Плохо сели: как «Роснефть» ищет новый офис

Forbes
Елена Васильева Forbes Contributor, Елена Зубова Forbes Contributor, Ирина Грузинова Forbes Contributor
Игорь Сечин никак не подыщет для «Роснефти» подходящего по масштабам места Фото Дмитрий Азаров/Коммерсантъ
Игорь Сечин может перевести подчиненных поближе к Дому правительства, а сам остаться рядом с Кремлем

В начале XX века в доме 26/1 на Софийской набережной в Москве, построенном на средства братьев Бахрушиных, бесплатно селили вдов с детьми. Сегодня его обитатели не нуждаются в благотворителях: с 1995 года здесь обосновалась штаб-квартира «Роснефти», крупнейшей нефтяной компании страны, которую возглавляет Игорь Сечин, один из самых влиятельных людей России. Стоит здание ровно напротив Кремля.

Поначалу «Роснефть» арендовала здесь помещение, а в 2006 году получила его в собственность. Сейчас это офисный комплекс из нескольких зданий, объединенных небольшим внутренним двором. В офисах нет привычных для крупных компаний опенспейсов. Интерьер напоминает классическое министерство, внутреннее пространство состоит из длинных «чиновных» коридоров и кабинетов. Чтобы попасть к нужному человеку, можно долго блуждать по этажам. Собственно, до передачи здания «Роснефти» здесь и сидело министерство нефтяной промышленности.

С начала нулевых «Роснефть» чудесным образом превратилась из седьмой по объемам добычи нефтяной компании в крупнейшего производителя нефти в стране. Численность сотрудников центрального офиса увеличилась с 800 почти до 5000 человек, на Софийской набережной они не помещались. И «Роснефть» начала экспансию на московском рынке недвижимости. Офисы госкомпании разбросаны по городу. Часть сотрудников работает на Малой Калужской улице, на территории бывшего станкостроительного завода «Красный пролетарий», который «Роснефть» выкупила у А1, инвестиционного подразделения «Альфа-групп». Другие сидят недалеко от Павелецкого вокзала в бывшем офисе ЮКОСа на Дубининской улице. Часть команды расположилась в «Нордстар тауэр» на Беговой — в здании, доставшемся «Роснефти» вместе с ТНК-BP. Также компания арендует офисы на Якиманской набережной, на Шаболовке.

«Такой разброс совсем не соответствует ни амбициям Игоря Сечина, ни значению «Роснефти» в стране. И в компании давно поняли, что ситуацию надо менять», — говорит источник, близкий к руководству «Роснефти».

«Консолидация офисов — естественная цель для любой крупной компании с точки зрения оптимизации затрат», — подтверждает директор департамента финансовых рынков и инвестиций Knight Frank Алан Балоев.

Как Игорь Сечин искал достойное его компании пристанище в Москве и где окажутся его сотрудники в ближайшие годы?

Сделка тяжеловесов

«Сладенькая была площадка, да, — говорит участник списка Forbes, глядя на пустующую территорию между набережной Тараса Шевченко и Кутузовским проспектом. — Рядом Белый дом, правительственная трасса — я понимал, что рано или поздно тут «сядет» государство». Государство в данном случае — это и есть «Роснефть».

Весной 2014 года власти передали нефтяной компании земельный участок по адресу Кутузовский проспект, владения 12 и 14а для строительства офиса площадью 200 000 кв. м. Для сравнения: общая площадь расположенного неподалеку «Европейского», одного из крупнейших торговых центров города, составляет 180 000 кв. м. А всего в 2014 году, по оценке аналитиков Knight Frank, в Москве введено в эксплуатацию порядка 1,4 млн кв. м офисов классов А и В. Как компания Игоря Сечина получила землю? «Участок предоставляется в соответствии с запросом компании на основании решения ГЗК [градостроительно-земельной комиссии] Москвы», — чеканит официальный представитель «Роснефти»».

Этот участок напротив Белого дома по цене и количеству связанных с ним чиновников и резидентов списка Forbes точно входит в число самых примечательных.

В советские времена здесь были карандашная фабрика «Сакко и Ванцетти» и Бадаевский пивоваренный завод. После приватизации контроль над пивзаводом получил владелец Внеш-агробанка и акционер «Зерновой компании ОГО» Илья Хайкин. «Сакко и Ванцетти» оказалась у владельца группы «Абсолют» Александра Светакова и группы ПИК Кирилла Писарева и Юрия Жукова. Позже Хайкин продал им акции Бадаевского.

Новые инвесторы еще в 2005 году подготовили проект застройки этих 15 га жильем и офисами, заключили инвестконтракт с правительством Москвы, вспоминает Андрей Косолапов, миноритарий «Абсолюта». Заказчиком выступала компания «ПИК-Инвест», город заключил с ней договор аренды земли до конца 2010 года. Елена Батурина, крупнейший девелопер той поры, получила 25%-процентную долю в проекте.

