Красивый фасад. Есть ли преимущества у бизнес-центра в старинном особняке
Фото Сергея Бобылева / ТАСС

Красивый фасад. Есть ли преимущества у бизнес-центра в старинном особняке

Ирина Баева Forbes Contributor
Фото Сергея Бобылева / ТАСС
Неэксплуатируемые здания заводов и старинные особняки все чаще переделывают под бизнес-центры. Окупается ли сложность и дороговизна ремонта в подобных зданиях престижным местоположением?

На московском рынке офисной недвижимости нарастает потребительский тренд — арендаторам становится интересен эстетический критерий. Арендаторы стали обращать внимание на внешний вид здания, например, дополнительным преимуществом являются лепные потолки и барельефы на стенах. Сочетание современного бизнес-центра и исторической составляющей создают контраст, впечатляют арендаторов и, что немаловажно, их гостей.

Спрос на старину

В ближайшее время это может вызвать рост спроса на качественные офисные площади в бизнес-центрах, расположенных в реконструированных исторических зданиях: особняках, бывших торговых и деловых зонах, внутри зданий-памятников промышленной архитектуры. Хотя по-прежнему важными остаются расположение бизнес-центра и величина арендной ставки.

По данным Knight Frank, объем рынка качественных офисных площадей в Москве в 2017 году составил 16,3 млн кв. м, из которых 4 млн кв. м — это бизнес-центры класса А. Общий ввод офисных площадей в столице в 2017 году вырос по сравнению с 2016 годом на 28% до 408 000 кв. м, в основном за счет объектов, работы на которых стартовали до кризиса 2014-2015 годов. «Золотой фонд» московского рынка офисной недвижимости пополнили вновь построенные бизнес-центры «Оазис», «Фили-град», Neopolis, «Башня Федерация – Восток» и приспособленное здание бывшей кондитерской фабрики «Большевик». Спрос на офисы в них велик: по данным JLL, 70% этих бизнес-центров уже заняты крупными арендаторами.

Однако, несмотря на некоторое оживление рынка офисной недвижимости Москвы в 2017 году, аналитики пока осторожны в прогнозах на ближайшую перспективу. Скорее всего, 2018 год запомнится минимальным показателем ввода новых офисов за всю историю рынка — не более 264 тысяч кв. м. Увеличению объемов нового строительства может поспособствовать несколько факторов. В частности, оживить рынок офисной недвижимости может реновация существующих бизнес-центров. Сейчас на рынке много объектов, чей возраст перевалил за 15 лет, и они устарели морально и физически. Именно их обитатели сформируют дополнительный спрос на новые качественные офисные центры.

Переоборудование исторических зданий и памятников промышленной архитектуры также может подстегнуть рынок. Спрос на офисы, расположенные в «исторических» бизнес-центрах, по-прежнему высок. Исторические здания, как правило, имеют очень удачные локации, к проектам их реконструкций предъявляются повышенные требования. Это приводит к тому, что такие бизнес-центры отличаются исключительным качеством строительства и инженерной инфраструктуры, а необходимость сохранять внешний вид старинных фасадов и элементы исторического декора в итоге дают неповторимую атмосферу и энергетику. Например, в историческом здании «Военторга» на Воздвиженке, где расположен бизнес-центр, полностью сохранена старинная парадная лестница и исторические узоры над главным входом.

Переплата за фасад

Между тем реконструкция старинных зданий под современные офисы — сложный и дорогостоящий проект. Историческая постройка обычно требует полной замены перекрытий и коммуникаций, укрепления фундамента, крыши, установки лифтов, внутренней перепланировки, надстройки мансард и переоборудования подвальных помещений под паркинги. Весь комплекс работ в среднем обходится на 15-20% дороже, чем строительство нового здания с нуля.

Затраты окупаются за счет престижности объекта, его привлекательности для арендаторов и виртуозного проекта перепланировки. Например, этим славится бизнес-центр, расположенный в «Смоленском пассаже», который мы арендуем с 1998 года. Инженеры в ходе серьезной модернизации здания эффективно совместили исторические фасады с современными конструкциями и приспособили внутреннюю зонированную структуру здания под нужды современного бизнеса.

Новой жизни исторических зданий и росту рынка качественной офисной недвижимости в Москве способствует реализуемая с 2012 года столичными властями программа «1 рубль за 1 квадратный метр». По ее условиям инвестор получает в аренду памятник архитектуры, в течение пяти лет проводит его реставрацию и приспосабливает его к современному использованию (как правило, это бизнес-центры), а после этого в течение 44 лет платит за аренду этого здания из расчета 1 рубль за 1 кв. м. По этой программе на торгах реализовано уже более 20 исторических зданий, девять из которых отреставрированы, введены в эксплуатацию и заняты арендаторами.

Бутики и банки

Несмотря на то что именно исторический облик здания является сегодня дополнительным критерием выбора для многих арендаторов, многим крупным компаниям важна история. Как правило, это финансово-кредитные учреждения, которые с удовольствием размещаются в реконструированных исторических зданиях банков: там совершенно особая, финансовая энергетика стабильности и больших денег. На практике многие отдают предпочтение «Военторгу» как раз из-за его локации: здание расположено возле Красной площади, и сам адрес на Воздвиженке важен для серьезных брендов. Так, эту локацию в разное время выбирали знаковые арендаторы из сегмента Haute Couture – Hermes и Louis Vuitton.

Увеличению офисных площадей класса А также может способствовать реконструкция индустриальных объектов. Их в Москве достаточно много: по различным оценкам, до 16% памятников архитектуры в столице являются объектами промышленной архитектуры. Это очень интересные здания: в дореволюционную эпоху владельцы фабрик и заводов специально заказывали у именитых архитекторов уникальные проекты. Например, в начале прошлого века многие промышленные здания Москвы строились по проектам известных авангардистов.

+30% за толстые стены

Но в эксплуатации лофтов есть и подводные камни: в них слишком велик лост-фактор, или размер потерь площади из-за невозможности максимально эффективно использовать планировку здания. Например, столичный бизнес-центр «Красная Роза» расположен в одноименном деловом квартале на месте бывшей шелкопрядильной фабрики. Но из-за слишком большой толщины стен фабричных зданий мы не можем на все 100% использовать арендуемые площади. Поэтому цена аренды фактически используемой нами площади выросла на 30% — именно столько мы платим за красивые мощные стены старинной фабрики.

Если брать в аренду большие площади (от 1 000 кв. м) на долгий срок, то важно обращать особое внимание на эксплуатационные потери, чтобы впоследствии неожиданно не столкнуться с неприятными цифрами. Да, исторические здания имеют свой особый шарм и великолепную локализацию, но у них есть ряд конструктивных особенностей. Например, в старинном здании невозможно сделать столь всеми любимые и популярные панорамные окна и окна «в пол» — этого не позволяют требования по сохранению фасадов. Исторические здания проектировались под другие задачи, тогда была другая мода, другие технологические и технические возможности: например, в постройках XIX-начала XX веков сплошь и рядом есть технические этажи, выходы на внутренние атриумы, сложные переходы и галереи.

Все это, конечно, не совсем соответствует современным критериям эффективности использования площадей — за редким исключением вроде «Военторга» или «Смоленского пассажа». При этом наличие офиса в историческом здании всегда будет выделять вас среди прочих: штаб-квартира в старинной локации престижна, указывает на статус компании и создает совершенно неповторимый ореол традиций успешного бизнеса.

Новости партнеров