$62.47
65.98
ММВБ2208.53
BRENT54.37
RTS1110.14
GOLD1160.00

Ко дну: что ждет рынок московской недвижимости

читайте также
Без прикрытия: почему арестовали Евгения Дода Зачем Китай оплачивает железнодорожные перевозки через Россию и Казахстан ФАС: к концу года рост цен на бензин составит 5-6% Причал миллиардеров: кто из участников списка Forbes борется за Махачкалинский порт Пустой дом «Бюрократическая яма»: Керченский мост остался без финансирования Муж с возу: почему для спасения компании жена уволила своего мужа Олигарх в Бестяхе Путь «капиталистов»: как Владислав Доронин и Павел Тё создали Capital Group Город амбиций: кому принадлежит «Москва-Сити» Объявление в подарок: как бывший вице-президент Mail.ru решила упростить жизнь риелторам Путь «Лидера»: как семья чиновника потеряла и вернула бизнес с оборотом $1 млрд Выйти из окружения: чем плохи кольцевые автомагистрали «Трансаэро» остается при своих: Владислав Филев вышел из сделки Филевская линия: «Трансаэро» - «Сибирь» Залетели без конкурса: кто будет строить третью взлетную полосу в Шереметьево Сделка с залогом: у государства останется контроль над Шереметьево Владимир Якунин - Forbes: "Планирую покинуть РЖД" Неденежная машина: нужен ли миру еще один инфраструктурный банк Доходный пассажир: кто строит транспортно-пересадочные узлы в Москве

Ко дну: что ждет рынок московской недвижимости

Ирина Грузинова корреспондент Forbes
Фото Ильи Питалева / РИА Новости
В прошлом году цены на московскую недвижимость рухнули почти на треть. Чего ожидать в 2016 году?

«Всю свою личную недвижимость я выставил на продажу,  рассказывает владелец небольшой брокерской компании, которая работает на этом рынке.  Если продам  через год куплю вдвое дешевле». Своим сотрудникам он каждый день говорит, что все будет хорошо. 

Примерно так же ведут себя другие участники рынка недвижимости. «Высока вероятность, что динамика курса доллара в 2016 году в общих чертах повторит прошлогоднюю: резкий рост в начале года, спад в весенние месяцы, стабилизация на минимальных отметках летом, а затем — вновь динамичный осенний рост,  приводятся в пресс-релизе слова управляющего партнера Savills в России Дмитрия Халина.  Таким образом, тратить долларовые сбережения на элитные новостройки наиболее выгодно либо сейчас, либо осенью». 

Нужно ли тратить долларовые сбережения? Что на самом деле происходит на московском рынке недвижимости и чего нужно ждать?

Квадратный метр подешевел в долларах почти на 30%

Если считать в сравнении с пиковым 2013 годом, цены упали вдвое. Такие данные приводит аналитический центр irn.ru. Речь идет о вторичном рынке Москвы; если считать в рублях, то снижение будет менее драматичным — на 14%. 

В сегменте новостроек от января к январю цена практически не изменилась, однако в течение года демонстрировала резкие скачки. В январе 2015 года средняя цена московских новостроек, по данным «Метриум Групп», составляла 147 000 рублей за кв. м. К июлю она скакнула на 9%, до 160 000 рублей. 

За счет чего? В марте правительство приняло решение удерживать ипотечную ставку на уровне не выше 12%. Для этого, по данным Минстроя, в федеральном бюджете было зарезервировано 9 млрд руб, предназначенных банкам для возмещения разницы между фактической и требуемой ставками. Это подействовало: в апреле началось оживление рынка, радуется министр строительства России Михаил Мень. Однако после летнего падения цен на нефть и роста курса доллара стоимость метра снова упала и сейчас составляет 148 000 рублей. 

Объем предложения — рекордный с докризисных времен

По данным «Метриум Групп», количество выставленных на продажу квартир в недорогих новостройках за год выросло на 80%, их продается 14 000. В сегменте бизнес-класса рост составил 43% (12 000 квартир). Это значит, что застройщики выставили на рынок больше жилья, чем когда-либо с 2009 года, причем почти половина из них — дорогой бизнес-класс.  Рынок затоварен. 

А что спрос?

По словам Марии Литинецкой, управляющего партнера «Метриум Групп», покупатель больше не интересуется новостройками в Новой Москве, потому что может за те же деньги купить квартиру в пределах МКАД. По данным Литинецкой, за год спрос  в Новой Москве упал на 38%, а в «старой» — вырос на 63%. По итогам трех кварталов количество зарегистрированных договоров долевого участия (ДДУ) в Новой Москве составило 7200, а в Москве — 6700. Для сравнения, в 2014 году цифры были 11 700 и 4100. 

