К сожалению, сайт не работает без включенного JavaScript. Пожалуйста, включите JavaScript в настройках вашего броузера.
Рассылка Forbes
Самое важное о финансах, инвестициях, бизнесе и технологиях

Новости

 

Запасной аэродром: покинут ли западные компании подсанкционные офисы

Фото Дмитрия Тернового для Forbes
Фото Дмитрия Тернового для Forbes
Ряд владельцев крупных бизнес-центров в России попали под те или иные санкции, а представители иностранных компаний, арендующие площади в этих офисах, рискуют стать нарушителями санкционного режима. Они ищут возможности снизить эти риски. Какие есть пути и существует ли волна «санкционной миграции», разбирался Forbes

Представители иностранных компаний изучают возможность переезда из офисов, собственники которых попали под санкции, рассказали Forbes несколько участников рынка. О рисках, связанных с арендой «санкционной» недвижимости, ранее писала Financial Times. По данным издания, избежать негативных последствий пытаются арендаторы площадей в бизнес-центрах, принадлежащих компании Millhouse, из-за персональных санкций, наложенных на ее владельца Романа Абрамовича.

По словам опрошенных Forbes участников рынка, иностранные арендаторы действительно ищут новые помещения «с низким санкционным риском», однако прежние договоры пока массово не расторгаются, все находятся на стадии оценки рисков. 

Ряд российских компаний, попавших под разные пакеты санкций, владеют офисной недвижимостью. Это, например, ВЭБ.РФ, структуры банков ВТБ и «Открытие», компания Millhouse и т. д. По данным ricci, портфель офисной недвижимости Millhouse составляет порядка 439 000 кв. м, основной офисный объект ВЭБ.РФ — «Новинский, 31» (78 000 кв. м), офисные площади «ВТБ Арена Парк» составляют 45 000 кв. м, а принадлежащий банку «Открытие» БЦ «Легион» суммарно имеет площадь 187 900 кв. м. То есть в совокупности речь идет о 750 000 кв. м. 

 

Общий объем качественной офисной недвижимости в Москве, по данным Knight Frank, составляет 17,6 млн кв. м, из них 5,1 млн кв. м относятся к классу А, 12,5 млн кв. м — к классу В. «Таким образом, большая часть рынка находится в собственности или управлении у «несанкционных» арендодателей», — делает вывод директор, руководитель отдела услуг корпоративным клиентам CORE.XP (ранее CBRE) Юлия Башмарина.

«Арендаторы зарядили брокеров»

Миграция из «санкционных» офисов если состоится, то вряд ли будет масштабной, говорят опрошенные эксперты. Пока иностранные представительства просто прощупывают рынок.

«Брокеры вызванивают тех собственников коммерческой недвижимости, которые не под санкциями. Цель — снять помещение в течение двух недель и менее. У многих иностранных компаний появились ограничения на работу с санкционными собственниками в России», — рассказывает собственник офисной недвижимости. Forbes попытался связаться с несколькими арендаторами, но никто из них не пожелал прокомментировать ситуацию.

«Международные клиенты к нам обращались, так как не могут платить этим [попавшим под санкции] собственникам арендные платежи. Многие смотрят альтернативу, но пока релокации не случилось, так как большинство не могут выйти из текущего договора и находятся в переговорах с текущим арендодателем», — описывает ситуацию партнер, руководитель департамента офисной недвижимости Commonwealth Partnership (ранее Cushman & Wakefield) Наталья Никитина.

«Безусловно, проблема такая есть, и компании вынуждены рассматривать варианты для переезда, но при этом предпочтительный сценарий для многих — остаться в текущем здании. И тут уже собственники объектов пытаются придумать варианты, как сделать так, чтобы здания были за периметром санкций», — поясняет представитель крупной консалтинговой компании.

 

«Арендаторы зарядили брокеров на поиск альтернативных площадей, чтобы иметь запасной аэродром на случай, если от головной компании прилетит команда срочно разрывать договор с «санкционным» офисом. Но на самом деле никто не хочет тратиться на переезд, все ищут способ сохранить помещения за собой, и собственники им в этом помогают», — добавляет брокер офисной недвижимости.

Участники рынка отметили, что данную проблему арендаторы и собственники помещений действительно решают совместными усилиями, а разрыв договоров представляется крайней мерой.

«Все профессиональные девелоперы структурируют свой бизнес, чтобы избежать рисков. Много зданий принадлежит не российским, а кипрским компаниям», — отмечает представитель крупной компании — брокера недвижимости.

Съезжают те, кто уходит из России 

«В зоне риска компании, так или иначе связанные с лицами или компаниями, находящимися под санкциями, такими как Millhouse (Роман Абрамович), ВЭБ.РФ, структуры ВТБ», — перечисляет партнер «ricci | офисы» Дмитрий Жидков.

По его словам, даже в этих компаниях ситуация не выглядит однородной. «Немецкий нефтехимический холдинг BASF, например, договаривается о том, что не будет переезжать в новый офис, который находится в «ВТБ Арена Парке». В то же время портфель арендаторов Millhouse находится в более-менее стабильном положении», — объясняет Жидков.

BASF в апреле прошлого года арендовал в «ВТБ Арена Парк» 4600 кв. м, начал ремонтные работы и подготовку офиса к переезду, но, по данным Жидкова, отказался от переезда. В конце апреля BASF заявил о планах до конца года прекратить деятельность в России.

Forbes направил запрос в «ВТБ Арена Парк», BASF и Millhouse, но на момент публикации не располагал ответами компаний.

«Также известно, что компания Honeywell уже решила данный вопрос и покинула бизнес-центр «Легион III» (принадлежит попавшему под санкции банку «Открытие)», — добавляет Юлия Башмарина.

