Стимуляция продаж: что дает чиновникам и застройщикам реновация жилья | Бизнес | Forbes.ru
$57.36
67.45
ММВБ2099.74
BRENT58.15
RTS1153.34
GOLD1286.61

Стимуляция продаж: что дает чиновникам и застройщикам реновация жилья

читайте также
+34 просмотров за суткиПервая волна. Собянин утвердил 210 площадок для переселения в рамках реновации От Кузьминок до Арбата: в итоговый список программы реновации вошли 5144 дома +2 просмотров за суткиНалоговые льготы: фонд реновации хотят освободить от налога на прибыль и НДС +1 просмотров за суткиПраво имею: могут ли граждане претендовать на землю под многоэтажками +1 просмотров за суткиПора потесниться: приведет ли «реновация» к снижению цен на недвижимость +2 просмотров за суткиРеновация или деградация: кому на пользу новый закон? Путин о сносе пятиэтажек: «Нельзя насильно втаскивать в реновацию» Триллионы инвестиций и политическая проблема. Госдума окончательно утвердила закон о реновации Исправленному верить? Проект закона о реновации прошел второе чтение в Госдуме Микрорайон Бейлмермеер: как обновляют жилье в Европе Реновация пятиэтажек: с какими испытаниями столкнется малый бизнес +1 просмотров за суткиРеновация 2.0. Как сделать программу сноса жилья успешной? Собянин и Лужков: как различаются программы реновации двух московских мэров Ипотека века: будут ли банки кредитовать жилье в пятиэтажках Реновация по-питерски: чему учит опыт северной столицы «Операция реновация»: большевистские методы в эпоху частной собственности Реновация «хрущевок»: очередная история про синьора Помидора и дядюшку Тыкву Вне закона: снос пятиэтажек как юридический тупик Сергей Собянин о сносе пятиэтажек: «У нас жилья на одного человека меньше, чем в Токио» Закон о сносе пятиэтажек: Собянин спасает бюджет и надеется на инвесторов

Стимуляция продаж: что дает чиновникам и застройщикам реновация жилья

Максим Авербух Forbes Contributor
Фото ИТАР-ТАСС/ Сергей Фадеичев
Правительство Москвы убрало с рынка огромные объемы жилья, чем нанесла ущерб москвичам и сделала неликвидными для продажи тысячи домов

Первым делом должен признаться: я живу в «сталинской» пятиэтажке в Сокольниках и пусть она не попала в опубликованный недавно список подлежащих сносу домов, я прекрасно понимаю, что в любой момент этот перечень может быть «углублен и расширен». Так что тема «реновации» мне, увы, близка. В то же время как экономисту мне интересно максимально беспристрастно разобраться в том, что несет реновация всем заинтересованным сторонам.

Начнем с бюджета города Москвы. Собственно строительный комплекс приносит бюджету Москвы порядка 5% его доходов. С учетом того, что в 2016 году доходы городской казны составили 1,852 трлн, искомые 5% в денежном выражении равны приблизительно 98 млрд. На реновацию в 2017 году, напомню, выделено 96,5 млрд рублей. Заметили, что цифры почти «бьются»?

Теперь вспомним о том, что ввод жилья в Москве в январе-марте 2017 года по отношению к аналогичному периоду прошлого года сократился на 59% (в I кв. 2016 к I кв. 2015 — на 12%). Таким образом, можно предположить что если ничего не предпринимать, катастрофическая ситуация в московском жилищном строительстве обойдется городскому бюджету примерно в 40-50 млрд рублей недополученных доходов. Экстраполируя ситуацию с падением ввода жилья в первом квартале на весь 2017 год получим, что сокращение жилищного строительства может составить почти 2 млн метров.

Как заявил в апреле советник мэра Москвы Иосиф Ресин «Объем сноса по программе реновации составит около 25 млн кв.м. При этом, необходимо, на мой взгляд, построить минимум около 60 млн кв.м нового жилья». Как мы помним, программа реновации рассчитана на 20 лет. Делим «дополнительные» 35 млн метров на 20 лет и получаем 1,75 млн кв. ежегодно. Таким образом, спад в строительстве почти преодолен, потери бюджета Москвы будут минимальны.

Спросите, откуда возьмутся покупатели на такую массу жилья? А давайте посчитаем, взяв за базу стандартную московскую 59-метровую «двушку». Сколько таких «двушек» в 35 млн метров? Чуть меньше 600 000. По 30 000 квартир в каждый год реализации программы «реновации». А ведь помимо двухкомнатных квартир строиться будут и «трешки» и даже «четверки».

Думаете в России (и не только) не найдется 25 000-30 000 покупателей на подешевевшую московскую недвижимость? Тем более если подкрепить спрос уже предложенной мэром дешевой ипотекой. Специально отмечу, что по данным Росреестра за 11 месяцев 2016 года только на вторичном рынке Москвы зарегистрировано 126 045 сделок с недвижимостью. А есть еще рынок новостроек, где за те же 11 месяцев 2016 года число заключенных договоров долевого участия превысило 30 000 шт. Так что продадут-продадут застройщики свои 30 000 квартир.

