К сожалению, сайт не работает без включенного JavaScript. Пожалуйста, включите JavaScript в настройках вашего броузера.
Рассылка Forbes
Самое важное о финансах, инвестициях, бизнесе и технологиях

Новости

 

Как сейчас покупают недвижимость иностранных инвесторов

Сергей Егоров, генеральный директор Сentral Properties, cооснователь PARUS Asset Management
Сергей Егоров, генеральный директор Сentral Properties, cооснователь PARUS Asset Management
Созданная бизнесменами Денисом Степановым и Сергеем Егоровым компания Central Properties в этом году стала одним из крупнейших покупателей недвижимости иностранных инвесторов, покидающих российский рынок. Но выбор объектов необычен — компания приобрела два региональных торговых центра и склад. Forbes поговорил с владельцами Central Properties о том, как они сейчас покупают недвижимость у иностранцев, велики ли скидки и почему объекты в регионах лучше московских

Central Properties была создана Сергеем Егоровым и Денисом Степановым в 2002 году и занимается девелопментом и инвестициями в недвижимость. Компания построила несколько бизнес-центров в Москве, квартал апартаментов Only и ТЦ «Весна» в подмосковных Мытищах. Сегодня портфель проектов оценивается в 42 млрд рублей. Управляющий партнер NF Group (ранее Knight Frank Russia) Алексей Новиков оценивает арендный доход Central Properties за 2021 год в 5,5 млрд рублей, директор департамента оценки и консалтинга Commonwealth Partnership (CMWP) Александра Авдонина — в 4,5 млрд рублей. Всего объектов девять. 

В 2020-2021 годах, по собственным данным, Central Properties совершила сделок на 10 млрд рублей. Но после начала «спецоперации»* процесс пошел быстрее: компания намерена по итогу года увеличить портфель на 15 млрд рублей. Егоров и Степанов сосредоточились на выкупе активов у иностранцев, покидающих Россию. Компания купила у чешской PPF Group торговый центр «Ярмарка» в Астрахани, а у венгерской Granit Polus Group приобрела ТЦ «Торговый квартал» в Набережных Челнах. Общая сумма сделок оценивается в 7,2 млрд рублей, кредитор — Сбербанк.

Кроме того, компания в процессе приобретения складского комплекса стоимостью 8,5 млрд рублей, кредитор — ВТБ. СМИ рассказывали об участии компании в переговорах о покупке активов Sponda и SRV Group

 

Сейчас в состав портфеля Central Properties входят три бизнес-центра в Москве суммарной площадью 100 300 кв. м, три торговых центра, расположенных в подмосковных Мытищах, Набережных Челнах и Астрахани, и три складских комплекса в Московской и Ленинградской областях. Склады внесены в ЗПИФы по принципу «один объект — один фонд», в дальнейшем компания планирует «упаковать» таким образом весь портфель недвижимости. Для управления ЗПИФами в 2020 году была создана УК Parus Asset Management. 

Денис Степанов, президент Central Properties, сооснователь PARUS Asset Management

— В этом году Central Properties стала очень активно охотиться за активами западных компаний. Вам приписывают интерес к объектам Sponda, SRV Group, а сделки с Granit Polus Group и PPF уже состоялись. Иностранцы дают хороший дисконт, в этом дело?

Денис Степанов: Можно и так сказать. Мы говорим об  иностранных инвесторах, которые приняли решение прекратить бизнес в России, поэтому они готовы продавать. А мы готовы покупать эту недвижимость на хороших условиях. Вопрос в цене: если раньше торговые центры можно было купить, скажем, за 100 рублей и нужно было торговаться, потратить время на переговоры, то сейчас похожий объект можно купить за 70 и даже за 50 рублей, еще и в достаточно короткие сроки. Две последние сделки заняли у нас не более двух месяцев с начала обсуждения до фактического завершения. Но есть разница между ажиотажной покупкой на рынке во время кризиса и реальным адекватным инвестиционным подходом, где оцениваются все за и против. Скорость сделки не означает, что покупка совершена на эмоциях.

