К сожалению, сайт не работает без включенного JavaScript. Пожалуйста, включите JavaScript в настройках вашего броузера.
Рассылка Forbes
Самое важное о финансах, инвестициях, бизнесе и технологиях

Новости

 

«Мамины инвесторы»: кто такие флипперы и как они зарабатывают на вторичном жилье

Москва, Россия (Фото Максима Стулова / Ведомости / ТАСС)
Москва, Россия (Фото Максима Стулова / Ведомости / ТАСС)
На вторичном рынке жилья, погрузившемся, казалось бы, в стагнацию, все еще происходят инвестиционные сделки. Одна из стратегий, которая до сих пор в ходу, — флиппинг, то есть покупка квартиры с большим дисконтом, часто под ремонт, и ее последующая продажа уже по рыночной стоимости. Как это работает, чем рискуют инвесторы и как изменился флиппинг в реалиях 2022 года — разбирался Forbes

«Флиппинг — один из видов инвестирования и владения недвижимостью в краткосрочный период времени с целью дальнейшей перепродажи и извлечения прибыли, — дает определение руководитель отдела продаж имущества частной собственности по Москве и МО РАД Инна Сафаргали. — Этот формат стал широко распространен в крупных городах».

Опрошенные Forbes инвесторы, применяющие стратегию флиппинга, уточнили, что, как правило, объектом становится квартира в «убитом» состоянии, но расположенная в хорошей локации, которую приобретают с дисконтом, быстро ремонтируют и продают по цене, близкой к рыночной.

Правила флиппинга

Флиппинг считается успешным, если приносит до 30% дохода, но чтобы его обеспечить, цикл купли-продажи должен занять минимальное время, рассказали собеседники Forbes.

 

«Сначала на вторичном рынке флипперы находили недооцененную квартиру: это не были совсем «убитые», а скорее «подубитые» объекты, которые после ремонта можно было продать на 30-40% дороже, — объясняет руководитель инвестиционно-девелоперской компании «Рентавед» Руслан Сухий. — Цикл сделки в Москве от покупки до продажи готового объекта после ремонта составлял три-пять месяцев. То есть при проведении нескольких сделок за год можно было выходить на доход в размере до 100-120% от объема вложенных средств».

«Да, разница между ценой покупки и ценой продажи должна составлять 30-40%, тогда в эту разницу умещаются расходы на ремонт, налоги и остальные расходы на сделку», — уточняет инвестор, основатель «Клуба флипперов» и компании «Флипио» Алексей Лещенко. Он говорит, что скорость сделки имеет решающее значение. «Доходность проекта зависит от его сроков, — объясняет Лещенко. — Если срок длиннее в два раза, то и доходность ниже в два раза».

Продажа дороже покупки не означает, что конечная цена будет именно рыночной, поскольку ради скорости сделки флипперы готовы и на дисконты. «Формула флиппинга достаточно проста — это покупка по низкой цене, недорогой, но качественный ремонт и последующая продажа на 5-10% ниже рыночной стоимости, — рассказывает эксперт по инвестициям в недвижимость компании «Этажи» Виталий Швецов. — Это позволяет обеспечивать быструю оборачиваемость капитала. Но дисконт от реальной рыночной стоимости объекта на этапе покупки должен быть в районе 20-30%».

Редкий вид

Несмотря на то, что флиппинг со своей высокой доходностью выглядит привлекательным, даже в 2021 году им занималось не так уж много людей, говорят опрошенные эксперты.

«В крупнейшем чате флипперов около 5000 человек, думаю, что в среднем они вместе продали не более 20 000 квартир, в масштабах России это мизер», — констатирует инвестор, автор Telegram-канала «Московский флиппер» Владимир Шерягин.

 

«Сейчас есть достаточно широкое сообщество флипперов или тех, кто думает, что этим занимается, — скептична руководитель проектов инвестиционной компании Garnet Екатерина Сивова. — Например, в Telegram-чате, который посвящен этой тематике, состоит около 3000–4000 человек. Но флиппингом занимается достаточно много частников, поэтому даже примерно оценить количество подобных сделок сложно».

«Флиппер-частник по Москве — это человек, который имеет минимум 30 млн рублей и который может войти минимум в две квартиры», — поясняет генеральный директор «Агентства инвестиций в недвижимость Москвы» Валерий Летенков. 

