Москва не дешевеет: почему покупатели квартир не могут дождаться больших скидок
Едва ли не с самого начала «спецоперации»* России на Украине покупатели на московском рынке недвижимости живут в надежде на масштабные скидки, которая в последнее время подогревается сообщениями в СМИ о больших объемах жилья, выставленного на срочную продажу, а также о дисконтах до 60%. Опрошенные Forbes участники рынка говорят, что объем предложения на вторичном рынке действительно вырос, но продавцы не согласны на гигантские дисконты — они остаются в диапазоне до 20%. Примерно такой же уровень дисконта можно получить и при покупке новостроек, но далеко не на все лоты и при соблюдении целого ряда условий.
Война нервов
После 21 сентября, когда президент Владимир Путин объявил частичную военную мобилизацию в России, вторичный рынок московского жилья встал на паузу: покупатели стали оценивать свои возможности, в том числе и готовность брать ипотеку. Сообщения о больших дисконтах оживили вторичный рынок, но своеобразно: по словам опрошенных Forbes экспертов, покупатели стали требовать аналогичных скидок и для себя, но продавцы на это совершенно не готовы.
«Сделки с огромными скидками периодически происходят на рынке, даже на растущем, — рассказывает один из московских риелторов. — Но если это происходит в кризис, то непременно попадает в новости, а все решают, что это не исключение, а новая нормальность».
«Коллективный покупатель говорит: вот вам статьи из СМИ, смотрите — все говорят о скидках до 30%. Коллективный риелтор отвечает: вот у тех, кто так говорит, такие скидки и просите. Так на вторичном рынке началась война нервов», — описывает ситуацию независимый риелтор Евгений Коноплев.
Представители крупных агентств недвижимости говорят, что продавцы готовы на дисконт, но его максимальный размер не превышает 20%. «Пришло много клиентов, жаждущих скупать все, что будет значительно дешеветь. Однако в реальности больших скидок сейчас нет, поэтому предложить таким покупателям нечего», — рассказывает управляющий партнер компании «Метриум» Надежда Коркка.
«Средний дисконт сегодня составляет 10–15%, максимальная скидка — 20%. Ни о каких 30–50%, а тем более о 60% речь не идет», — добавляет директор управления вторичного рынка «Инком-Недвижимости» Сергей Шлома. «Не сказал бы, что продавцы начали массово демпинговать. Действительно, люди хотят продать, но все в рамках рынка», — резюмирует управляющий директор сети «Миэль» Александр Москатов.
Хотя больших дисконтов нет, вторичный рынок остается рынком покупателя, так как цены продолжают планомерно снижаться. «Тридцать дней назад средняя цена квадратного метра на «вторичке» в Москве (без учета элитной недвижимости) составляла 308 000 рублей, а сейчас — 304 000 рублей», — констатирует руководитель «Циан.Аналитики» Алексей Попов.
«В сентябре в старой Москве один квадратный метр стоил в среднем 281 000 рублей — по сравнению с августом снижение на 0,35%, в Новой Москве средняя стоимость квадратного метра составляет 203 900, за месяц она не изменилась», — подсчитал Шлома.
Квартир всем хватит
Объем предложения продолжает расти, но примерно теми же темпами, что и весь год, массового вброса новых квартир на рынок эксперты пока не видят. «Число лотов в активном предложении на вторичном рынке за последний месяц изменилось мало. В Москве этот показатель колеблется в узком диапазоне от 39 200 до 41 200 лотов. Четкого тренда по активности выхода новых объявлений пока не сформировалось», — говорит Попов.
По подсчетам Москатова из «Миэль», в сентябре объем предложения составил 44 500 лотов. «Последние две недели мы фиксируем большее количество обращений от продавцов с просьбой выставить объект. Многие из этих обращений носят консультативный характер, так как [собственники] еще не приняли решение, но такая мысль у них возникла. Они звонят нам за советом, в том числе и за прогнозами. Итоги сентября еще не подведены, но, по ощущениям, предложение растет, особенно за последнюю неделю», — комментирует ситуацию Москатов.
