Больше чем мода: как коворкинги потеряли треть выручки, но переманили клиентов бизнес-центров

Фото  Fabian Sommer / picture alliance via Getty Images
Фото Fabian Sommer / picture alliance via Getty Images
В коворкингах уже давно можно встретить не только одиночек-фрилансеров, но и сотрудников крупных компаний. Несмотря на локдауны 2020 года и падение доходов, рынок коворкингов вырос минимум на четверть и готовится отвоевать значительную долю рынка у традиционных офисов

Несмотря на пандемию, ставшую испытанием для всего офисного рынка, коворкинги в 2020 году не потеряли своей популярности. Часть площадей ушла с рынка — по оценке руководителя департамента офисной недвижимости Cushman & Wakefield Натальи Никитиной, в прошлом году сетевые операторы закрыли около 14 000 кв. м коворкингов, или 6% от всего рынка. Но, по словам Никитиной, крупные операторы, между которыми поделена основная часть рынка, сумели снизить вакантность на работающих площадках и заявить о новых открытиях, причем чаще всего речь шла о площадках built-to-suit (построенных под заказ конкретного клиента).

По данным Cushman & Wakefield, рост сегмента гибких офисов по итогам 2020 года составил 29% — общая площадь московских коворкингов увеличилась с 187 000 до 249 000 кв. м. По оценке директора направления бизнес-аналитики CBRE Клавдии Чистовой, за 2020 год предложение на рынке коворкингов выросло примерно на 20%. Это, впрочем, скромнее, чем в 2018 и 2019 годах, когда рынок вырос на 43% и 39%, отмечает эксперт.

Еще одно следствие нескольких месяцев локдауна — операторы потеряли значительную часть выручки, но цены так и не подняли. Зато из-за ставшей нормой удаленки и желания сэкономить на аренде крупные корпорации обратили внимание на коворкинги, ранее бывшие модным местом для фрилансеров. Игроки рынка отмечают, что свою роль сыграло и традиционное нежелание крупных офисных рантье идти навстречу клиентам и снижать ставки аренды.

Опрошенные Forbes эксперты и игроки рынка оптимистичны и прогнозируют рост рынка в будущем.

Коворкинг как бизнес-культура: топ-10 офисных площадок Москвы

Падение и рост

Опустевшие весной 2020 года коворкинги начали заполняться в третьем квартале. По данным JLL, с апреля по сентябрь вакантность рабочих мест по некоторым проектам достигала 100% (если и был спрос, то на небольшие изолированные офисы на 2-4 человека), но уже в ноябре в гибких офисах Москвы она составляла 25%. «Непростой для бизнеса год заканчивается на позитивной волне — более 85% рабочих мест заняты арендаторами», — говорит Георгий Голенев, соучредитель и генеральный директор сети рабочих пространств «Ключ» (13 объектов общей площадью 60 510 кв. м). «Все, что было построено нами в 2020 году и запущено, сдано полностью. Вакантность была нулевой. Из-за пандемии коронавируса некоторые наши проекты стартовали позже, но к концу года мы ликвидировали отставание», — уверяет генеральный директор сети корпоративных коворкингов CEO SPACES Гурген Шекоян (пять объектов общей площадью 25 000 кв. м).

«По состоянию на декабрь на площадке Work`n`Soda Сухаревская — вакансия 30%, на открытой в сентябре площадке Work`n`Soda Менделеевская — 50%, — отмечает основатель и CEO сети коворкингов Work`n`Soda Сергей Сикеев. — По сравнению с третьим кварталом динамика ухудшилась, в октябре наблюдался даже небольшой отток резидентов». Сикеев связывает это с ухудшением эпидемиологической обстановки в Московском регионе и негативной повесткой в СМИ.

Цены на коворкинги сохранились на уровне прошлого года. «В течение 2020-го мы не зафиксировали массового сокращения запрашиваемых ставок аренды, однако некоторые операторы предлагали специальные условия на ограниченный срок», — говорит Клавдия Чистова. По данным CBRE, в среднем один нефиксированный рабочий месяц (работники занимают свободные места, а не заранее забронированные) по базовому тарифу стоил 15 650 рублей, фиксированный — 23 600 рублей, рабочий месяц в офисах с обслуживанием — 26 100 рублей.

Операторы подтверждают статистику. «Цены на гибкие офисы остались на прежнем уровне, хотя тенденция до пандемии предполагала их рост за счет повышенного спроса. Но для некоторых текущих резидентов и на некоторых отдельных площадках мы снизили стоимость. Но, опять же, это временное явление и в будущем, когда закончится кризис, на рынке будут повышаться цены на гибкий формат», — заявляет Голенев из «Ключа». «Базовая ставка за рабочее место осталась неизменной, но средняя ставка аренды упала процентов на 30% — мы шли навстречу арендаторам и делали им скидку. Выручка в 2020 году была меньше прогнозируемой на 30%», — говорит Гурген Шекоян из CEO SPACES. «Мы не меняли стоимость наших услуг, однако во время первой волны предоставили скидку текущим клиентам, постепенно уменьшая ее размер в первые летние месяцы. По сравнению с IV кварталом 2019 года наша выручка сократилась на 12,5%, по итогам года — на 39%», — говорит Светлана Постникова, директор коворкинга #tceh.

