Пузырь или перегрев: что происходит с рынком недвижимости

Ведомости/ТАСС
Ведомости/ТАСС
Власти решили продлить льготную ипотеку. Цены и продажи квартир растут рекордными темпами. Чем это грозит?

В среду, 14 октября, Владимир Путин поддержал идею продления льготной ипотеки под 6,5% до середины 2021 года. «С учетом того, что ситуация у нас складывается, в общем-то, непросто — хотя экономика восстанавливается, тем не менее, людям еще тяжеловато и отдельным отраслям экономики, в том числе и стройке... Давайте продлим эту льготу хотя бы до середины следующего года», — сказал Путин на совещании с членами правительства. Премьер-министр Михаил Мишустин подтвердил намерение правительства продлить программу до 1 июля 2021 года и для этого «быстро подготовить распоряжение». Программа, по которой можно взять ипотеку на квартиру в новостройках по пониженной ставке 6,5%, была запущена в апреле как антикризисная мера поддержки строительной отрасли. Максимальная сумма кредита в Москве и Санкт-Петербурге и областях — 12 млн рублей, в остальных регионах — 6 млн рублей. Программа должна была закончиться 1 ноября текущего года. 

За день до совещания с Путиным Минфин опубликовал проект постановления, согласно которому программу льготной ипотеки под 6,5% предлагается продлить до 31 декабря 2021 года. Из документа следует, что объем выдачи кредитов должен вырасти в три раза, с 900 млрд рублей до 2,8 трлн рублей. По предварительной оценке ДОМ.РФ и Frank RG, за девять месяцев 2020 года было выдано уже более 1 млн ипотечных кредитов на 2,7 трлн рублей — почти столько же, сколько за весь 2019 год. «В случае продления программы льготной ипотеки на новостройки может выдано более 1,5 млн кредитов на сумму около 3,7 трлн рублей», — отмечали в компании ДОМ.РФ. 

Кому нужны дешевые квартиры в Москве? Программа льготной ипотеки оживила столичный рынок

В то же время программа льготной ипотеки привела к стремительному рост цен на квартиры в новостройках. ЦБ предупреждал, что пролонгация программы может «перегреть» рынок. Бурный август с рекордными продажами уже вызывал опасения относительно дальнейшего роста цен и нехватки качественных объектов. Forbes разбирался, грозит ли рынку «ипотечный пузырь».

«Ошеломляющий сентябрь»

Продажи квартир в августе и сентября били рекорды. По данным ЦИАН, в сентябре на московском рынке новостроек было зарегистрировано максимальное число сделок ДДУ за всю историю наблюдения — более 10 000. Спрос на столичные квартиры в годовом выражении увеличился на 64%, а к июлю этого года (второй месяц после локдауна, программа льготной ипотеки уже действовала) — на 43%. «По сравнению с прошлым годом итоги нынешнего сентября еще более ошеломляющие — рост количества сделок на 73%», — подтверждает Василий Фетисов, коммерческий директор московского территориального управления группы «Эталон». По данным пресс-службы ПИК, объемы реализации в денежном выражении в третьем квартале у компании выросли на 52% по сравнению с аналогичным периодом 2019 года.

Ажиотажный спрос фиксируют и на вторичном рынке жилья. «В сентябре количество авансов, полученных за покупку вторичного жилья, выросло в сравнении с августом на 16%, за год их число увеличилось на 64% — это рекордный годовой прирост спроса для 2020-го», — говорит директор департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость Сергей Шлома. По его словам, из-за дефицита ликвидного предложения покупатели ускоряются с выходом на сделку.

Вслед за ажиотажным спросом подскочили и цены. По данным ЦИАН, в сентябре на первичном рынке Москвы 1 кв. м в среднем стоит 212 000 рублей (+0,6% к прошлому месяцу), на вторичном — 219 900 рублей (+1,9% за месяц). По данным dataflat.ru, в годовом выражении цены в Москве и области выросли на 19% и 16% соответственно. По словам Александра Пыпина, руководителя сервиса, из-за высоких продаж в сентябре (+35% в Москве и +5% в области за месяц) выручка застройщиков от продаж квартир и апартаментов превысила 120 млрд рублей, то есть была в два раза выше, чем год назад. 