«Большинство флипперов — это, скорее, небольшие агентства и частники вида «мамины инвесторы». Заниматься флиппингом без команды из юриста, брокера и своей строительной бригады — это самоубийство. Каким бы ни был изначальный капитал, каждый этап этой стратегии требует четкого регулирования, чтобы уложиться в сроки реализации проекта в три-четыре месяца», — заключает основатель компании Zavidov Realty Юрий Завидов.

Большинство собеседников Forbes отметили, что многие из флипперов-частников работают или раньше работали риелторами.

Трудности флиппинга

Опрошенные участники рынка назвали Forbes ряд особенностей флиппинга, из-за которых он не превратился во «всенародную забаву», а остался инструментом, который использует небольшой круг инвесторов.

Один из главный вызовов — это соблюдение необходимой скорости сделок. «В 2022 году уменьшилась разница в цене между покупкой и продажей и увеличился срок экспозиции готового объекта, — сетует Лещенко из «Флипио». — Проект с доходом в 2 млн рублей, который длится год, менее доходен, чем такой же проект, длящийся полгода». 

Флиппинг подразумевает затраты не только на покупку квартиры, но и на ремонт. «Затраты на ремонт должны соответствовать уровню объекта, — объясняет Лещенко из «Флипио». — В целом расходы на ремонт составляют около 20% итоговой выручки». «Компании со стратегическими планами могут набрать пул дешевеющих объектов, чтобы этот пул также и ремонтировать — дешево, так как будут объемы», — уточняет Вишняков из «Вишни». 

«Сегодня ситуация в сегменте, безусловно, изменилась, — добавляет Швецов из «Этажей». — Срок экспозиции вторичных квартир в Москве с начала года вырос почти в два раза, с 45-60 до 100 дней, а стоимость проведения ремонтных работы стала выше примерно на 30%».

В затратную часть также входят и проценты по ипотеке для тех флипперов, которые используют кредитные средства. «И частники, и организации вполне себе используют заемные средства, но компании аккумулируют собственные средства и средства частных инвесторов, а частникам доступна в основном ипотека», — уточняет Вишняков.

«Да, мы не можем позволить себе сидеть и страдать от того, что приобретенная нами квартира не продается, потому что мы работаем не только со своими деньгами, но и с деньгами инвесторов», — отмечает Сивова из Garnet. «Если обычный покупатель приобретает объект с минимальным первым взносом или вообще без него, то флиппер прибегает к ипотеке в меньших масштабах, — уточняет Летенков из «Агентства инвестиций в недвижимость Москвы». — Обычно 70-80% составляет первый взнос, остальное — это заемные средства».

 

«Для профессионалов ипотека — тоже весьма затратная часть, — сетует Лещенко из «Флипио». — Только сейчас мы реализовали квартиры, которые купили в феврале, то есть цикл занял девять месяцев. У нас было пять объектов и ипотечных платежей на миллион».

Кроме того, нужно учитывать необходимость платить налоги с заработанных сумм. «Все профессиональные флипперы платят налоги, чтобы обезопасить своих инвесторов от налоговых проблем. Пользуются легальными способами оптимизации», — говорит инвестор Владимир Шерягин.

«При проведении данных инвестиций флипперы, как правило, проводят свои первые сделки как физическое лицо, но впоследствии оформляют статус индивидуального предпринимателя, чтобы осуществлять деятельность на упрощенной системе налогообложения с системой «доходы-расходы», — объясняет Сафаргали из РАД. — В этом случае есть возможность уменьшить доходы на величину расходов, а в расходы входят затраты на ремонт, госпошлины, траты на сопровождение сделок и даже на рекламу при продаже».

«Плюс некоторые используют завышение и занижение цены в договорах купли-продажи, чтобы скрыть разницу и тем самым нивелировать налоговую нагрузку», — уточняет Лещенко.

Реалии 2022 года

Некоторые опрошенные Forbes эксперты говорят, что количество флипперов активно растет. 

 

«К моему удивлению, даже сейчас есть немало желающих выйти на рынок флиппинга, — констатирует управляющий агентством недвижимости «Вишня» Сергей Вишняков. — Здесь играют роль два фактора. Покупка недвижимости как средство сохранения денег — стандартная тактика в России. Возможность заработать на этом — стандартное желание тех, у кого есть свободные деньги на руках».   