Тем более что для этого созданы все условия:

- с 1 января 2016 продавая квартиру, которой владеете менее пяти лет, то платите НДФЛ (до того — в течение трех лет)

- как было сказано на одной из встреч граждан с городской властью «для тех у кого сносимое жилье в собственности, предусматривается оформление собственности на новое жилье не более чем в течении двух лет».

То есть с одной стороны попадание на рынок нового жилья, которое жители пятиэтажек получат в обмен на сданное городу, минимизирован, а с другой «реновация» убрала с рынка огромные объемы жилья:

- «пятиэтажки» стали практически неликвидны: никто не хочет покупать квартиру, которая может быть снесена в любой момент и если дом не попал в нынешний список под снос — что гарантирует покупателя от появления следующего такого списка, скажем после выборов президента и мэра в 2018 году?

- благодаря заявлению о том, что снесены могут быть любые дома, вне зависимости от этажности, построенные ранее 1985 года, резко упал спрос и на жилье в этом сегменте.

Большая часть сделок с жильем в Москве происходит с применением ипотеки, но с объявлением «реновации» банки перестали кредитовать покупателей жилья в пятиэтажках — в любой момент может исчезнуть залог, а к выдаче ипотечного кредита для покупки жилья построенного ранее 1985 года относятся гораздо более прохладно, чем раньше.

То есть еще толком не начавшись «реновация» уже нанесла огромный — исчисляемый миллионами рублей в каждом отдельном случае — ущерб большей части москвичей, у одних сделав неликвидным принадлежащее им жилье, у других серьезно понизив его цену. И это после того как по московскому метру ударили девальвация и экономический кризис.

Как все мы знаем, московские строители очень не любят строить на свои деньги, предпочитая займы, средства «дольщиков», товарные кредиты поставщиков. Московское «СУ-155» — почти разорившийся недавно крупнейший застройщик страны — оставило после себя долгов более чем на 300 млрд рублей при активах за которые можно выручить хорошо, если в полтора раза меньше.

В 2016 году просроченная задолженность застройщиков выросла до четверти от общего объема выданных им кредитов. Более половины просроченных кредитов приходится на столичный стройкомплекс. Общий долг московских строителей перед банками превысил 1 трлн рублей.

Благодаря заявлению о том, что снесены могут быть любые дома — вне зависимости от этажности — построенные до 1985 года спрос на жилье и в этих домах резко упал. Сейчас средняя цена метра в новостройках Москвы составляет 171 000 рублей. Точнее такова цена по которой квартиры выставляют, реальные сделки проходят с большим дисконтом (10) и потому реальная средняя цена метра в новостройке вряд ли превышает 150 000.

Себестоимость метра в многоквартирном доме массового сегмента в 2016 году составляла — без затрат на земельный участок и проект — 35 000 рублей. То есть в идеальном для застройщиков случае их свободный финансовый поток от реновации составит около 200 млрд рублей в год.

Этого достаточно для обслуживания взятых ими кредитов (уплаты процентов), но явно недостаточно для погашения «тела долга». Тем более что часть построенного жилья строителям придется отдать городу. Впрочем, эти расчеты действительны только в том случае, если в итоге будут снесены все 8000 домов — как предполагалось изначально, а не четыре с небольшим тысячи как заявлено в опубликованном мэрией списке. Либо дома на месте снесенных придется строить значительно большей этажности — чтобы на сократившемся почти в два раза числе «площадок» построить то же количество метров. Либо этажность — либо доходы стройкомплекса от реновации сократятся почти вдвое.

Совсем другая «экономика» в тех проектах, которые будут осуществляться в «дорогих» районах, где стоимость нового жилья в «бизнес-классе», который можно построить на месте снесенных пятиэтажек, начинается от 200 000 рублей за метр. Похоже именно жители расположенных на дорогой земле в престижных районах столицы пятиэтажек, должны помочь стройкомплексу Москвы расплатиться со своими долгами.

«Реновация» позволит — хотя бы частично — решить проблему не нашедшего своего покупателя жилья, какового в Москве в апреле по заявлению главы Москомстройинвеста Константина Тимофеева насчитывалось ни много ни мало — 7 млн кв. метров. То есть на рынке находится нераспроданного жилья (квартир и апартаментов) практически на тот же триллион рублей, который должны банкам московские строители. По прогнозу того же Тимофеева, в 2017 году жилья в Москве может быть продано на 350-400 млрд рублей — против 310 млрд в 2017 году. Как видите, выделенные правительством Москвы на выкуп жилья для переселяемых из пятиэтажек граждан 96,5 млрд рублей увеличивают продажи жилья в столице практически на треть.

И в завершение несколько слов о тени, которую отбрасывает реновация на политический процесс. Здесь интересны не столько московские расклады, сколько то, как реновация повлияла на рейтинг Сергея Собянина в регионах, которые описывают ее одним словом — «зажрались». Совсем недавно мы уже потеряли одного потенциального кандидата в «преемники» — не идет ли следом второй, освобождая дорогу тому, кому следует?