В рабстве у девелопера: как открыть бизнес в торговом центре и не разориться | Forbes.ru
$58.61
69.12
ММВБ2160.16
BRENT62.98
RTS1159.11
GOLD1291.44

В рабстве у девелопера: как открыть бизнес в торговом центре и не разориться

читайте также
+3181 просмотров за суткиСтолешников переулок признан самой дорогой улицей России +304 просмотров за суткиБольшие надежды: пять принципов выживания ресторанного бизнеса +534 просмотров за суткиСтрижено или брито. Сеть региональных парикмахерских делает оборот 300 млн рублей на стрижках по 300 рублей +147 просмотров за суткиПод каблуком: как штамп в паспорте влияет на выбор модели бизнеса +100 просмотров за суткиВзрывной бой: пять принципов борьбы Там Куи, которые пригодятся в бизнесе +253 просмотров за суткиРуки-ножницы: как создать салон красоты с прибылью на 30% выше, чем у традиционных сетей +62 просмотров за суткиКомплимент от шефа: бизнес-секреты московских рестораторов +12 просмотров за суткиОбщежития снова в моде. Почему молодые специалисты в Кремниевой Долине предпочитают селиться вместе +60 просмотров за суткиКрасивая площадь: Игорь Рыбаков вложил 1,2 млрд рублей в сервис для аренды офисов +6 просмотров за суткиКружок книголюбов: как заставить читать профлитературу поваров и официантов +10 просмотров за суткиЕдинственное и дорогое. Как оценить стоимость доменного имени +51 просмотров за суткиПочти даром: девять секретов «бомж-маркетинга» для тех, у кого нет денег +13 просмотров за суткиДо парадной. Издатель The St. Petersburg Times создал сервис доставки продуктов +35 просмотров за суткиПрощание с иллюзиями: какие заблуждения опасны для владельцев бизнеса +23 просмотров за суткиУроки моря: принципы яхтенного спорта, которые помогают в жизни и бизнесе +2 просмотров за суткиРеакция на стресс: три типа поведения бизнесменов, когда к ним приходят с проверкой +5 просмотров за суткиИлон Маск Вельского уезда: что сделал бывший торговец нелегальной водкой из маленького города +12 просмотров за суткиНа старт, внимание: простые правила, которые помогут запустить бизнес +34 просмотров за суткиЦифры, планы и бумаги: как просить деньги у инвестора +7 просмотров за суткиИрина Мухьянова: «35 мм» выселяют из здания на Покровке, несмотря на победу в суде

В рабстве у девелопера: как открыть бизнес в торговом центре и не разориться

Сергей Миронов Forbes Contributor
Фото Bobby Yip / Reuters
Произвол со стороны некоторых владельцев ТЦ может отбить желание развивать свой проект в крупных моллах. Однако «заходить» в них можно и нужно: это выгодный бизнес

Открыть свой бизнес в торговом центре — привлекательное и обоснованное решение: развитая инфраструктура, разнообразие магазинов и развлекательных центров, большие потоки посетителей. Вы просто не сможете остаться без клиентов при такой высокой проходимости. Однако неприятности поджидают уже на старте: заплатив арендодателю десятки миллионов рублей только за «вход» на территорию, в дальнейшем вы рискуете попасть в настоящую кабалу. Но успешно развивать бизнес в ТЦ все же возможно. Что делать, чтобы не стать рабом торгового центра?

Внимательно подходите к выбору 

Предложений в Москве достаточно, но многие из существующих торговых центров либо мало заполнены, либо еще не достроены. Оба варианта не дают никакой гарантии, что ваш бизнес станет успешным. При этом попасть в крупные, известные комплексы очень сложно и дорого. Цена входа может достигать $500 000, а за 1 кв. м в первый год аренды попросят от $1200.

Выбирайте торговые центры, которые уже работают. В приоритет ставьте большие моллы, ведь количество посетителей напрямую зависит от размера комплекса. Да, аренда будет дороже, но постоянным и высоким потоком вы быстрее отобьете вложенные средства. В городах-миллионниках стоить смотреть на торговые центры площадью от 20 000 кв. м. Лучше, чтобы в них уже была налаженная инфраструктура. Для рестораторов, например, наличие кинотеатров, развлекательных и детских игровых центров — это дополнительная возможность привлечь больше гостей. Главное, чтобы расстояние до заведения было коротким, никто не будет долго искать место, где перекусить. Выбирайте торговый центр с хорошей репутацией и адекватной администрацией, которая лояльно относится к арендаторам. Перед тем как принять решение разместиться в конкретном ТЦ, узнайте у предыдущих нанимателей, почему и на каких условиях они его покинули.