Скидки — 20%

По данным ГК «Миэль», к концу 2015 года уже 90% московских квартир продавались с заметной скидкой от заявленной цены — в среднем она составляла 7-9%. По словам председателя правления «Миэль» Оксаны Вражновой, владельцы квартир из старого жилого фонда предоставляли скидки даже 15-20%. 

Застройщики самостоятельно придумывали способы оживить потребительский спрос. «По закону только банк может выдавать ипотеку и вообще заниматься кредитованием, поэтому мы стали  придумывать всякие программы, называли их ссудами и рассрочками в рамках разных акций, которые по факту являются аналогами ипотеки и с более низкой ставкой», — рассказывает представитель одной из крупнейших девелоперских компаний Подмосковья. 

Девелоперы дорогого жилья строят дешевое

Девелоперы, исторически занимавшиеся застройкой бизнес-класса и элитной недвижимостью, уже начинают искать проекты в сегменте эконом. «В 2016 году спрос будет формироваться вокруг объектов экономкласса», — говорит Юлиан Гутман, директор департамента новостроек «ИНКОМ-Недвижимость».

Еще в прошлом году Леонид Казинец, владелец компании «Баркли», заявлял, что изменит стратегию. «Баркли», известная клубными домами на Остоженке, будет строить жилье экономкласса в Подмосковье. Казинец объявил о старте шести новых проектов общей площадью больше 600 000 кв. м, и только один из них будет элитным, остальные — проекты экономкласса за пределами МКАД. 

Компания Capital Group, построившая в Москве несколько десятков жилых комплексов бизнес-класса, также заявила о запуске проекта массовой застройки почти 700 000 кв. м жилья в Митино. «Мы понимаем, что сегодня наиболее перспективный сектор — это экономкласс», — поясняет Forbes официальный представитель компании. 

Чего ждать от 2016 года? 

Опрошенные Forbes эксперты сходятся на том, что цены на недвижимость продолжат снижаться, но конкретные цифры называть отказываются, ссылаясь на экономическую и политическую неопределенность. «Прогнозировать что-либо сейчас сложно, потому что слишком много неизвестных факторов: от курса валюты до вопроса о продлении госпрограммы субсидирования ипотечной ставки», — говорит Анна Соколова, директор департамента консалтинга и управления проектами «Метриум Групп». 

По ее словам, в случае если программу не продлят, то спрос на новостройки просядет на 20-30%, а цены — на 10-15%. «Средняя цена предложения в рублях будет корректироваться за счет тех объектов, цена на которые сейчас пока еще завышена, — говорит Оксана Вражнова из ГК «Миэль». — В целом по итогам 2016 года мы можем ожидать небольшое снижение рублевых цен в пределах 5-10%».

ГК «ЛСР», один из крупнейших застройщиков жилья экономсегмента на рынке Москвы и Санкт-Петербурга, в этом году выставит на продажу 900 000 кв. м жилья в Москве, Петербурге и Екатеринбурге, из которых около 200 000 кв. м — жилье бизнес-класса. В компании ожидают рост продаж в 2016 году на 13% по сравнению с прошлым годом, то есть «ЛСР» рассчитывает продать 700 000 кв. м. «Если даже госпрограмма не будет продлена, будут другие меры по поддержке рынка», — уверен коммерческий директор ГК «ЛСР» Юрий Ильин. 

«Покупательную активность может подстегнуть отложенный спрос, который сформировался в период смутного времени 2015 года», — говорит директор департамента вторичного рынка «ИКОМ-Недвижимость» Сергей Шлома. Однако рост конкуренции все равно вынудит застройщиков в Москве постепенно снижать цены.

По словам министра строительства России Михаила Меня, к вопросу о продлении госпрограммы правительство вернется в феврале-марте. Противник продления программы — Минфин. Несколько дней назад заместитель министра финансов Алексей Моисеев заявил, что субсидирования ипотечной ставки больше не будет, но возможны другие варианты поддержки рынка.

В сегменте бизнес-класса объем предложения уже сопоставим с массовым сегментом. «Бизнес-классу для выживания придется серьезно корректировать  политику ценообразования», — говорит Юлиан Гутман из «ИНКОМ-Недвижимости». «Этот год будет непростым для рынка недвижимости», — резюмирует Оксана Вражнова из «Миэль».