«Количество сделок у профессиональных флипперов в этом году растет, — рассказывает Швецов из «Этажей». — Есть две основных причины: количество объектов с дисконтом на вторичном рынке увеличилось, потенциальные покупатели все больше интересуются квартирами в хорошем состоянии. Если сравнивать год к году, то количество квартир, реализованных мною по принципу флиппинга, в этом году выросло в полтора раза».

Дисконты на вторичном рынке, о которых много говорили осенью, хоть и не достигали гигантских размеров, но все же позволили некоторым флипперам «поживиться». «Охота на скидки, по нашим наблюдениям, прошла достаточно удачно: дисконты были, есть и, видимо, будут, — отмечает Летенков из «Агентства инвестиций в недвижимость Москвы». — Сейчас такие объекты покупают те, у кого есть наличные, и те, кто имеет определенный опыт в таких операциях».

Большинство собеседников Forbes отмечает, что средний дисконт, предлагаемый сейчас на рынке, не достаточен для успешного флиппинга. «На объектах в бюджете от 30 млн рублей торг не такой стремительный, там каждый процент отдается с боем, потом и кровью, — сетует Завидов из Zavidov Realty. — Инвесторы и флипперы все еще ждут «дна» по цене».

«У компании есть более широкий спектр возможностей для приобретения лотов с дисконтом, — говорит Сивова из Garnet. —  Здесь я имею в виду торги, непрофильные активы банков или каких-то других юридических лиц, которые не зарабатывают деньги на недвижимости». По ее словам, перечисленные инструменты для инвестиционной компании надежнее, чем поиск скидок на вторичном рынке. 

 

Сложности с быстрой реализацией квартир вынуждают некоторых флипперов менять стратегии, говорят собеседники Forbes. По их словам, сейчас в ходу три стратегии: переход на зарубежные рынки; выжидательная тактика, при которой квартиры сдаются в аренду; или продолжение флиппинга, но с поиском объектов с большим, чем раньше, дисконтом.

«Те, кто работает за границей, продолжают в Турции и в Дубае, есть уехавшие в Юго-Восточную Азию, Таиланд, Бали», — говорит Летенков. «Сейчас многие пробуют себя на перегретом рынке Турции, некоторые успели заработать», — добавляет Лещенко.

«А кто-то пытается переформатироваться: уходит с этими же проектами в посуточную или долгосрочную аренду и таким образом снижает потери, — отмечает Вишняков из «Вишни». — Но кто-то пытается выйти на другие рынки с флиппингом — в тот же Казахстан. Там есть ажиотажный рост, а следовательно, и доходы, которые позволяют перекрывать возможные риски».

«Наиболее удачливые успели выйти в деньги в марте, часть из них перепрофилировалась, но кто-то сидит с квартирами «на руках», сдают в аренду», — описывает ситуацию инвестор Владимир Шерягин.

«Смысла ждать разворота рынка для флипперов нет никакого, чем дольше цикл от покупки до продажи, тем больше риск коррекции стоимости», — уверен Швецов из «Этажей». Этой же позиции придерживается Сивова из Garnet и еще ряд опрошенных экспертов.

 

Рассылка:

Наименование издания: forbes.ru

Cетевое издание «forbes.ru» зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций, регистрационный номер и дата принятия решения о регистрации: серия Эл № ФС77-82431 от 23 декабря 2021 г.

Адрес редакции, издателя: 123022, г. Москва, ул. Звенигородская 2-я, д. 13, стр. 15, эт. 4, пом. X, ком. 1

Адрес редакции: 123022, г. Москва, ул. Звенигородская 2-я, д. 13, стр. 15, эт. 4, пом. X, ком. 1

Главный редактор: Мазурин Николай Дмитриевич

Адрес электронной почты редакции: press-release@forbes.ru

Номер телефона редакции: +7 (495) 565-32-06
Перепечатка материалов и использование их в любой форме, в том числе и в электронных СМИ, возможны только с письменного разрешения редакции. Товарный знак Forbes является исключительной собственностью Forbes Media Asia Pte. Limited. Все права защищены.
AO «АС Рус Медиа» · 2023
16+