«Деньги застряли»: инвесторы теряют возможность заработать на новостройках

Инвестиции в новостройки перестают быть способом заработать — теперь это инструмент, подходящий разве что для сохранения средств, рассказали участники рынка, опрошенные Forbes. По их словам, многие из тех, кто в 2021 году рассчитывал получить прибыль, купив новостройки с целью быстрой перепродажи, сейчас вынуждены принять концепцию «длинных денег» или выходить из инвестиции с убытками. У происходящего несколько причин: рост цен практически остановился, спрос упал, а конкурировать с девелопером за счет небольшого демпинга не получается из-за программ субсидированной ипотеки, которые для покупателя привлекательнее низкой цены.

Недвижимость впрок

В 2021 году эксперты зафиксировали существенную долю инвесторов среди покупателей новостроек. По оценке Циан (имеется в распоряжении Forbes), на них пришлось 12-14% от всех заключенных договоров долевого участия (ДДУ). Большинство опрошенных участников рынка оценили долю инвесторов примерно так же или выше.

«По итогам 2021 года доля инвесторов на первичном рынке столицы составила 12-13%», — подсчитала генеральный директор «НДВ Супермаркет Недвижимости» Наталия Кузнецова. Эксперт по недвижимости компании «Этажи» в Москве Алена Костина считает, что на долю инвесторов пришлось до трети ДДУ в Москве в 2021 году. 

«В зависимости от класса недвижимости и конкретного проекта доля инвестиционных покупок может варьироваться от 0% и до 35%, — полагает управляющий партнер Dombook, председатель совета директоров «Бест-Новостроя» Ирина Доброхотова. — В 2021 году в среднем по рынку доля инвестиционных сделок составляла около 20%. В бизнес-классе в прошлом году доля инвесторов среди покупателей составляла порядка 15-18%. В высокобюджетном сегменте — около 5-7%».

Всего в 2021 году в Москве было продано 98 770 квартир в новостройках, таким образом «на руках» у инвесторов находится от 12 000 до 33 000 приобретенных только в 2021 году на волне ажиотажного спроса квартир в новостройках. Массовая попытка продать «инвестиционные» квартиры пришлась на апрель и май 2022 года, когда рынок нащупывал «дно» спроса из-за рекордно дорогой ипотеки, рассказали собеседники Forbes.

«В 2022 году большая доля инвестиционных квартир и апартаментов, которые реализовывались по уступке договора долевого участия, приходится на второй квартал 2022 года, в частности, на апрель и май. Доля таких лотов тогда составляла 16-18% от общего количества сделок», — говорит Кузнецова из «НДВ Супермаркет Недвижимости».

«Был рост в апреле-мае 2022-го, но всплеск были не кратным», — добавляет инвестор, финансист и эксперт по недвижимости Александр Шабанов. «Сразу после начала специальной военной операции количество предложений по переуступкам резко увеличилось», — отмечает член совета директоров SimpleEstate Артем Цогоев.

Торопливые теряют деньги

В 2022 году инвесторы, желающие выйти из актива, вынуждены идти на большой дисконт, который может свести ожидаемую прибыль к нулю или даже вынудить «уйти в минус», говорят опрошенные эксперты. Причины — низкий спрос и эффект от программ ипотеки от застройщика со ставками менее 1%.

«В третьем квартале 2022 года инвесторы стали вновь выводить свои квартиры в продажу, но большая часть не смогла их реализовать, поскольку на такие квартиры не распространяются условия, которые могут предложить застройщики: субсидированные минимальные ставки, длительные рассрочки, ипотека траншами», — констатирует директор управления новостроек «Инком-Недвижимости» Валерий Кочетков.

«Обычному покупателю всегда интереснее купить у застройщика с его дешевой ипотекой, — рассуждает управляющий агентством недвижимости «Вишня» Сергей Вишняков. — Чтобы привлечь внимание, инвестору с переуступкой нужно сделать крайне интересное предложение — минус 20-25% от действующей цены застройщика».

«Из-за низкой активности покупателей реализация приобретенных лотов будет проходить с дисконтом, который может достигать 15-20%», — говорит Кузнецова из из «НДВ Супермаркет Недвижимости». «Такой дисконт очень накладный и, конечно, приводит к снижению прибыли инвесторов», — резюмирует руководитель «МИЭЛЬ «Пречистенка» Мария Богачкина.