Говоря о поведении покупателей на вторичном рынке, большинство опрошенных экспертов используют обороты «пауза» и «отложенный спрос». «Сейчас вторичный рынок на паузе. Полагаю, что первый шок пройдет спустя как минимум две недели. Понимания, когда произойдет новый всплеск покупательского спроса, пока нет», — говорит Коркка из «Метриума».
«Есть потенциальные покупатели, которые надеются, что цены на недвижимость еще снизятся. Они готовы оформить ипотеку по более высокой ставке, но зато стоимость квартиры будет меньше. Таким образом, формируется так называемый отложенный спрос», — добавляет руководитель департамента городской недвижимости «НДВ Супермаркет Недвижимости» Елена Мищенко.
«Спрос действительно снизился. За последнюю неделю количество входящих звонков у нас сократилось на 15%, — констатирует Москатов. — Мы видим, что часть клиентов поставили покупку на паузу. У кого-то это было связано с нежеланием брать ипотеку, а кто-то просто взял перерыв, чтобы неделю-другую посмотреть на развитие событий».
Новостройки по договорной цене
Ситуация с новостройками становится похожа на вторичный рынок: здесь растет объем предложения, а главное — получили распространение индивидуальные скидки, то есть такие, которые предлагаются покупателю не в рамках заявленных акций и даже не за «оптовую» покупку. При этом официальные цены немного, но выросли за сентябрь.
«По данным bnMAP.pro, средняя цена предложения квадратного метра (все сегменты за исключением элитного) в новостройках старой Москвы в сентябре выросла на 2% к августу и составила 402 300 рублей. Средний предлагаемый бюджет покупки увеличился на 3% до 22,11 миллиона рублей», — говорит управляющий партнер Dombook, председатель совета директоров «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.
По подсчетам «Циан.Аналитики» (есть у Forbes), за месяц средняя стоимость квадратного метра в целом по московскому региону выросла на 1,2%, до 270 600 рублей. При этом в старой Москве рост составил 1,3% (до 355 800 рублей), в Новой Москве — 0,8% (до 232 500 рублей), а в Подмосковье цены снизились на 0,2% (до 165 700 рублей).
«Номинально цена за квадратный метр выросла на 1-2%, но на деле застройщики внедряют скидки и специальные условия, поэтому сейчас оценить реальную среднюю стоимость объективно практически невозможно», — уточняет генеральный директор группы «Аквилон» в Москве и Московской области Дмитрий Рогатых, и это подтверждают все опрошенные эксперты. «Разнообразие скидок и спецпредложений на рынке первичной недвижимости сейчас велико, — говорит Коркка из «Метриум». — Девелоперы дают дисконты от 5% до 23% при 100%-ной оплате стоимости квартиры. Также застройщики могут сделать скидку на 100 000-300 000 рублей в случае единовременной покупки вместе с квартирой кладовой или машиноместа. Встречаются дополнительные скидки 6-8% на 3-комнатные и 4-комнатные варианты. Помимо этого, некоторые девелоперы готовы предоставлять дополнительные бонусы за рекомендацию».
«Примерно две трети застройщиков предоставляют дисконт, его средний размер составляет 15%», — отмечает руководитель аналитического центра «Инком-Недвижимость» Дмитрий Таганов. «На сегодняшний день более 60% застройщиков готовы делать своим клиентам «официальные» скидки, — подсчитал ведущий эксперт по недвижимости компании «Этажи» в Москве Руслан Райт. — Если говорить об индивидуальных предложениях, то их можно согласовать на 85% проектов. Размер дисконта варьируется от 5% до 20%, при этом ряд застройщиков предлагают гибкие системы скидок с возможностью выбора минимальной ипотечной ставки или дисконта при полной оплате».
