Короли российской недвижимости — 2025: топ-10 рейтинга рантье Forbes

Топы рейтинга стабильно увеличивают доход, а вот в середине и внизу списка происходят заметные изменения. Гораздо быстрее, на 100% в год, растет доход компаний и фондов, которые некогда входили или до сих пор входят в периметр структур госбанков.

В 2025 году тридцатку «Королей российской недвижимости» покинули четыре многолетних резидента. В пятерку лидеров входили прославившаяся жесткими методами компания «Комплексные инвестиции» Алексея и Юрия Хотиных и Ingka Centres, основанная Ингваром Кампрадом, познакомившая россиян с форматом моллов и запустившая первые «Меги». В середине рейтинга располагалась Mall Management Group Сергея Гордеева, который сначала купил и построил качественные торговые центры, а потом избавился от них. Нет больше в списке и фонда недвижимости Morgan Stanley, который заключал сделки на миллиарды долларов.

Путь к вершине и вниз

У каждого из исчезновений — своя история. В 2012 году Forbes опубликовал статью «Силовые машины», посвященную бизнесу Хотиных. В ней приводились примеры того, как «Комплексные инвестиции» использовали весь арсенал классических силовых методов захватов предприятий: заход на собрание акционеров с ОМОНом, строительство без документов, пострадавшие контрагенты.
Результат — крупный банк «Югра», нефтяная компания «Русь-Ойл» и 2 млн кв. м недвижимости в Москве, включая отель Four Seasons на Красной площади.

Алексей Хотин вошел в список Forbes с оценкой состояния $900 млн. Но банк «Югра», кредитовавший проекты Хотиных, навлек на себя гнев регулятора и не смог расплатиться с вкладчиками. В 2019 году Алексея Хотина посадили под домашний арест, а в 2023 году суд по иску Генпрокуратуры взыскал с бизнесмена 192 млрд рублей налогов, недоплаченных нефтяной «Русь-Ойл». Активы Хотина, не только нефтяные, но и в недвижимости, были взысканы в пользу государства.

Заодно остался без портфеля офисной недвижимости владелец Gleden Invest Group Александр Клячин — он был партнером Хотина в нескольких нефтяных проектах. Однако Клячин сумел сохранить свою сеть гостиниц и за счет роста этого сегмента остался в рейтинге на высоких позициях.

А вот другой участник, Phoenix Property Group, к которой перешел складской портфель Raven Russia, с высокой степенью вероятности покинет рейтинг: в феврале 2025-го Арбитражный суд Москвы постановил передать эти склады Росимуществу.

Уход с российского рынка иностранных компаний — отдельный сюжет. 19 лет высокие строчки в рейтинге занимала шведская IKEA (Ingka Centres), построившая сеть одноименных магазинов и торговые центры «Мега», но в списке 2025 года ее нет (объекты выкупил Газпромбанк). Morgan Stanley тоже продал свой последний актив — долю в торговом центре «Галерея» в Санкт-Петербурге. За счет сделок с Hines (покинет рейтинг в 2026 году) и Ceetrus (компанией, владеющей торговыми площадями в сетях Auchan) на 24-е место рейтинга попал новичок «Кама Капитал».

Наконец, тридцатку крупнейших рантье покинул миллиардер Сергей Гордеев. Крупный торговый центр Columbus он продал другому фигуранту рейтинга, компании «ТПС Недвижимость» Александра Пономаренко, Александра Скоробогатько и Лилии Ротенберг, а «Саларис» в Саларьево — структурам владельца «Мария-Ра» Александра Ракшина. Точно так же распродавал свой большой портфель недвижимости владелец группы «Абсолют» Александр Светаков (он покинул рейтинг в 2023 году).

Конъюнктура

А что остальные? В среднем выигравшими выглядят владельцы гостиниц: за счет роста внутреннего туризма их доходы за год выросли примерно на 20%. В сегменте торговой недвижимости вакантность снизилась до 6,5%, а арендный поток вырос на размер инфляции, то есть примерно на 10%. Ставки в ТРЦ все чаще привязываются к обороту торговой точки, так что по мере увеличения среднего чека у арендатора растет и доход собственника торгового центра.

В сегменте офисной недвижимости сформировался дефицит арендных площадей на фоне высокого спроса и роста доли продаж в общем объеме сделок: в Москве, по данным CORE.XP, за 2024 год было реализовано 1,9 млн кв. м офисов, из них 40% пришлось на продажу — максимальный результат за всю историю рынка. На этом фоне среднерыночный показатель ставки аренды офисов, по данным Nikoliers, вырос за 2024 год на 18%, до 26 100 рублей за кв. м в год, а в классах А и Prime превысил 35 000 рублей за метр в год.
Аренда складской недвижимости подорожала еще больше, в полтора раза. По разным оценкам, средняя ставка находится в диапазоне от 11 300 до 12 500 рублей за 1 кв. м в год. Дело в высоком спросе на фоне очень низкой вакансии: за год было реализовано более 5 млн кв. м складов.