Спрос снижается
По данным Циан, количество сделок на рынке новостроек в Московском регионе в III квартале снизилось на 17% (было заключено 37 500 сделок против 45 600 во II квартале). Год назад на волне ажиотажного спроса, подстегиваемого льготной ипотекой, покупатели и продавцы заключили на 5% сделок больше.
Очевидно падает спрос на новостройки в Московской области. «В годовой динамике продажи в новостройках Москвы выросли на 1,4%, тогда как в области снизились на 13,5%», — говорит руководитель аналитического центра Циан Алексей Попов.
«Основной драйвер притяжения покупателей сейчас, как бы парадоксально это ни звучало, — снижение спроса, — рассуждает директор «Этажи Прайм» Ригина Гордеева. — Многие понимают, что снижающийся спрос — это возможность приобрести квартиру на специальных условиях как от застройщиков, так и от банков. Многие банки расширили свои ипотечные программы. В них теперь попали и те, кто до этого находился в серой зоне: низкий доход, ограничения по возрасту, отсутствие первоначального взноса».
На снижение спроса могут повлиять и другие факторы. Директор департамента вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость» Сергей Шлома предполагает, что в случае повышения Центробанком ключевой ставки до 7-7,5% ипотечная может приблизиться к критической для покупателей вторичного жилья отметке — 10%, а ставки по вкладам станут не ниже 6% годовых. «Очевидно, что данная мера снизит спрос на вторичное жилье, согласно двум определяющим параметрам: увеличение ипотечной ставки и повышение доходности банковских вкладов. Первый фактор способен отнять у нас 10% покупателей, а второй может увести с рынка порядка 20% участников», — говорит эксперт.
Предложение растет
По данным Циан, объем предложения вырос на 15% по сравнению со II кварталом. По итогам III квартала 2021 года на первичном рынке Московского региона продавалось 74 000 квартир и апартаментов, что на 8% больше, чем год назад, и на 15% больше, чем в конце II квартала 2021 года.
Эту динамику подтверждают и застройщики. «На сентябрь 2020 года в Московском регионе у компании было девять проектов с активными продажами, на сентябрь 2021 года — уже 15», — признается директор по продажам группы «Самолет» Кирилл Храпов.
По данным Циан, в июле стартовали продажи сразу 14 новых жилых комплексов в целом по Московскому региону — это максимум с начала года. В августе — всего четыре (минимум с начала года). Но в сентябре открылись продажи уже в девяти жилых комплексах. По итогам III квартала на рынок вышли на четыре жилых комплекса больше, чем за аналогичный период прошлого года, и на девять больше, чем за III квартал текущего.
По данным аналитического центра «Инком-Недвижимость», объем предложения на вторичном рынке жилья старой Москвы по итогам сентября увеличился на 6%, в годовом выражении — на 7%. По данным Avito, число объявлений на платформе о продаже новых квартир в Москве увеличилось на 41% год к году и на 7% за месяц. Что касается вторичной недвижимости, то там количество предложений выросло на 38% и 6% соответственно.
Цены притормаживают
На первый взгляд, снижение спроса и рост предложения не сказываются на ценах. В III квартале средняя цена квадрата в Московском регионе выросла на 12%, за год — на 32%, говорит Попов из Циан.
Но руководитель проекта Dataflat.Ru Александр Пыпин подчеркивает — темы роста все же иные. «Если за I квартал рост средней цены квадратного метра (по реализованным лотам) составил 7%, за II квартал — 6%, то с июля по сентябрь 2021-го средние цены реализованных квадратных метров выросли символически — на 1%».
По словам главного аналитика ГК «Миэль» Екатерины Бережновой, средняя цена по новостройкам в сентябре в месячном выражении выросла на 2,8%. При этом средняя площадь реализованного лота сократилась на 2%, говорит эксперт.
Надежда на сезонный рост
Несмотря ни на что, опрошенные Forbes эксперты прогнозируют дальнейшее нарастание спроса и рост цен. «Осень — активная пора на рынке недвижимости, и резкого падения цен ждать не стоит, — уверена Бережнова. «Плавное возвращение высокого спроса придется на пик деловой активности ноября и декабря. Корректировка цен на повышение будет до 7-10%, если не вмешается локдаун», — говорит заместитель директора департамента новостроек «Инком-Недвижимости» Валерий Кочетков.
«Октябрь-декабрь — сезон наиболее высокой покупательской активности. По нашим оценкам, в IV квартале спрос будет сопоставим с показателями прошлого года, за исключением, пожалуй, рекордного прошлогоднего октября», — говорит Тумайкина. «Рост издержек девелоперов, инфляция и растущая себестоимость строительства как минимум сохранят цены в новостройках на достигнутых отметках. Спрос сейчас ниже, но в конце года на фоне вывода на рынок новых проектов, мы прогнозируем, он еще вырастет. Низкий же сезон следует ожидать традиционно в начале года», — заключает Гордеева из «Этажи Прайм».
Сдержанные прогнозы дают аналитики Циан и Dataflat.Ru. «Сжатие спроса и рост предложения должны привести к стабилизации средних цен, — говорит Попов. — Застройщики будут не так активно их повышать, как на протяжении последнего года».
«Изменение цен будет зависеть от темпов вывода на рынок новых корпусов и проектов, — считает Александр Пыпин. — При этом на данном этапе трудно предсказать, как поведут себя участники рынка: будут активно выводить новые корпуса и ЖК, что может привести к локальной коррекции цен, либо притормозят вывод, что может привести к сохранению роста цен на уровне около 0,5%-1% в месяц».