Honeywell в марте заявила о приостановке деятельности в России, на запрос Forbes в компании не ответили, однако в качестве адреса на официальном сайте значится не БЦ «Легион III», а БЦ «Смоленский пассаж».

Еще несколько компаний потенциально могут переехать в обозримом будущем, прогнозирует Жидков. «ВЭБ.РФ владеет БЦ «Новинский», где основной пул арендаторов составляют международные компании, например «Сахалин Энерджи», Glencore, Samsung, «Салым Петролеум». Варианты для переезда в здания собственников, которые не попали под санкции, активно рассматривают только Glencore и «Салым Петролеум», остальные компании ищут пути, чтобы остаться», — полагает он.

 

«Мы не имеем права раскрывать условия аренды и прочую информацию о текущих договорах аренды», — заявил представитель администрации БЦ ВЭБ.РФ (Новинский, 31) в ответ на запрос Forbes. По его словам, на данный момент БЦ заполнен на 96%. Forbes направил запрос в Glencore и «Салым Петролеум», но на момент публикации не получил комментария.

По данным ricci, BASF арендовала в «ВТБ Арена Парк» 4600 кв. м, площадь Glencore в «Новинском, 31» — 700 кв. м, а «Салым Петролеум» арендует там же 1500 кв. м.

Способы остаться

Большинство иностранных арендаторов не стремятся покинуть «санкционные» офисы любой ценой, поэтому они совместно с арендодателями ищут варианты снижения рисков, говорят опрошенные эксперты. «Что мы видим: компания начинает смотреть альтернативы, но затем арендодатель находит возможности сделать так, чтобы объект был вне санкционных историй. Все счастливы, альтернативы не нужны», — поясняет представитель консалтинговой компании.

Ряд компаний подстраховались заранее, добавляет брокер коммерческой недвижимости. По его словам, много зданий официально принадлежат не российским, а кипрским компаниям, то есть прямой связи между попавшими под санкции лицами и арендодателем не прослеживается.

Еще одним вариантом может стать внесение объекта недвижимости в ЗПИФ, полагает генеральный директор Accent Capital Марина Харитонова. «Российские инвестиционные паи — долевые инструменты, учет которых производится не в открытых реестрах, а на закрытых финансовых счетах регистраторами. Иностранные регуляторы, которые отвечают за вопросы введения санкций, смогут получить эту информацию только в том случае, если российские регуляторы дадут им на это добро», — поясняет она.

 

Санкционные риски в договорах

После 2014 года стало принято оговаривать санкционные риски в договорах, в том числе и договорах аренды, рассказывает юрист из международной юридической фирмы. По его словам, чем крупнее собственник бизнес-центра, тем выше вероятность, что арендатор попросит включить пункт о санкциях в договор аренды. «О них просили не только иностранные компании, но и российские, работающие на международных рынках», — уточнил собеседник Forbes.

«Действительно, еще с 2014 года многие международные арендаторы стремятся прописывать санкционные риски в графе «Форс-мажор». Это также позволяет безболезненно выйти из договора без выплаты неустойки», — добавляет  Харитонова из  Accent Capital.

Как эта практика выглядит в договорах, Forbes объяснил советник Birch Legal Никита Бутенко. «В конце 2021-го — начале 2022 года один европейский клиент рассматривал возможность арендовать площадку на территории крупного российского промышленного предприятия (арендодатель). Учитывая статус арендодателя, был риск, что он в определенный момент может стать «санкционным» лицом», — рассказывает Бутенко.

По его словам, на случай попадания собственника в санкционные списки в договор включили право арендатора приостановить платежи до того момента, пока стороны не найдут решение проблемы. 

«В этом случае арендатор производил существенные улучшения имущества, а арендодатель должен был возместить стоимость таких улучшений. У арендатора как раз было право не платить, пока он не выберет стоимость улучшений. Кроме того, можно «неформально» договориться, чтобы арендодатель пошел взыскивать аренду в суд», — пояснил он. Аналогичное положение было включено на случай, если банк арендодателя становится «санкционным» лицом, добавляет Бутенко. 

 

«В договор также включено право арендатора на расторжение договора и обязательство сторон проводить переговоры», — отмечает он. Еще два юриста, опрошенные Forbes, подтвердили, что такие или сходные условия договоров позволяют участникам арендных отношений избежать большинства санкционных рисков.

Отсутствие санкционных рисков стало важным требованием, которое сейчас компании предъявляют при поиске новых офисных площадей, рассказали опрошенные участники рынка. «Для тех единиц, которые ищут офисное пространство, условие о том, чтобы арендодатель не входил в санкционный список, базовое», — говорит Жидков из «ricci | офисы». Еще два брокера, занимающиеся офисной недвижимостью, подтвердили это Forbes.

Рассылка:

Наименование издания: forbes.ru

Cетевое издание «forbes.ru» зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций, регистрационный номер и дата принятия решения о регистрации: серия Эл № ФС77-82431 от 23 декабря 2021 г.

Адрес редакции, издателя: 123022, г. Москва, ул. Звенигородская 2-я, д. 13, стр. 15, эт. 4, пом. X, ком. 1

Адрес редакции: 123022, г. Москва, ул. Звенигородская 2-я, д. 13, стр. 15, эт. 4, пом. X, ком. 1

Главный редактор: Мазурин Николай Дмитриевич

Адрес электронной почты редакции: press-release@forbes.ru

Номер телефона редакции: +7 (495) 565-32-06
Перепечатка материалов и использование их в любой форме, в том числе и в электронных СМИ, возможны только с письменного разрешения редакции. Товарный знак Forbes является исключительной собственностью Forbes Media Asia Pte. Limited. Все права защищены.
AO «АС Рус Медиа» · 2023
16+