Арендные войны: как по-разному в России и в мире государства поддерживали арендаторов и арендодателей

Наше государство выбрало самый кардинальный подход: прямо на ходу начало менять правила игры на рынке аренды. Недавно принятый 98-ФЗ предусматривает, что в связи с пандемией арендная плата может быть изменена, а в ряде случаев договор аренды может быть расторгнут в одностороннем порядке.

Причина таких действий в том, что государство не горит желанием поддерживать арендаторов за свой счет. Это вполне укладывается в подход, когда социальные функции государства выполняет кто-то другой: за «нерабочие дни» платят работодатели, а арендаторам должны «помочь» арендодатели. Вместо мер поддержки государство «перераспределяет» риски.

При этом законы написаны так, что они не только не задают понятные правила игры (а ведь в этом и состоит цель закона), но еще больше запутывает ситуацию. Распутать ее пока не может и Верховный Суд, который выпустил уже два обзора судебной практики, посвященных пандемии, но многие вопросы так и остались без ответа.

По-прежнему непонятно, допустимо ли уменьшение арендной платы при частичной невозможности использования помещения, и что такое «размер, на который обычно снижается арендная плата в сложившейся ситуации»: кто-то снижает арендную плату на 70%, а кто-то не снижает вообще.

За все время ограничительных мер, с начала которых прошло более трех месяцев, ситуация с арендой изменилась, но не прояснилась.

В европейских странах и в США вмешательство государства в договорные отношения, как правило, ограничивается мораторием на расторжение договора в связи с неуплатой аренды. Такой мораторий действует в большинстве американских штатов, в Великобритании, в Германии и во Франции.

В ряде стран также действуют меры финансовой поддержки арендаторов. Например, принятый в США CARES Act предусматривает выделение более $2 трлн на поддержку бизнеса и граждан. Арендаторам эта помощь выделяется в виде займов и грантов для обеспечения деятельности, которые могут быть потрачены на выплату арендной платы.

В Германии предприятия могут получить гранты из Фонда экономической стабилизации, составляющего 50 млрд евро. В Сингапуре арендаторы могут рассчитывать на арендную скидку, равную полученной арендодателем льготе по налогу на имущество.

Не остались без помощи и арендодатели. В США они получат поддержку в виде отсрочки по кредитам, предоставленным по государственным программам, и в ряде случаев налоговые льготы. В Великобритании кредиторам рекомендовано предоставлять арендодателям отсрочку по ипотечным платежам на три месяца.

Ни в одной этих стран меры государственной поддержки не предусматривают изменения арендной платы. Юристы, хотя и допускают возможность ее изменение в судебном порядке, считают реальным только вариант, когда это прямо предусмотрено договором аренды в период пандемии. Высказываются различные идеи относительно того, как арендатор может попытаться уменьшить размер арендной платы и даже взыскать убытки с государства за закрытие торговых центров или ресторанов, но большинство юристов склоняется к мнению, что суды не поддержат такие иски.

Об этом же говорит и судебная практика некоторых стран. Например, ранее во Франции суды отказывались признавать эпидемию птичьего гриппа 2003 года форс-мажорным обстоятельством, оправдывающим неуплату аренды.

Стоит также отметить, что в европейских странах многие участники рынка аренды идут навстречу друг другу без государственного вмешательства. Например, во Франции операторы торговых центров приостановили взимание арендных платежей в соответствии с рекомендациями Французского национального совета торговых центров. В Великобритании отсрочка по уплате платежей по кредитам для арендодателей предоставляется на основе добровольного выполнения кредиторами рекомендаций Управления по финансовому поведению.

Разумеется, и в перечисленных странах не все безоблачно. Принимаемые государствами меры многие считают недостаточными. Основная претензия состоит в том, что эти меры распространяются далеко не на всех пострадавших от пандемии.

Тем не менее, на Западе в подходе государств к регулированию арендных отношений можно увидеть определенную логику. Правительства пытаются найти баланс между необходимым вмешательством и стабильностью оборота. При этом их вмешательство тоже направлено на сохранение стабильности — на продолжение арендных отношений даже в условиях неплатежей.

Применяемые ими меры поддержки далеки от того, чтобы забирать что-то у одних и отдавать другим. Скорее, речь идет о подпитке нижних звеньев финансовой цепочки, в которой основной удар пришелся на арендаторов. Если арендаторы не могут заплатить арендодателям, арендодатели, в свою очередь, не могут заплатить кредиторам. Поэтому самое разумное – поддерживать арендаторов, чтобы финансовая цепочка не разрывалась.

В России подход государства иной. Этот подход, по идее, должен подталкивать арендодателя и арендатора вместе искать выход из ситуации. Несмотря на это, многие участники арендных отношений ведут переговоры «до последнего патрона». Арендаторы опрометчиво рассчитывают на то, что суды будут вставать на их сторону. А арендодатели как будто не понимают, что могут добиться сохранения и взыскания арендной платы, но в итоге потерять арендаторов, которые либо закроются, либо съедут как только закончится срок аренды. Цена локальной победы в настоящем — пустые помещения в будущем. Арендаторам и арендодателям стоит как можно скорее осознать, что они плывут в одной лодке. Договорившись, они получат больше шансов преодолеть последствия «шторма».

Мнение автора может не совпадать с мнением редакции