«Выдача льготной ипотеки в сентябре увеличилась на треть по сравнению с августом и составила более 90% всей выдачи ипотеки на рынке новостроек», — рассказывает руководитель аналитического центра ДОМ.РФ Михаил Гольдберг. В сентябре выдано 180 000-185 000 ипотечных кредитов (+71% к аналогичному периоду прошлого года) на сумму 470 млрд рублей — вдвое больше, чем годом ранее. На вторичном рынке в сентябре выдано кредитов на 280 млрд рублей (+77% к сентябрю 2019 года), это тоже максимум за всю историю наблюдений. По словам Пыпина, доля сделок по договорам долевого участия и уступок прав требования с использованием ипотечного кредита выросла в московском регионе до 65%, а в Новой Москве превысила 74%. В комфорт-классе доля сделок по ипотеке с господдержкой в общем объеме ипотечных сделок сегодня занимает 90%. «В классе «бизнес» по своим проектам мы зафиксировали этот показатель на уровне 50%, а в пиковые периоды он достигал 70%», — подтверждает коммерческий директор Capital Group Петр Исаев.

К чему может привести продление льготной ипотеки

«Стремительный рост рынка ипотечного кредитования на фоне снижения реальных доходов населения может привести к негативным последствиям в перспективе нескольких лет и потребовать существенных прямых или косвенных затрат из бюджета на «успокоение» попавших в сложную финансовую ситуацию домохозяйств за счет всех остальных налогоплательщиков», — заявляет Александр Пыпин. По словам Шломы, после резкого роста спроса этой осенью с большой вероятностью может наступить период стагнации — многие покупатели уже решат свои жилищные вопросы. Соответственно, цены упадут. Геннадий Дикалов, коммерческий директор ГК «МИЦ», говорит, что продление льготной ипотеки на 2021 год может привести к дефициту представленных на рынке лотов. По данным «Авито-Недвижимость», темпы ввода новых объектов уже замедлились в этом году из-за весеннего карантина и выжидательной позицией девелоперов.

Ипотека даром: выгодно ли брать кредиты на жилье «по нулевым ставкам»

Системные игроки рынка видят спасение в пролонгации льготной ипотеки. «По нашей оценке, прекращение программы может снизить спрос на ипотеку. Продление условий господдержки стабилизирует его, так как отчасти текущий ажиотаж связан именно с желанием «успеть» воспользоваться льготными условиями», — ответили на запрос Forbes в пресс-службе ВТБ. «В случае продления ажиотаж на первичном рынке пойдет на спад. Спрос распределится на большем временном промежутке, клиенты не будут так спешить со сделкой, как сейчас. Как следствие, девелоперы пересмотрят ценовую политику и рост цен замедлится», — объясняет руководитель аналитического отдела ЦИАН Алексей Попов. 

О полноценном пузыре пока говорить рано, считают опрошенные Forbes эксперты. «Я не могу сказать, что на вторичном рынке жилья столицы сейчас надувается ценовой пузырь. Да, цены растут, но не настолько сильно, чтобы это можно было назвать пузырем (скажем, не в два-три раза) — это немного перегретый рынок», — отмечает Шлома из «ИНКОМ-Недвижимости». Попов считает, что ситуация не становится критической как раз из-за низких ставок по ипотеке, которые помогают преодолевать разрыв между покупательской способностью и стоимостью недвижимости. «Доля «плохих» кредитов не растет (уровень просроченной задолженности по ипотечным кредитам составляет по России 0,9%), а общий объем кредитования не превышают 10% от ВВП, тогда как в европейских странах доля доходит до 30-40%», — объясняет он. По мнению Попова, повторение американского ипотечного кризиса 2008 года в России маловероятно, так как гипотетический дефолт по ипотечным облигациям почти никак не повлияет на устойчивость финансовой системы. 

Дополнительные материалы

По стандарту: в каких домах мы будем жить через 5 лет