«Чаще встречается ситуация, когда на сайте не обозначены скидки, а при посещении офиса продаж менеджеры предлагают небольшой дисконт в размере 5-10%. Раньше в такой ситуации можно было согласовать индивидуальную скидку от застройщика не более 1-2%», — добавляет генеральный директор «НДВ Супермаркет Недвижимости» Наталия Кузнецова.
Сами застройщики признают факт индивидуальных скидок. По подсчетам аналитиков Level Group (есть у Forbes), размер скидок сегодня варьируется от 3 до 25%.
«У всех застройщиков — своя политика скидок, поэтому одному и тому же покупателю в разных проектах могут как предложить, так и отказать в индивидуальном дисконте, — уточняет совладелец группы «Родина» Владимир Щекин. — Что касается размера дисконта, то он может достигать 15-20%, но, конечно, застройщики редко афишируют свою дисконтную политику, чтобы не обрушить цены в проекте и спрос. Иными словами, индивидуальные скидки — это точечный инструмент продаж».
«В некоторых проектах размер дисконта доходит до 23%, однако большая часть застройщиков предоставляет скидки от 5% до 10%», — говорит руководитель аналитического центра Forma Ольга Павлик.
«Средний размер выгоды для покупателей у нас не менялся — он составляет 5-7%. В некоторых случаях достигает 10%», — рассказывает заместитель директора по продажам ГК «Гранель» Сергей Нюхалов.
Элитный покой
Высокобюджетный сегмент жилой недвижимости как первичной, так и вторичной, можно считать своеобразным «очагом спокойствия», поскольку события второй половины сентября сказались на нем куда меньше, чем на массовом жилье.
«Если сравнивать три квартала этого года и прошлого, то количество сделок в элитных новостройках сократилось на 30%, — говорит член правления AREA Дмитрий Халин. — Средний рост цены с января составил порядка 12%».
На вторичном элитном рынке, по словам Халина, количество сделок за три квартала снизилось на 25%, но цены остались на прошлогоднем уровне.
Скидки здесь тоже предоставляются и на первичном, и на вторичном рынках, но только индивидуальные, говорят эксперты. «Можно договориться с теми покупателями, которые настроены на покупку больших квартир или пентхаусов. Потенциальная аудитория у такого продукта небольшая, поэтому, чтобы исключить риск его зависания, мы можем предложить дисконт реальному клиенту», — говорит Щекин из группы «Родина».
«Что касается рынка вторичной недвижимости бизнес и элитклассов, здесь 80% скидок предоставляется в процессе переговоров, так как у большинства собственников это жилье не единственное, анонсировать большие скидки они не торопятся», — отмечает CEO Apple Real Estate Данила Савченко.
«Те скидки, на которые готова сегодня значительная часть продавцов в ходе переговоров, находятся в диапазоне 10-15% от той цены, что была в начале сентября», — уточняет Халин. По его словам, на первичном рынке скидки куда меньше: в переговорах по многим проектам можно получить скидку в процессе торга, при условии 100%-ной оплаты. «Где-то она небольшая, 1-2%, но в некоторых отдельных случаях может доходить и до более существенных 4-5%», — говорит он.
«В сегменте элитной недвижимости пока распространение скидок минимальное, так как действительно хороших предложений всегда мало и собственники готовы гораздо дольше ждать, пока квартира продастся, поскольку нет экстренной потребности в реализации актива», — резюмирует независимый риелтор Евгений Коноплев.
* Согласно требованию Роскомнадзора, при подготовке материалов о специальной операции на востоке Украины все российские СМИ обязаны пользоваться информацией только из официальных источников РФ. Мы не можем публиковать материалы, в которых проводимая операция называется «нападением», «вторжением» либо «объявлением войны», если это не прямая цитата (статья 57 ФЗ о СМИ). В случае нарушения требования со СМИ может быть взыскан штраф в размере 5 млн рублей, также может последовать блокировка издания.