Сергей Егоров: Нам хотелось бы, чтобы иностранцы продавали больше, хотя, если смотреть объективно, не так уж и много было [их] на нашем рынке, и не так много достойных объектов, которыми они владели. 

Денис Степанов: Мы рассматриваем активы не только западных компаний, но и российских. Однако иностранцы сейчас продают не стрессовые активы, сами объекты — топовые. Раньше таких в продаже просто не было, тем более на хороших условиях. Вот мы купили ТЦ у компании PPF — это значимый видный игрок, отлично понимающий в недвижимости. Когда мы с ними беседовали и обсуждали сделку, говорили абсолютно на одном языке. Их команду, которая работала в ТЦ «Ярмарка», мы полностью сохранили. Классные люди, с любовью подобранные, все замечательно. Это пример того, что иностранцам часто принадлежали очень качественные объекты. Сейчас они отсюда уходят и готовы дать хорошие условия продажи.

 

—  Хорошие условия — это все-таки дисконт?

Сергей Егоров: Скорее гармоничное соотношение цены и качества, а также прогнозируемой доходности на горизонте в несколько лет. Повальной распродажи, чтобы можно было ходить, как по базару, и за один рубль что-то купить, нет даже близко. На каждый стоящий объект есть достаточное количество претендентов, жесткая конкуренция. Но год назад мы до этих активов не могли дотянуться вообще никак, потому что они просто не продавались. 

Денис Степанов: Мы не готовы покупать за любые деньги, иначе последующая доходность актива будет ниже рыночной. У нас другое преимущество: мы умеем выходить на сделки быстро, и временами за это продавцы сами готовы дать нам дисконт. Часто они нам говорят: «Мы хотим заключить сделку в течение двух месяцев, готовы ли вы под этим подписаться?» И мы подписываемся. По «Ярмарке» мы ударили по рукам в конце июня, а в начале сентября совершили сделку. 

— Какой дисконт сейчас дают за скорость сделки?

Денис Степанов: В недвижимости дисконт считается от арендного потока, который объект будет генерить в течение определенного времени. Основная проблема и высший пилотаж — это понимать, каким будет поток на энном горизонте лет, потому что он как раз-таки под риском из-за большого количества пертурбаций, которые происходят. Относительно старых цен дисконт может быть и 30%, и 35%. 

Сергей Егоров: Даже 50% может быть от условной цены на декабрь 2021 года.

—  А сами иностранцы быстро выходят на сделки? 

Сергей Егоров: Все зависит от конкретной компании: кто-то быстро, кто-то еще не определился с внутренней тактикой бизнеса, и из-за этого переговоры идут более медленно. У нас был цикл переговоров с одной иностранной компанией, на которых мы просто не понимали, что происходит. Долго выслушивали какие-то безумные истории про голландских юристов, про китайских партнеров… 

Денис Степанов:  Сроки выхода на сделку зависят от того, как она структурирована, будет ли проходить через правительственную комиссию, а также от количества принимающих решение людей и формата сделки.

—  Судя по вашим уже подтвержденным приобретениям, вы верите в торговую недвижимость. Но почему только региональные ТЦ?

 

Сергей Егоров: Если в Москве каждый новый торговый центр «отъедает» клиентуру у уже существующих, то в регионах конкуренция ниже. Как правило, там есть один-два крупных ТЦ, которые можно назвать точками притяжения. Туда приезжают, чтобы провести досуг: пробежаться по магазинам, сходить в кинотеатр, детей отправить в игровую комнату, перекусить в ресторане или на фудкорте. В Москве есть множество альтернативных вариантов для проведения досуга, что сильно сказывается на трафике. Поэтому мой прогноз: трафик в регионах тоже будет сокращаться, но по сравнению с Москвой темпы сокращения будут меньше. И потом региональная торговая недвижимость может обеспечить большую доходность, чем московская. 

—  Почему?

