Все на складе: как рынок коммерческой недвижимости переболел коронавирусом

Фото Pedro Vilela / Getty Images
Фото Pedro Vilela / Getty Images
Менее всего в пандемию пострадали life-style торговые центры и районные ТЦ, остальным придется меняться, считает директор практики по сопровождению сделок в сфере недвижимости PWC Саян Цыренов: по прогнозам, на уровень выручки 2019 года торговые центры в России выйдут только в 2022-м

Прошедший 2020 год начинался очень многообещающе для российского рынка коммерческой недвижимости: ставки аренды и цены продаж постепенно росли почти во всех сегментах, большинство аналитиков давали радужные прогнозы для девелоперов и инвесторов. Однако пандемия коронавируса COVID-19, как и следует классическому «черному лебедю», внезапно смешала всем карты и фактически поменяла правила игры. Большинству, кто не был готов оперативно приспосабливаться к новым правилам, пришлось частично пожертвовать прибыльностью своего бизнеса, а для некоторых компаний, кто и так был не в форме, COVID-19 стал опасным для жизни.

Наиболее тяжело пандемия и связанные с ней ограничения отразились на рынке торговой и гостиничной недвижимости. Гостиничную недвижимость государство сразу отнесло к числу пострадавших: было очевидно, что во всем мире индустрия туризма и путешествий оказалась под значительным ударом.

Всемирно известный сервис по аренде автомобилей Hertz и несколько авиакомпаний по всему миру объявили о начале процедуры банкротства, однако небольшое число таких случаев скорее говорит о том, что эти компании уже испытывали серьезные проблемы на операционном уровне. В России гостиничные операторы и собственники отелей пережили пандемию, но им пришлось очень нелегко без выручки в период полного локдауна, когда заполняемость стремилась к нулю, а операционные расходы еще были значительными. Сейчас индустрия курортных отелей быстро восстанавливается в результате смещения спроса в сторону внутреннего туризма, но городские отели еще долго будут испытывать проблемы в связи со значительным падением количества деловых поездок.

Звезды у Кремля: кто строит люксовые отели в самом центре Москвы и почему сейчас

В сегменте торговой недвижимости первыми начали действовать ретейлеры, что чуть не привело к принятию закона, дающего право выхода из договора практически всем арендаторам в торговых центрах. В итоге была принята компромиссная редакция, дающая право выйти из договора только предприятиям малого и среднего бизнеса, что позволило выдержать баланс интересов сторон и избежать массового банкротства собственников торговых центров. Но и помимо этого, COVID-19 более всего повлиял на торговый сегмент, усилив и ускорив тенденцию к онлайн-шопингу, чего не смогли пережить ряд ретейлеров, в том числе и многолетний Debenhams.

При этом надо помнить, что проблемы ретейлеров — это и проблемы собственников торговых центров. Смена предпочтений в потреблении и растущая вакансия в торговых центрах толкают их к изменениям. Все больше говорят о торговых центрах как о центрах времяпровождения и о шопинге как стиле жизни, а для всего жизненно необходимого есть онлайн-ретейл либо магазин у дома. Именно поэтому менее всего в пандемию пострадали life-style торговые центры и районные ТЦ, остальным придется меняться, так как, по прогнозам некоторых игроков, на уровень выручки 2019 года торговые центры в России выйдут лишь только в 2022 году.

Несколько особняком стоит рынок офисной недвижимости, где в 2018 и  2019 годах стала очевидна тенденция постепенного вымывания вакантных площадей растущим спросом вкупе с очень низкими объемами нового строительства. Данная ситуация привела к тому, что в 2020 год московский офисный рынок вошел с рекордно низкой вакансией и растущими ставками. Однако после начала пандемии активность арендаторов значительно снизилась, и стало очевидно, что рынок офисной недвижимости фактически остановился. И если рынок класса А в целом не демонстрирует значительного роста вакансии, то в классе B уже очевиден рост вакантных площадей, особенно заметный в абсолютных значениях.

Проблемы бизнеса, связанные с пандемией, в первую очередь сказываются на более слабых арендаторах, которые традиционно находятся в менее качественных помещениях и связаны менее качественными договорами аренды. Это подтверждает сейчас рынок, где сильнее всего страдают собственники объектов класса B и С. В более качественных бизнес-центрах класса А и B+ долгосрочные контракты не дадут возможности сразу увидеть изменения в индустрии, но постепенно становится очевидно, что офисное пространство также будет меняться для арендаторов на пространство для коллаборации и общения, а не только для размещения рабочих мест. Этот тренд также будет ускорен и усилен пандемией, но его результаты в полной мере мы увидим через два-три года. 

С вещами на выход: почему пандемия повлияла на ТЦ, но не на продажи одежды и обуви

Фактически единственным бенефициаром пандемии среди всех сегментов коммерческой недвижимости стала складская недвижимость. Бурное развитие онлайн-ретейла привело к значительному росту спроса на складские площади на рынке, где и так не было высокой вакансии. Рынок складов продолжает демонстрировать большие объемы транзакций, и это стимулирует рост ставок аренды и цен продаж. В результате складская «тихая гавань» стала привлекать большинство инвесторов, заинтересованных в недвижимости, что уже вылилось в конкуренцию за качественные активы, рост цен и, соответственно, снижение предлагаемой доходности. 

За этот странный год изменилось многое, и, конечно, изменились предпочтения инвесторов. После нескольких месяцев спада активности и погружения в операционные процессы инвесторы начинают возвращаться к сделкам. По объемам транзакций в 2020 году в России складской сегмент постепенно вырывается вперед. Инвесторы продолжают верить в качественные офисы в развитых деловых ­субрынках, а также в доказавшие свою устойчивость ретейл-активы, то есть в первую очередь в районные торговые центры.

При этом интересно, что недавнее совместное исследование PwC и Urban Land Institute «Новые тенденции на рынке недвижимости 2021» показало, что в Европе так называемый Digital Switch, или повсеместный переход на цифру, привел к росту популярности таких новых сегментов недвижимости, как дата-центры, коммуникационные вышки и объекты новой энергетики, а фокус на здоровье обратил внимание на недвижимость, связанную с медициной и фармацевтикой. Эти новые нишевые рынки пока не популярны в России, но, возможно, инвесторам стоит обратить на них внимание. 

Дополнительные материалы

Короли российской недвижимости — 2021. Рейтинг Forbes