Жена мэра Юрия Лужкова сделала предложение, «от которого мы не смогли отказаться», иронично комментировал сделку Светаков.

Стройка вот-вот должна была начаться. Инвесторы даже успели снести строения на территории «Сакко и Ванцетти», подготовив площадку на 5 га. Как оказалось, рано. Получить разрешение на строительство так и не удалось.

После отставки Лужкова в 2010 году новый мэр Сергей Собянин начал ревизию девелоперских контрактов предыдущей команды. Тем временем истек срок инвестконтракта. «Автоматически прекратилась аренда земли, и, так как территория «Сакко и Ванцетти» оказалась абсолютно свободной (строения-то мы снесли), город распорядился этим участком по своему усмотрению, предоставив его компании «Роснефть», — объясняет Светаков в интервью Forbes. «Нам ГЗК разрешила построить на оставшихся 10 га 150 000 кв. м, что не 480 000 кв. м, конечно, как было в инвестконтракте, но мы все равно признательны, — добавляет Косолапов. — При изменившейся градостроительной политике города это адекватные цифры».

Были ли другие претенденты на «сладкий» участок? «Игорь Сечин договорился напрямую с Сергеем Собяниным, — рассказывает бывший чиновник московского правительства. — Это была сделка политических тяжеловесов. Какие там конкуренты?» Похоже, идея сделки возникла задолго до ее публичного анонса. Светаков, который встречался с Сечиным и обсуждал условия соседства, вспоминает, что тот был «глубоко погружен в детали девелоперского проекта, хорошо владел темой».

Сечин неоднократно сам приезжал «на местность» с инспекцией, рассказывает бизнесмен, знакомый с ходом сделки.

Вскоре «Роснефть» объявила конкурс на проектирование будущего офиса. На форуме архитекторов можно найти эскизы ТПО «Резерв» Владимира Плоткина. По данным РБК Daily, приглашены были и другие ведущие бюро, в том числе ABD Architects Бориса Левянта, Speech Сергея Чобана, мастерская «Евгений Герасимов и партнеры». Конкурс закрытый, в «Роснефти» его сроки и условия не комментируют, как и любые другие детали, связанные с будущим офисом.

«В настоящее время «Роснефть» ведет переговоры относительно условий договора по аренде земельного участка, определяются параметры его предоставления. Стоимость проекта будет определена после утверждения концепции и выполнения работ по проектированию», — заявил представитель «Роснефти». По оценке управляющего партнера Colliers International Николая Казанского, строительство офиса такой площади может стоить около $500 млн. По вместимости новый офис будет сопоставим с тем, что был в свое время у ТНК-BP, утверждает источник Forbes, близкий компании. «До этого, правда, еще далеко», — уточняет он.

По расчетам экспертов Knight Frank, строительство комплекса может занять от 4 до 6 лет. Инвестиции в проект могут составить до $1 млрд, писали «Ведомости».

После того как у «Роснефти» появится большой офис, компания сможет отказаться от аренды некоторых площадей. К примеру, от офиса на Беговой улице — это около 80 000 кв. м, из которых 38 000 кв. м достались в наследство от ТНК-BP. Пока же сотрудники компании ждут не столько новых офисов, сколько обустройства существующих. «На Дубининской должны были построить парковку на несколько этажей. На прежней уже не помещались. А вокруг сейчас парковка платная», — сокрушается один из них.

К станку

Что будет с другими офисами? Общая площадь недвижимости на территории завода «Красный пролетарий» — около 100 000 кв. м, это офисы класса B. В 2011 году, когда сотрудники российско-британской частной компании ТНК-ВР приезжали сюда на переговоры с «Роснефтью», здешние заводские офисы произвели на них тяжелое впечатление — они пересылали друг другу фотографии покосившихся бетонных заборов с колючей проволокой, писали «Ведомости». Имущественный комплекс завода эксперты оценивали тогда в $100–300 млн.

Новый офис «Роснефти» поначалу хотели строить на площадке «Красного пролетария». После получения участка на Кутузовском проспекте значение земли на Калужской улице снизилось. Ясности с тем, что здесь будет, пока нет. Маловероятно, что территории сдадут в субаренду, уверяет источник, близкий к компании.

Зато в «Роснефти» хорошо знают судьбу офиса на Софийской набережной — он будет выполнять представительскую функцию.

Власти города разрешили «Роснефти» перестроить комплекс с условием, что она перечислит в бюджет Москвы 50% его рыночной стоимости. После реконструкции площадь здания составит около 23 450 кв. м. Часть подземной территории (на нее приходится 14 750 кв. м) может занять парковка.

Кабинет Сечина, говорят в компании, скорее всего, останется в офисе на Софийской набережной. Близость к Кремлю важнее, чем близость к Дому правительства.

Новости партнеров