И не забывайте, что не только вы выбираете, но и вас. Заинтересуйте управляющую компанию яркой концепцией своего проекта. Девелоперы хотят, чтобы их торговый центр выделялся из массы других не банальными резидентами. Если предлагаете ресторан, то подчеркните его индивидуальность, красочно обрисуйте идею, точно опишите целевую аудиторию. Грамотная презентация позволит получить более выгодные условия сотрудничества.

Наймите узкопрофильных юристов для заключения договора об аренде

Будьте готовы получить от юристов торгового комплекса 200-страничный документ с двусмысленными и расплывчатыми формулировками, которые по факту будут работать только в пользу арендодателей. Самому в нем разобраться практически невозможно. Наймите узкопрофильных юристов, имеющих опыт работы именно в вашей отрасли. Иначе, кроме проверки договора на правильность юридического языка, вы больше ничего не получите.

Самый неприятный подводный камень большинства договоров аренды — пункт, в котором говорится, что в случае нескольких нарушений внутренних правил торгового центра арендодатель может расторгнуть договор в одностороннем порядке. Доходит до смешного. Например, в документе указано, что сотрудники должны находиться в арендуемом помещении только в брендированных бейджах с указанием имени и должности. И если представитель центра обнаружит, допустим, троих ваших работников без них (а они могли просто закончить свою смену, снять бейджи и собираться уходить), то он имеет полное право расторгнуть договор. Крупные девелоперы могут требовать выплаты аренды, даже если торговый комплекс приостановил работу по техническим причинам, не зависящим от вас. В договоре просто не будет строки о приостановке платы по этому случаю. Рестораторы в этом плане терпят еще большие убытки: портятся продукты.

Иногда в тексте прописано, что в случае расторжения договора по инициативе арендодателя (чаще всего причина будет объяснена нарушением условий договора со стороны арендатора) вы обязаны выплатить неустойку в размере нескольких месяцев аренды и дополнительные обеспечительные платежи, общая сумма которых может составлять около 10 млн рублей. В некоторых случаях торговый центр просто заберет вашу собственность, ссылаясь на строку в договоре об удержании имущества арендатора при нарушении его условий (иногда для этого достаточно такой мелочи, как снятого бейджа). Чтобы обезопасить себя от таких неприятностей, наймите узкопрофильных юристов, которые досконально изучат каждое положение в документе. Они помогут изменить условия договора и вовремя предупредят о том, что сделка невыгодна.  Всегда пытайтесь договориться о бонусах и скидках. Если ТЦ открылся недавно и еще не успел заполниться, просите снижение стоимости аренды вполовину вплоть до того момента, пока не будет занято 80% помещений.

Будьте всегда на чеку

Даже четко прописанный договор не застрахует вас от возможных неприятных сюрпризов со стороны девелоперов в дальнейшем. Они часто меняются, им вечно не хватает времени, чтобы провести с вами встречу, поэтому обговорить условия с действующими арендодателями часто бывает очень сложно. Средний срок заключения договора с торговым центром — пять лет. И даже если вы успешно проработаете все это время, нет никакой гарантии, что управляющая компания предоставит вам преимущественное право на продление аренды помещения перед другими претендентами.

Я сам однажды столкнулся с этим. За вход ресторанов в один из крупнейших ТЦ Москвы девелопер брал с моих партнеров негласный платеж себе на карман. По истечении договора аренды он отказался его продлить, потребовав дополнительный откат. Я принципиально не согласился. В итоге нас лишили даже возможности поучаствовать в тендере на площадку, на которой пять лет успешно развивали свой бизнес.

Если вам все же продлят аренду, на вас могут навалиться новые обязательства. К примеру, почти во всех арендных договорах прописывают условие о выплате процента с оборота. За пять лет управляющая компания может прекрасно изучить вашу доходность, ведь арендатор ежемесячно обязан предоставлять финансовый отчет. По окончании срока договора торговый центр может обозначить для вас не рыночную ставку, а такую, которую, по его мнению, вы сможете выплачивать. Одному моему коллеге предлагали продлить договор по цене, вдвое выше, чем та, которую платили новые арендаторы, только входящие в комплекс. И многие соглашаются на это, потому что не хотят потерять свой бизнес.

Сложность в том, что договоры между арендатором и арендодателем лежат в рамках гражданско-правовых отношений. Пока эта сфера не выйдет на другой законодательный уровень, остается только внимательно изучать рынок и не экономить на юридической помощи при заключении договора. Можете, конечно, обратиться в суд. Но большее, на что вы сможете рассчитывать, это лишь частичная компенсация затрат. Перевести в деньги потерянный поток клиентов и увольнение уже обученного персонала суд, увы, не сможет.

Закрыть
Уведомление в браузере
Будь в курсе самого главного.
Новости и идеи для бизнеса -
не чаще двух раз в день.
Подписаться