Офис класса А: почему рынок коммерческой недвижимости не чувствует кризиса

В российской экономике рецессия и царит уныние? На рынке коммерческой недвижимости в 2013 году наблюдалось совсем другое настроение. По данным Colliers International, прошедший год побил рекорд 2012 года по объему инвестиций в торговые комплексы, бизнес-центры, гостиницы и склады: $8,2 млрд, больше не было за всю историю российского рынка. При этом почти на 30%, до $186 млн, выросла средняя стоимость сделки.

Продавались и покупались большие и дорогие объекты. В числе покупателей снова значатся крупные западные инвесторы. Фонд недвижимости Morgan Stanley выкупил у казахских девелоперов Capital Partners торгово-развлекательную часть комплекса «Метрополис» на Ленинградском шоссе в Москве за $1,2 млрд. Позже половину этой доли приобрел Калифорнийский пенсионный фонд CalPERS, который впервые вышел на российский рынок. Компания Millhouse Capital Романа Абрамовича купила бизнес-центр «Белые сады», по оценкам, за $740 млн. На рынке складской недвижимости состоялась рекордная сделка: группа БИН купила компанию МЛП у Виктора Вексельберга, сумма сделки, по данным Colliers, составила $900 млн. Состоялась крупная сделка за пределами Москвы и Санкт-Петербурга: компания «Росевродевелопмент» за $250 млн купила у Renaissance Construction торговый центр «Аура» в Новосибирске.

Объем инвестиций в коммерческую недвижимость в мире тоже побил рекорд 2007 года, превысив, по данным Cushman & Wakefield, $1,1 трлн. Однако в России рост вызван еще и сугубо местными факторами. Стагнация рынка ценных бумаг, призрак банковского кризиса вынуждают инвесторов возвращаться к старому консервативному инструменту — инвестициям в коммерческую недвижимость. Пугающие прогнозы о том, что госбанки, которым после кризиса 2008 года достались за долги миллионы квадратных метров, продадут их по бросовым ценам и обрушат рынок, не сбылись. Госбанкирам также, по сути, выгоден рост цен на недвижимость.

Новых лиц в тридцатке крупнейших рантье в этом году немного, а завсегдатаи рейтинга активно покупают объекты, продают их друг другу и меняются местами.

У лидеров рейтинга Зараха Илиева и Года Нисанова в минувшем году были неприятности с проверками в торговых комплексах «Москва» и «Садовод», зато на полную мощность заработал крупный торговый комплекс «Южные ворота» на МКАД, а осенью Илиев и Нисанов выкупили крупнейший в Новой Москве торговый комплекс «Лотос-сити» с площадью существующих строений свыше 350 000 кв. м. «Ташир» Самвела Карапетяна за год открыл пять больших торговых центров и продал долю в двух других. Абсолютный лидер по объему площадей — шведская компания IKEA, но она давно не открывала новых объектов. Среди новичков рейтинга фонд Morgan Stanley Real Estate Investing, купивший московский «Метрополис» и «Галерею» в Санкт-Петербурге, австрийская компания Atrium European Real Estate с крупными проектами в регионах и Millhouse Capital Романа Абрамовича.

В этом году в справке на каждого фигуранта списка мы указываем, сколько квадратных метров полезной (а не общей) площади ему принадлежит. Если цифра сравнительно невелика, а герой занимает высокое место в рейтинге, как, например, вернувшийся в список Яков Якубов, это означает, что его площади можно сдать в аренду по очень высоким ставкам. В собственности компании IKEA свыше 1,6 млн кв. м торговых площадей в успешных торговых центрах «Мега», но лишь треть из них находится в Московском регионе. А все, кроме одного, торговые комплексы лидера рейтинга группы «Киевская площадь» расположены в пределах МКАД.