Некоторые инвесторы успели быстро избавиться от квадратных метров. «Порядка 6% квартир, приобретенных инвесторами в 2021 году, уже реализовано в год покупки, еще 4% — за девять месяцев 2022 года», — уточняет генеральный директор VSN Realty Яна Глазунова. «Действительно, часть квартир в прошлом году приобреталась с целью краткосрочных инвестиций, когда купленная квартира почти сразу выставлялась на продажу с наценкой до уровня ожидаемой доходности», — отмечает Костина из «Этажей».

Есть особая категория инвесторов, которые несут или рискуют понести убытки. Речь идет о тех, кто приобретал новостройки в ипотеку, рассчитывая быстро продать и заработать на общем росте цены, говорят эксперты. Такая тактика была распространена в 2021 году, в течение которого цены выросли примерно на 30%. «Вариант, когда платежи по ипотеке уже съедают прибыль, встречается довольно часто, — констатирует Вишняков из агентства «Вишня». — В 2020 и 2021 годах рынок рос как раз за счет ипотеки, и инвесторы были часто такими же, как рынок, ипотечными. Раньше стратегия могла быть рабочей: купил с ипотекой, дождался, когда ценник вырастет на 20-30%, продал из-под ипотеки. Сейчас у таких инвесторов начали реализовываться риски».

Длинные деньги

Большинство инвесторов вынуждены принять ситуацию, в которой деньги «застряли» в новостройках. Уходить в минус они не готовы, поэтому займут выжидательную позицию, говорят опрошенные эксперты. «Сейчас часть инвесторов приостановила свою активность на рынке, ожидая позитивных сигналов, — говорит управляющий партнер компании «Метриум» Надежда Коркка. — Многим приходится реализовать активы дольше, чем планировалось, извлекая меньшую прибыль, но продавать активы дешевле суммы, за которую они приобретены, инвесторы не готовы. Им нужно как минимум «выйти в ноль». 

По словам собеседников Forbes, большинство инвесторов не дают сейчас существенных дисконтов. «По нашим подсчетам, квартиры по переуступке выставлены в продажу с ценой квадратного метра в среднем на 4% ниже, чем по объектам в том же проекте от девелопера», — говорит эксперт «Циан.Аналитики» Виктория Кирюхина. «Инвестор опирается на стоимость аналогичных квартир от застройщика. Если в продаже много сходных по качеству квартир, то ему приходится уступать 5% и более», — добавляет совладелец группы «Родина» Владимир Щекин.

«Средний дисконт за уступку составляет 15% от цены экспонирования у застройщика», — полагает эксперт по недвижимости Александр Шабанов. Дисконт в диапазоне 0-15% от действующей цены застройщика позволяет инвесторам, которые «зашли» в проект в 2020-2021 годах, сохранить безубыточность и даже получить небольшую прибыль, говорят эксперты. Шабанов оценил ее в 0-8% от вложенных средств. «Чтобы выйти в минус, скидка должна быть больше 30%; при небольших скидках инвесторам «грозит» относительно низкая прибыль, на уровне 10-15% ,что по сравнению с другими инвестиционными инструментами все равно неплохо», — добавляет Щекин.

Большинство инвесторов, по мнению участников рынка, готовятся пережидать период нестабильности на рынке «в бетоне», то есть не продавая купленные для инвестиций новостройки в течение трех и более лет.

«С учетом наличия «нулевой» ипотеки на рынке, также стоит рассматривать инвестиции для сдачи в аренду, когда ежемесячный арендный платеж покрывает взнос по ипотеке», — полагает Кирюхина. Почти половина собеседников Forbes солидарны с тем, что инвесторы выберут путь рантье. «В основном люди задают вопрос сами себе «Ну а куда еще  вложиться?» и, не находя ответа, опять покупают студию в новостройке в надежде на рост рынка, — рассуждает Цогоев из SimpleEstate. — Я лично склоняюсь к тому, что у большинства «деньги застряли». Невозможность выхода из актива разливается по рынку, вот это основная проблема». «До восстановления рынка инвесторам придется подождать два-три года», — резюмирует Костина из «Этажей».