы решили сделать «город в городе». В июле 2011 года мы впервые открыли Новую Голландию для публики: убрали строительный мусор, расстелили газон, расставили морские вагончики, которые проецировали будущие функции острова (кафе, галерею, инфоцентр), и стали проводить здесь разные события, от концертов до занятий йогой. Мы провели три таких «Лета в Новой Голландии» и выяснили, что именно этого формата городу не хватает. Мы на 100% частная инициатива, сделанная за счет одной конкретной компании. Наша цель — вернуть инвестиции и стать самодостаточными. Для этого остров должен быть «населен» круглосуточно. Мы будем и дальше развивать здесь ретейл и коммерческий сектор. Вместо того чтобы тратить деньги на привычное для девелоперов прямолинейное промо, мы решили попробовать сделать так, чтобы остров стал жизненно необходим жителям города».
Парк «Зарядье»
Где находится: Москва, Россия
Площадь: 13 га
Когда открыт: 2017 год
Во сколько обошелся: 14 000 000 000 рублей
За чей счет построен: бюджет Москвы
«Парк настоящего будущего», как гласит лозунг «Зарядья», построенный на месте легендарной гостиницы «Россия», за два года существования уже получил 6 международных архитектурных наград. Необычный ландшафтный дизайн, локация прямо у стен Кремля, круглосуточный вход — проект хвалили за многое, но главное, что отмечали урбанисты и архитекторы, это его многофункциональность. «Гибридное общественное пространство, внешняя оболочка которого — парк», — сказал о «Зарядье» один из его создателей Петр Кудрявцев.
Объектов для досуга в парке так много, что все их и не опишешь: медиацентр, заповедное посольство, ледяная пещера, подземный музей, филармония, туристический центр, флорариум, ресторан, гастрономический центр со многими кафе, подземная парковка... Это не считая саму территорию для прогулок с разными природными зонами, от тундры до пустыни, и парящий мост над Москвой-рекой. Особенности территории повлияли и на многофункциональность парка: на месте бывшей гостиницы остался целый подземный город.
Парк «Зарядье» обошелся городскому бюджету в три раза дороже, чем предполагалось. При этом частных инвесторов почти не привлекали. Почти вся инфраструктура «Зарядья» построена за счет городских денег, исключение — гастрономический центр и ресторан «Восход». В них компания «Киевская площадь», принадлежащая миллиардерам Году Нисанову и Зараху Илиеву, вложила 600 млн рублей.
Что касается окупаемости, то о конкретных сроках пока никто не говорит. По словам одного из разработчиков парка, партнера бюрo Citymakers Петра Кудрявцева, такой задачи перед «Зарядьем» даже не стояло.
По данным администрации парка, на сегодняшний день с момента открытия «Зарядье» посетили более 15 млн человек. Среди них много туристов — из США, Латинской Америки и Китая.
Тимур Башкаев, архитектор:
«Зарядье» называют началом еще одного тренда — на «урбанизацию природы». Ведь земли в городе для зелени становится все меньше, а значит, пространство для природы нужно создавать на дополнительных ярусах. Первым таким примером в Москве может стать проект реконструкции Курского вокзала, который бюро АВТБ сейчас разрабатывает по заказу ООО «Скоростные магистрали» (проект пока не утвержден). Сверху на здание вокзала предлагается установить бетонную плиту толщиной 2 м и площадью 6 га, а на ней разбить парк. Он должен проходить над железнодорожными путями и соединить вокзал с территорией «Армы» и «Винзавода». Чтобы окупить проект, с двух сторон от парка на той же бетонной плите архитекторы предлагают построить два бизнес-центра. Но пока инвесторов не нашлось».
Многофункциональный комплекс Markthal
Где находится: Роттердам, Нидерланды
Площадь: 100 000 кв. м
Когда открыт: 2014 год
Реставрация: 2011 год
Во сколько обошлось первоначальное благоустройство: €178 000 000
За чей счет построен: строительная компания Provast Nederland B. V.
Одним из самых ярких примеров многофункциональности в инфраструктуре и одновременно образцом частно-государственного партнерства стал проект Markthal в Роттердаме. Это здание, которое сочетает в себе жилой дом, крытый рынок и автомобильную парковку.
Его построили в районе Лауренс в старом центре города, где исторически жили ремесленники, фермеры и торговцы. Над проектом работали 10 лет, и в итоге он даже превзошел ожидания. Победители конкурса — девелоперская компания Provast Nederland B. V. и архитектурное бюро MVRDV — создали здание, которое эксперты назвали одним из самых выдающихся сооружений XXI века. Два жилых корпуса соединили в форме арки, пространство между ними отдали под рынок, а под землей устроили четырехуровневую парковку — самую крупную в городе. Внутри Markthal 96 продуктовых магазинов, 228 апартаментов, 1200 парковочных мест и подземный супермаркет. При этом сам объект выглядит как произведение искусства. Из-за арки, с внутренней стороны ярко расписанной изображениями фруктов, овощей, цветов и хлеба, здание называют Сикстинской капеллой нового времени.
Глеб Витков, урбанист, руководитель проектов Высшей школы урбанистики НИУ ВШЭ:
«В российской практике, когда описывают подобные кейсы, часто все упрощают. Создается впечатление, что вот пришел художник-мэтр, предложил решение и оно кардинально изменило ситуацию. На самом деле такие проекты — большая совместная работа не только архитекторов, но и городских планировщиков. Именно они придумывают, какой набор функций у нового объекта должен быть. Тут учитываются и задачи города, и нагрузка на транспорт, и рыночные вызовы. В случае с Markthal, например, власти Роттердама хотели не просто спасти рынок, но и сделать весь окружающий район привлекательным и сбалансированным».
Еще один необычный пример сочетания различных функций — Центр современного искусства на Стокгольмском архипелаге в Швеции. Он расположен среди природы, прямо у воды. Посетители могут знакомиться с современными художниками в максимально умиротворенной обстановке. В Artipelag помимо самого музея уже есть два ресторана и магазин, а в планах инвесторов открыть еще и отель. Так объект будет выполнять не только просветительскую, но и рекреационную функцию.