Сергей Егоров: Вопрос в соотношении цены покупки и получаемом арендном потоке с актива. В регионах есть возможность купить достаточно дешево, и, получая хороший арендный поток, есть возможность получать доходность выше, чем если бы ты купил что-то в Москве. Если приобретать топовые объекты в Москве, придется платить порядка восьми caprate, и то вряд ли кто-то согласится продать. Это будет безумно дорого, на переговоры уйдет уйма времени, а в итоге или мы ни о чем не договоримся с продавцом, или заплатим настолько высокую цену, что, заплатив ее, впоследствии сможем платить инвесторам 6%-6,5% годовых. Это существенно ниже, чем если бы ты купил торговый центр в Набережных Челнах. О конкретных цифрах не очень хочется говорить, но, если мы упакуем в ЗПИФ «Торговый квартал» в Набережных Челнах, то легко сможем платить 12,5% годовых — и будем это делать на протяжении долгого периода. Поэтому, если сравнить 6% по московскому объекту и 12,5% по объекту в Набережных Челнах, мой выбор как инвестора — Набережные Челны. 

—  А районными ТЦ в Москве вы не заинтересовались? Кажется, сейчас это самый надежный сегмент. 

Сергей Егоров: Формирование такого фонда займет от двух до трех лет. Спрашивается, зачем это нужно делать? Ведь мы можем купить складской комплекс, который приносит в год больше 500 млн рублей, а сделка по его покупке займет два с половиной месяца.

 

— Вы заявили о планах потратить более 8 млрд рублей на еще один склад площадью 225 000 квадратных метров, который позволит увеличить портфель до 50 млрд рублей. Что это за объект? Продавцом выступит FM Logistic, о котором недавно писали профильные телеграм-каналы?

Денис Степанов: У нас сейчас в процессе две конкурирующие сделки, поэтому есть разные проекты. Возможно, какой-то из них сложится. Мы очень суеверны, мы считаем, что, пока мы не увидели свидетельство о праве собственности с нами в качестве владельца, обсуждать сделку нельзя. 

— Вы вели переговоры с PPF о приобретении крупного логопарка «Южные Врата». Покупатель все еще не нашелся. Вы претендуете на него? 

Денис Степанов: «Южные Врата» —  замечательный проект. PPF ведет переговоры и со многими потенциальными приобретателями, нас компания знает, поскольку мы делали с ними другие сделки. Наше предложение агрессивно по цене, но в плане капитала, в плане взаимоотношений с банками и сроков мы однозначно можем закрыть эту сделку. Пока мы не в переговорах по этому объекту, но надеемся, что если во взаимодействии с конкурентами, готовыми предложить более высокую цену, что-то пойдет не так, то первыми, кому позвонит PPF, будем мы.

* Согласно требованию Роскомнадзора, при подготовке материалов о специальной операции на востоке Украины все российские СМИ обязаны пользоваться информацией только из официальных источников РФ. Мы не можем публиковать материалы, в которых проводимая операция называется «нападением», «вторжением» либо «объявлением войны», если это не прямая цитата (статья 57 ФЗ о СМИ). В случае нарушения требования со СМИ может быть взыскан штраф в размере 5 млн рублей, также может последовать блокировка издания.

 

Рассылка:

Наименование издания: forbes.ru

Cетевое издание «forbes.ru» зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций, регистрационный номер и дата принятия решения о регистрации: серия Эл № ФС77-82431 от 23 декабря 2021 г.

Адрес редакции, издателя: 123022, г. Москва, ул. Звенигородская 2-я, д. 13, стр. 15, эт. 4, пом. X, ком. 1

Адрес редакции: 123022, г. Москва, ул. Звенигородская 2-я, д. 13, стр. 15, эт. 4, пом. X, ком. 1

Главный редактор: Мазурин Николай Дмитриевич

Адрес электронной почты редакции: press-release@forbes.ru

Номер телефона редакции: +7 (495) 565-32-06
Перепечатка материалов и использование их в любой форме, в том числе и в электронных СМИ, возможны только с письменного разрешения редакции. Товарный знак Forbes является исключительной собственностью Forbes Media Asia Pte. Limited. Все права защищены.
AO «АС Рус Медиа» · 2023
16+