Обвал спроса и рост предложения
Ограничительные меры в связи с эпидемией коронавируса обрушили спрос на арендное жилье не менее чем вдвое, говорят опрошенные Forbes эксперты и участники рынка. По сравнению с прошлым годом на рынке аренды жилья произошло падение спроса на 70%, считает заместитель директора департамента аренды «ИНКОМ-Недвижимость» Оксана Полякова. Схожие цифры называет руководитель департамента городской недвижимости НДВ Елена Мищенко — по ее словам, спрос на аренду квартир снизился «в разы, на 50-60% точно». Причем ситуация стала ухудшаться еще до введения режима самоизоляции — спрос на аренду квартир в Москве за март упал на 40%, следует из данных аналитиков «Яндекс.Недвижимости», предоставленных Forbes.
Самих квартир, наоборот, становится больше. С последней «докризисной» недели февраля предложение на рынке увеличилось на 25%, утверждает руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов. Дело не столько в повышенной активности арендодателей, сколько в росте расторжения договоров аренды и пополнении рынка объектами, которые ранее сдавались краткосрочно, объясняет он. «В условиях самоизоляции на столичном рынке найма штиль, собственники взяли паузу. Стратегия наймодателей — переждать сложный период, постараться сохранить нынешних квартирантов и удержать цены для потенциальных», — считает Оксана Полякова из «Инкома». Так или иначе, ЦИАН фиксирует, что за месяцы карантина в Москве появилось около 36 000 новых предложений по аренде недвижимости. По словам Елены Мищенко, сейчас найти или предложить варианты жилья стало гораздо проще. Некоторые сервисы, например, «Авито» и ЦИАН, дали возможность выставлять объявления бесплатно.
«Цены за год упали на 20%»
«В апреле стоимость долгосрочного найма снизилась незначительно — в среднем на 5%, рантье стараются держать цены», — говорит Оксана Полякова из «Инкома». Сервисы онлайн-объявлений фиксируют более сильное падение. ЦИАН и «Авито-Недвижимость» посчитали, что за полтора месяца цена аренды в среднем снизилась на 11%, в «Яндекс.Недвижимости» говорят о 15%. «Цены на жилье, на аренду недвижимости за год упали на 20%, — говорит Елена Мищенко из НДВ. — То, что раньше сдавалось за 40 000 рублей, сейчас можно снять за 35 000 рублей. То, что стоило 35 000 рублей, подешевело до 28 000 рублей». Однако на практике цены еще ниже, отмечает Алексей Попов из аналитического центра ЦИАН. У многих арендаторов получилось договориться с владельцами квартир о снижении арендной платы на 15-25% на период карантина или даже «до возвращения к докризисной реальности».
Динамика зависит от объекта: популярные квартиры подешевели не так сильно. «Для наиболее востребованных однокомнатных квартир ставка снизилась за тот же период на 8% — с 39 300 рублей до 36 400», — говорит Алексей Попов из ЦИАН. По его данным, 65% запросов поступает на аренду объектов со ставкой от 20 000 до 50 000 рублей в месяц, 72% ищут квартиры площадью от 31 до 60 кв. м.
Снижение доходов населения и рост безработицы
Что будет со спросом, предложением и ценами дальше? «По окончании ограничений передвижения возможны миграции нанимателей — из более дорогого в более дешевое жилье, из Москвы в Подмосковье, кто-то совсем покинет Московский регион и вернется домой, — рассказывает Оксана Полякова. — В случае оттока арендаторов предложение должно увеличиться. Объем экспозиции долгосрочного найма также может прирасти объектами краткосрочной аренды — отсутствие туристов заставляет арендодателей перепрофилироваться».
Полякова также отмечает, что летний период — это традиционно время стагнации рынка и снижения активности арендаторов. Главными причинами приближающегося застоя на рынке аналитики считают снижение доходов населения и рост безработицы. По оценкам ЦИАН, ставка аренды может снизиться в среднем еще на 10% к концу лета. Опрошенные участники рынка отмечают, что часть нанимателей захочет воспользоваться доступной ипотекой под 6,5% и перейти в категорию ипотечных покупателей. Но все агентства выражают надежду на то, что осенью за счет начала делового сезона и нового учебного периода возможен небольшой рост и реактивизация рынка.
«Москва — это одна большая сфера услуг, и как бы ни хотели нас перевести на удаленку, все равно очень многим по-прежнему нужно ходить на работу, — говорит Мищенко из НДВ. — Если к осени ситуация стабилизируется, то часть тех, кто уехал из города из-за сложной эпидемиологической обстановки, вернутся назад (речь идет как раз о тех, кто работал в сфере услуг: рестораны, кафе, салоны красоты и т. д.)».
Интерес к квартирам начинает просыпаться уже сейчас, его фиксируют онлайн-сервисы. «В апреле спрос начал восстанавливаться и сейчас отстает от показателей февраля на 10%», — говорит Анна Львова из «Яндекс.Недвижимости». «Начиная с середины апреля потенциальный спрос (число просмотров объявлений) вернулся к прошлогодним значениям, — говорит Алексей Попов из ЦИАН. — На рынке формируется отложенный спрос — на фоне снижения средних ставок многие просто мониторят рынок в стремлении найти более доступный вариант из-за упавших доходов».
Черный апрель: сколько потеряли из-за пандемии короли российской недвижимости
Черный апрель: сколько потеряли из-за пандемии короли российской недвижимости