Миллиардеры и хипстеры: зачем участники списка Forbes инвестируют в коворкинги

Гости из корпораций

Пандемия изменила портрет типичного клиента коворкингов. «Еще в прошлом году мы заметили на рынке общий тренд на укрупнение состава арендаторов, кризис только усилил тенденцию», — рассказывает Голенев. Если раньше клиенты арендовали в коворкингах «Ключ» порядка 50 мест, то теперь эта цифра выросла до 200-400 рабочих мест. С начала пандемии повышенный спрос со стороны корпоративных компаний наблюдает и генеральный директор российского филиала сети WeWork Михаил Коноплев. По его словам, во II квартале на долю корпоративных клиентов впервые пришлось более половины основной выручки компании, а в июне крупные компании составили 65% среди новых арендаторов сети.

Сикеев также выделяет новый тип клиента — сотрудники компаний, чьи офисы были переведены на удаленный режим работы (как отдельные сотрудники, так и целые подразделения). Эти компании закрыли свои офисы и теперь с периодичностью до трех раз в месяц проводят командные встречи в коворкинге. Востребованы стали переговорные и офисы на день, рабочие места в формате hot-desk (плавающие рабочие места. — Forbes), закрытые телефонные будки, оптимальное количество столов (а не свободные квадратные метры).

По словам Шекояна, до пандемии компании обращались к гибким офисным пространствам, когда планировалось расширение бизнеса, теперь — при сокращении. «Коворкинг нужен был компании на вырост, под развитие и привлечение новых сотрудников. Сейчас гибкие офисы выбирают, когда нужно адаптировать свой офис под новые реалии, сопряженные с сокращением сотрудников, переводом их на удаленку, сворачиванием некоторых планов по развитию. Например, компания из 300 сотрудников рассматривает гибкий офис на 150 рабочих мест с возможностью добавлять или сокращать количество мест в любой момент», — приводит он пример.

Коворкинг в стандартном понимании (открытое пространство с рабочими местами) уже зачастую либо представляет собой небольшую часть инфраструктуры, либо отсутствует вовсе, подтверждает Мария Зимина, директор департамента офисной недвижимости Knight Frank. «Крупные компании и активно развивающиеся организации все чаще отдают предпочтение закрытым опенспейсам «под себя», которые располагают внутренней инфраструктурой и создаются согласно требованиям компании-арендатора. То есть у арендатора своя кухня, общие зоны, которыми не пользуются другие арендаторы», — заключает Никитина.

Общее место: шесть мифов о работе в коворкингах

Офисные захватчики

По мере восстановления деловой активности спрос на гибкие офисные пространства будет увеличиваться, считают эксперты. Новые офисы будут становиться альтернативой долгосрочной аренде или удовлетворять краткосрочную потребность в дополнительных площадях, считает Клавдия Чистова из CBRE. Рынок продолжит расти, однако существенно меньшими темпами, а операторы будут стремиться к сделкам по системе built-to-suit, при которых пространство создается и конфигурируется под конкурентную компанию, а не выходит на спекулятивный рынок, предполагает Мария Зимина.

«Общая площадь площадок, заявленных к открытию в 2021 году, составляет 135 000 кв. м, а с учетом потенциально нового предложения 2020 года объем рынка увеличится до 383 000 кв. м. Таким образом, доля гибких офисов от общего офисного предложения может составить 2%», — говорит Наталья Никитина из Cushman & Wakefield. По словам основателя Work`n`Soda Сергея Сикеева, завершение кризиса еще впереди, поэтому оптимизация офисных пространств с выбором в пользу коворкингов продолжится. По его мнению, в ближайшие десять лет доля корпоративных коворкингов, смарт-офисов и сервисных офисов может вырасти до 20%.

«Для коворкингов это был тяжелый год, — рассуждает Сикеев. — В условиях падения спроса на услуги коворкинга фактически до нуля при первой волне пандемии и при сохранении издержек на содержание площадок в виде арендной платы и платы за коммунальные и эксплуатационные услуги коворкинги находились на грани выживания. Но для всего рынка коворкингов в глобальном смысле этого слова это успешный год — он привел к окончательному формированию рынка, трансформировав его из модного места в бизнес-необходимость».

О чем говорят стены, куда приведет разметка: как будут выглядеть общественные пространства после пандемии